Николай Матушевский, основатель «Флакона» и «Хлебозавода». Чего я не знал, начиная бизнес?

Я часто говорю, что мне просто повезло. В 2008 году мы собирались снести производственные здания на территории завода «Флакон» и построить бизнес-центр площадью 40 тыс. кв. м и стоимостью $56 млн. Это было в июне, а в августе случился кризис. Стало понятно, что сносить ничего не будем, и мы начали просто приводить в порядок помещения. Поставили задачу получать хоть какие-то деньги, потому что тогда здесь не было ни одного здания, где вообще могли находиться люди. Очень много креативных, творческих, интересных компаний в кризис стали экономить, резать бюджеты и переезжать из центра. Мы почувствовали, что таким людям нужно особенное предложение: потолок Armstrong и гипсокартон уже не про них.

На «Флаконе» никогда не было единого проекта — мы делали всё потихонечку. Не было конечного образа того, что мы делаем, но было четкое направление: для кого мы делаем, под кого подстраиваемся. Вряд ли возможно было изначально задумать такой проект, потому что в 2009 году даже не было такого понятия, как «креативный кластер». Не было понятия «хипстеры», и многих других вещей тогда ещё тоже не было.

Государство очень помогало «Флакону» тем, что не мешало. Урбанистика сейчас популярна, и люди понимают, что креативная экономика — это драйвер развития городов во всем мире. Последний год развивается история с креативными технопарками, идут переговоры с московскими властями о мерах поддержки с их стороны. Там всё непросто — но мы и так живем. Главное — не мешайте, не отнимайте наши функции. Государство очень любит такое: «Давайте мы сами теперь будем отбирать вам арендаторов». Не-не-не, мы сразу от этого отказываемся. Часто Москва сама проводит фестивали, а я считаю, что город должен давать возможность жителям проводить фестивали и нам, как управляющей компании, реализовывать их идеи.

Ревитализация (процесс воссоздания и оживления городского пространства. — Inc.) — это ограничения. А когда ты в чем-то ограничен, ты креативишь больше. Вроде бы минус ревитализации в том, что ты в чём-то стеснен, но в этом же для меня плюс. Когда я понимаю, что есть чистое поле, на котором можно построить что угодно, — мне сложнее. Я не архитектор, у меня нет нужного образования, — мы всегда привлекали нужных специалистов. Но всё-таки важно дать им техническое задание: что мы хотим здесь получить. Были случаи, когда мы просто говорили: «Вот ангар, предложите, что здесь можно делать». Люди реализовывали свои фантазии из дипломных работ, какие-то прямо музеи Гуггенхайма (музей современного искусства с филиалами в США и Европе. — Inc.). Мы не видели в этом смысла и делали всё по-другому. Нужно чётко понимать функционал помещений, который зависит от того, что это будет: магазин, офис или ресторан. Ни один архитектор или дизайнер не решит это за собственника.

Во 2 корпусе «Флакона» есть зона маркета. Это самое большое здание: его площадь 4,5 тыс. кв. м. Когда мы только начинали работать и многого ещё не понимали, то сходу взялись за него. Я не давал чёткого ТЗ, потому что сам ещё не знал, маркет это будет, офисы или ещё что-то. Я просто думал: «Сейчас сделаем классный проект, и люди тут заживут!» Но проект не шёл, и мы бросили его, потому что он требовал очень много денег. И мы пошли по другому пути: начали с относительно простых объектов и сдали их в аренду, чтобы сразу получать доход. В итоге 2 корпус мы сделали последним, когда не осталось никаких сомнений, что там должна быть зона маркета. Любой девелопер в первую очередь думает о самом большом, самом хорошем объекте. Но сначала нужно создать в пространстве жизнь, чтобы понять, чего в этой жизни не хватает.

Мне много раз предлагали вложиться в ресторан. Для меня это внутренняя конкуренция: сдавать помещения в аренду под рестораны и делать ресторан самому неправильно. Но на «Флаконе» стоит бар «Крафтейнер» — это крафтовый бар в контейнере, — который выполняет инфраструктурную роль. Мы владеем им в равных долях с владельцем другого проекта на «Флаконе». Это дополнительная история, которая не конкурирует с остальными резидентами.

Я люблю путешествовать, у меня есть семья, собака, я встречаюсь с друзьями. Я не трудоголик и не боюсь делегировать задачи команде. Из-за объединения «Флакона» с «Хлебозаводом» мы сейчас объединяем 2 команды: идёт сильная перестройка, и, конечно, я погружен больше, чем раньше. Но потом, когда всё наладится, моего внимания нужно будет меньше.

Иногда случаются ошибки из-за переделегирования. Когда кажется, что все нормально, я даю человеку больше полномочий, а он делает по-своему и не всегда правильно (естественно, не потому что он плохой). Здесь должен быть баланс.

Совсем андерграундная история — не наша, это просто некомфортно сообществу. Однажды у нас проходил панк-фестиваль — и это был ужас. Он начинался как обычный концерт, а потом стали стекаться невменяемые люди, которые всё крушили, ломали и повсюду испражнялись. А параллельно проходило детское мероприятие. Тогда мы поняли, что это не про нас и не про наше пространство. После этого мы усилили охрану и стали внимательнее смотреть, что за мероприятия у нас собираются проводить. Сейчас в договоре прописана страховка от поломок; тогда не было камер, а теперь они везде.

Несмотря на то что все наши арендаторы креативные — это всё-таки девелоперский бизнес. Меняются технологии и коммуникации, но принципы управления бизнесом не меняются. И я их никогда не нарушаю. Креативные люди свободолюбивые, но все-таки это бизнес: если не платишь — извини. Мы придерживаемся этого очень жестко. Единственная разница, по сравнению с обычным бизнес-центром, