«Делатели. Офисов»
Мария Салтыкова
автор Inc.
Бар, кальян на рабочем месте, офис с комнатой для сна и диванами — на что только не приходится идти, чтобы привлечь избалованных миллениалов-айтишников. Создатели коворкинга Collider сделали ставку на любителей «чилового» образа жизни и, кажется, не прогадали: даже при откровенно неудобном расположении и высокой цене помещение заполнилось почти на три четверти за несколько месяцев до официального открытия. Проектированием и строительством нового рабочего пространства по заказу «Рокетбанка» занималась компания «Делатели. Офисов». Ее выручка за 2018 год составила 100 млн руб., чистая прибыль — 15 млн руб., а среди клиентов — «Точка», «Кухня на районе», QIWI и Skyeng. Основатель и владелец компании Павел Мельников рассказал Inc., кто готов платить за оригинальный дизайн и возможность общаться с прорабами в Telegram, зачем в коворкинге на Савеловской нужен бар и как сдавать помещения вдвое дороже рыночной цены.
Пришел, увидел, покурил
Коворкинг Collider на территории бизнес-центра «Фактория» в десяти минутах пешком от метро Савеловская работает с мая этого года. Он находится в бывшем помещении шелкопрядильной фабрики — двухэтажном здании площадью около 2,7 тыс. кв. м.
Для хипстеров без автотранспорта размещение кажется не слишком удобным: как рассказала представительница одного рекламного агентства на вечеринке в честь открытия коворкинга, для ее фирмы необходимость каждый день на выходе из метро проходить рядом с грязным вокзалом стала препятствием для аренды.
Территория бизнес-центра и интерьер коворкинга, впрочем, кажутся вполне привлекательными. На входе в опенспейс — ряд диванов, где лежат с ноутбуками три сотрудницы одной из компаний-арендаторов. За спиной у них — несколько рядов утыканных розетками столов, за которыми сидят другие сотрудники. Тишину нарушает легкий шорох за углом: молодой человек едет на гироцикле.
Треть пространства занимает «Кухня на районе» (основатель «Делателей» имеет в ней долю). Среди арендаторов также — банк «Точка», группа компаний «ПИК» Сергея Гордеева, бизнес-клуб «Эквиум» Игоря Рыбакова.
Но главная гордость коворкинга — бар, в котором можно немного расслабиться сразу после работы. «Большинство айтишников — мизантропы, для них поездка куда-то в город на отдых — это стресс. Мы решили, что им будет удобнее здесь: закончили в 9 вечера — пошли в бар и отдохнули», — поясняет основатель компании, построившей этот коворкинг, Павел Мельников. Есть и доставка: для желающих заказать кальян, легкие закуски или кофе не вставая с рабочего места разработали специальное мобильное приложение.
«Делатели.Офисов» в цифрах:
Источник: данные компании
100 млн
руб. — выручка в 2018 году.
15%
от выручки — чистая прибыль.
>10
офисов построено за полтора года.
40 тыс.
руб. — средняя стоимость 1 кв. м в построенном «Делателями» офисе.
30
— число постоянно привлекаемых к работе специалистов.
500 млн
руб. — планы по выручке на 2019 год.
Дорогой «расслабон»
Проект Collider «Делатели. Офисов» разработали и построили в партнерстве с основателями «Рокетбанка» Алексеем Колесниковым и Олегом Козыревым. Те предложили Мельникову взять на себя все строительные вопросы и сделать ремонт по себестоимости в обмен на долю в будущем бизнесе. По данным «Контур-фокус», в итоге предпринимателю досталось 9,9% в ООО «Рокет Коллайдер» (юридическое лицо Collider) и 11% — в баре «Коллайдер». Кроме этого, Мельников получил долю 2% в созданном основателями «Рокетбанка» стартапе «Кухня на районе».
Строительство Collider начали осенью 2018 года, а уже спустя 6 месяцев в коворкинге появились первые компании-арендаторы. По словам Мельникова, после этого команда, которая занималась операционным управлением, «наполняла пространство дизайном и налаживала процессы работы». На весь проект — с первого дня стройки до официального открытия в августе 2019 года — в итоге ушло около года.
Цены на аренду помещений в Collider в 2 раза выше, чем в обычном коворкинге. Место размером 9,5 кв. м для команды обойдется компании-арендатору в 50 тыс. руб. в месяц (плата за массаж и кальяны — отдельно).
Основатель «Делателей» признает, что цена высока, но объясняет это модой на «чиловый» образ жизни (от англ. chill out — расслабляться. — Inc.). При этом в соцсетях, по его словам, никто не зависает: «все занимаются работой, просто находятся на небольшом расслабоне». «Это тренд: так сегодня работают предприниматели, айтишники, миллениалы», — говорит Мельников.
«Сервис одного окна»
День рождения «Делателей.Офисов» совпал с днем официального открытия Collider — 16 августа 2019 года. Учредителем, 100%-ным собственником и гендиректором ООО «Делатели» стал сам Мельников. До этого он и его команда разрабатывали и строили офисы уже полтора года, а договоры заключали на партнерскую компанию «ВСМ» («занимается строительством в аналогичном сегменте, но по более консервативным проектам»). За это время отремонтировали несколько помещений на заводе «Флакон» и выполнили заказы для QIWI и Skyeng.
Но первым клиентом Мельникова и его команды стал все тот же «Рокетбанк»: еще до Collider для него в совокупности построили 2 тыс. кв. м. С основателями банка Павел познакомился на «Болотов. Даче». «Мы неформально обсуждали эту тему за ужином, ребята сказали, что у них есть потребность сделать ремонт, — и я ответил: „Ок, давайте попробуем“», — вспоминает основатель «Делателей».
Сначала поступил заказ на помещение площадью 400 кв. м в главном московском офисе «Рокетбанка». Его ремонт длился около четырех месяцев, после чего там же спроектировали пространство для разработчиков, группу которых возглавлял сооснователь банка Олег Козырев.
По словам Мельникова, его ключевым преимуществом стало умение избавить заказчика от необходимости самим объяснять что-то строителям. «Я понимал, что ребята хотят этакое «одно окно»: «Паш, можно только с тобой?» — поясняет предприниматель. Поэтому он создал группу в Telegram, где информировал заказчиков о ходе строительства. Реализацией проекта занималась компания «Электростроймонтаж», слишком консервативная для прямого общения ее руководства с заказчиками, но достаточно профессиональная, чтобы воплотить их строительные концепции в жизнь.
К работе Мельников привлек еще около 30 частных подрядчиков — директоров по строительству, инженеров, прорабов. Это не слишком большая команда, но достаточно гибкая, чтобы быстро возвести офис средних размеров — до 4 тыс. кв. м. Сейчас при необходимости «Делатели» нанимают больше специалистов — например, Collider строили уже около 60 человек.
Павел Мельников. Жизнь до «Делателей»
Основатель компании «Делатели» родился в 1987 году в Ростове-на-Дону и окончил Южно-Российский гуманитарный институт по специальности «Реклама». Затем выучился на арт-директора в московской академии коммуникаций Wordshop (параллельно стажировался в рекламной группе BBDO Group).
По приглашению Михаила Мулина занимался развитием и продвижением одного из первых антикафе «Бабочки», позже отвечал за спецпроекты в сети коворкингов «Рабочая станция». В 2014 году получил приглашение стать директором по новым продуктам в студии Realogic — управляющей компании завода «Флакон», корабля «Брюсов» и «Хлебзавода». Именно в этот период Мельников получил возможность вникнуть во все детали создания креативных кластеров, но до участия в проектировании самих помещений дело не доходило.
Поворотным моментом стала просьба основателя Realogic Николая Матушевского сделать ремонт в одном из его офисов. «Я был таким yes-мэном: новая задача — конечно, я выполню! Обратился к своему опыту антикафе и „Рабочей станции“ и понял, что, оказывается, я умею это делать», — рассказывает Мельников.
По словам предпринимателя, новый опыт его увлек и заставил проанализировать открывающиеся с этой стороны перспективы. «Я вспомнил, что еще в детстве строил во дворе „халабуды“ — так в Ростове-на-Дону называются маленькие постройки, домики», — улыбается он. В 2018 году Мельников прошел короткий курс обучения в стартап-академии «Сколково», параллельно основал свою компанию по строительству и ремонту офисов.
Не просто ремонт
«Изначально мы просто делали ремонт в офисах — тогда мы это так называли. А потом поняли, что на самом деле занимаемся другим — создаем некое рабочее пространство», — рассказывает основатель «Делателей». По его словам, ремонт — это «покрасить стены, поменять пол, сделать финишную отделку». «А здесь надо подумать, как люди взаимодействуют между собой: нужны ли им скайпные, переговорки, „тет-а-тетошные“», — объясняет Мельников.
В итоге компания решила сфокусироваться на «культовых рабочих пространствах». Такие помещения должны выполнять 3 задачи. Во-первых, служить маркетинговым ходом для привлечения новых сотрудников, что особенно актуально для найма программистов и айтишников (у них на рынке сейчас по 2 — 3 предложения). «Это люди, которые зарабатывают по 250 — 400 тыс. руб. в месяц. Сегодня очкарик, который едет на BMW X6, — разработчик, а не мажор», — говорит Мельников.
Во-вторых, такое рабочее пространство, по словам основателя «Делателей», призвано способствовать продуктивности. «Там должно быть возможно работать по 12 — 14 часов. Вот почему в офисах сейчас делают массажные салоны — чтобы люди отдыхали», — пояснил он. Именно по этой причине на втором этаже Collider планируется сделать капсульный отель: «Тогда люди смогут работать и отдыхать всю неделю в режиме нон-стоп».
В-третьих, рабочее пространство должно говорить о культуре компании и ассоциироваться с ее брендом: тот же Google невозможно представить в офисе консервативного типа. В современных компаниях понимают: чтобы сотрудник придумал креативный продукт, ему надо иметь возможность посидеть не в обычном помещении, а, например, в ванне с мягкими кубиками, уверен Мельников.
Олеся Дзюба
руководитель отдела исследований компании JLL
Рынок гибких рабочих пространств, к которым относятся, среди прочего, коворкинги и сервисные офисы, стремительно развивается. Сейчас в Москве примерно 180 площадок и более 15 сетевых операторов. По итогам первого полугодия 2019 года, объем площадей гибких рабочих пространств вырос примерно на 30% — до 170 тыс. кв. м. К концу этого года мы ожидаем увеличение показателя до 215 тыс. кв. м.
В последнее время активный интерес к гибким пространствам проявляют крупные компании. Сбербанк, Huawei и Bitfury арендуют рабочие места под проектные команды или даже целые подразделения. Компании стремятся повысить эффективность рабочего процесса, а гибкие офисы как раз предоставляют им такую возможность за счет вариативности рабочих зон и разнообразия предоставляемых услуг.
Первостепенную роль при выборе площадки для большинства арендаторов играет финансовая сторона, но важны также локация и здание, в котором расположен коворкинг. Для будущего резидента имеет значение и спектр предоставляемых оператором услуг (например административный персонал, уборка и интернет) — это позволяет сэкономить на некоторых статьях расходов.
Основной риск для новых операторов на этом рынке — конкуренция. Хотя сегмент сформировался не так давно, на нем уже появились крупные игроки, с которыми новичкам сложно конкурировать.
Плата за гибкость
Цена стандартного «культового» офиса от «Делателей» — 40 тыс. руб. за квадратный метр. По словам Мельникова, в эту цену входит весь комплекс услуг: проектирование системы вентиляции, интернета и электричества, разработка архитектурной концепции и строительные работы. В стоимость также включена закупка мебели, цветов, подушек и других элементов декора. «Тридцать пять — сорок тыс. — это бюджет на организацию офиса под ключ: от пустого помещения до пространства, где можно сесть за стол и начать работать», — уточняет Павел.
При разделении помещения на зоны «Делатели» отталкиваются от потребностей компании и ее команды. Некоторые заказчики хотят сначала провести опрос среди своих сотрудников, чтобы узнать их пожелания, но разработка и проведение анкетирования может занять месяц. Есть и более быстрый способ — поставить тепловизоры в офисе и выяснить, где собирается больше всего людей. Но чаще всего поступают проще — заказчика просят рассказать о том, как отделы в его компании взаимодействуют между собой. Стандартное требование: айтишники хотят рабочие столы с множеством розеток и подальше от продажников, которым нужно много говорить по телефону. Некоторым компаниям также нужны особые решения для основных рабочих мест: например, для Skyeng пришлось сделать 30 — 40 скайпных вместо обычных трех — четырех.
У всех офисов «Делателей» есть одна общая особенность — открытые потолки вместо стандартных подвесных «армстронгов». «Людям, которые должны думать, надо, чтобы сверху на них ничего не давило», — убежден Мельников. За снятым потолком, по его словам, начинается «арт-инсталляция из проводов» — это нравится программистам и отвечает концепции «гибкого офиса»: если в помещении нужно поставить новый рабочий стол, для него проще сделать новую электропроводку.
Михаил Бродников
управляющий директор сети коворкингов SOK
Дополнительные услуги, как в Collider, востребованы, но мы работаем с крупными корпоративными клиентами. У них своя культура, и она может отличаться от «Рокетбанка». В том же Тинькофф Банке (который очень близок по духу «Рокету») не курят кальян на работе и не выпивают. С другой стороны, там есть спортзал, массаж, сауна — такие услуги востребованы, и мы, как оператор, будем стараться предлагать их. Но кальян, мне кажется, немножко какой-то китч.
Максимальная цена, приемлемая для отделки квадратного метра, — 60 тыс. руб. (и это с НДС). Конечно, для всех клиентов важны разные вещи. Для крупных корпораций — устойчивость оператора, наличие корпоративных документов и корректное ведение бухгалтерии. Для компаний поменьше и отдельных фрилансеров могут иметь значение какие-то китчевые услуги (например алкогольный коктейль на рабочем месте). Но цена у всех, думаю, остается в приоритете.
Рынок коворкингов и гибких офисов будет развиваться за счет прироста корпоративного сектора — на мелком бизнесе расти некуда. В выигрыше окажутся те операторы, у которых отработаны сервисы и строительные процессы. То есть те, кто может дать хорошую цену.
Гибкость компания проявляет и во время строительства. Яркий пример — история появления на втором этаже Collider «антресоли». Так «Делатели» назвали помещение, которое находится в центре под самым потолком — отсюда можно увидеть все рабочее пространство внизу. Изначально этой надстройки здесь не было: высота потолков в помещении достигала 15 метров. «Пришли партнеры и сказали: «Что-то это нерационально, давайте сделаем здесь антресоль, будем кальян тут курить», — улыбается Мельников. В итоге для новой конструкции возвели дополнительные стены. «Гибкое строительство для нас не проблема — мы просто сносим и делаем по-новому», — говорит Мельников. По его словам, дополнительные расходы при этом смету в корне не меняют и не «взрывают мозг» у строителей.
По сути, Collider — это улучшенный «культовый» офис. После его завершения «Делатели» начали предлагать строительство аналогичных проектов. Обустройство подобного коворкинга обойдется вдвое дороже, чем обычный ремонт: стоимость квадратного метра составит 85 тыс. руб.
Более простой вариант ремонта (для компаний, которым новое помещение пока не требуется) в «Делателях» называют «охипстерить» офис. Такая работа стоит всего 15 тыс. руб. за квадратный метр и делается за месяц-полтора: в помещении перекрашивают стены, переделывают потолок и цветовое оформление, включают в дизайн нестандартные элементы, «освежают» его и «переосмысливают».
Георгий Голенев
СЕО сети коворкингов «Ключ»
Дополнительные услуги в коворкингах нужны для комфорта и классного сервиса для резидентов. А это, в свою очередь, приводит к увеличению LTV и снижает затраты на маркетинг: если счастливы клиенты — счастлив и оператор. Очевидно, что всё сильно зависит от целевой аудитории: те же кальяны для стартапчиков и молодых ребят, которые только начинают свое дело, или же премиальный-лакшери-эксклюзивный сервис для успешных бизнесменов.
В целом, клиенты хотят самых простых вещей — работать в удобном месте и красивом офисе. А если на площадке берут на себя бытовые заботы (еще и за адекватные деньги) — вообще отлично, заверните! Это базовый набор любого коворкинга или сервисного офиса. А вот дальше уже всё очень индивидуально — как при строительстве, так и при выборе локации. Важно знать, что это за компания, какие у них отделы, есть ли особые требования, где живут сотрудники, какой у них график работы. Даже то, как они питаются, шумные они или тихие, сколько должно быть переговорок, зон для отдыха и т. д.
Что касается цены — здесь все зависит от того, что вы хотите получить и сколько хотите потратить. В пределах 50 тыс. руб. за кв. м. можно сделать красивый функциональный офис. Если вы строите бизнес на рынке коворкингов, то вряд ли с дорогим ремонтом у вас получится масштабируемое дело (а это ключевое условие для роста). В целом, нереально дорогой ремонт не имеет прямой корреляции с итоговой выручкой от продукта.
С «Подружкой» не договорились
По мнению Мельникова, рынок жилой недвижимости сейчас меняется: «Люди не хотят жить в подъездах, видеть хрущевки и прочее». То же касается коммерческой недвижимости — «никто не хочет сидеть за маленьким столом в маленькой комнате».
По оценке предпринимателя, уже сейчас потребность в офисе, спроектированном под ее задачи, есть у каждой десятой компании — и этот процент быстро растет. Основатели таких компаний заботятся о своем персонале и понимают, что команде важно создать комфортные условия для работы.
В последние годы бизнес стал экономить, но запрос на рабочие пространства нового типа не исчез. «Конечно, компании снижают косты и более детально считают сметы, но потребность не изменилась. Может, сократился бюджет и мы не будем теперь, условно, делать золотые унитазы, а станем проектировать что-то дизайнерское, — но запрос остался», — утверждает Мельников.
Основная статья затрат у самих «Делателей» — зарплаты штатных сотрудников и наемных специалистов. Расходы на строительные работы рассчитываются отдельно для каждого проекта. Постоянных затрат на маркетинг у компании нет — привлекать новых клиентов пока удается исключительно за счет «сарафанного радио». По мнению Мельникова, классические каналы продвижения (ТВ и наружная реклама), как и онлайн-инструменты, для этого рынка не подходят. «Культовые пространства» — не массовый продукт, и с помощью контекстной рекламы их не продать.
Отдела продаж у «Делателей» тоже нет: этим занимается сам Мельников. Нужен ли такой отдел компании — ее основатель пока не решил. По его мнению, делегировать процесс продаж кому-то еще сложно: первый контакт с заказчиком нужно устанавливать самостоятельно. «Мне важно выяснить, что они ищут команду, которая не просто стены им подкрасит, а сделает некое „вау!“», — поясняет предприниматель.
Подбором архитекторов после обсуждения «брифа» Мельников тоже занимается сам. По его словам, за последние полтора года ему удалось хорошо изучить рынок таких специалистов в Москве. «Мы их не ищем, мы в принципе рынок знаем. Под каждый проект подбираем подходящего архитектора или компанию на основе пожеланий клиента», — говорит предприниматель. По его словам, понять, сможет ли специалист выдать правильный результат, удается на уровне интуиции, — условно, нельзя выбрать аскетичного архитектора для компании, которая хочет стиль «в рюшечках».
Впрочем, переговоры с потенциальными заказчиками не всегда проходят гладко. Так, договориться с интернет-магазином «Подружка» и британским финтех-стартапом Revolut не удалось. Но уже на подходе сразу 3 заказа на строительство больших офисов для известных в России компаний. «Суммы сделок и названия компаний пока не разглашаются, но все переговоры на финальной стадии», — отметил предприниматель.
По признанию Мельникова, сейчас он работает по 12 часов 6 дней в неделю — и все это время проводит в Collider. Страсти к кальяну основатель «Делателей» при этом не испытывает. «Вообще, сам я больше спортом занимаюсь и особо не курю, — говорит он. — Но те, кто сюда приходит, — начинают».
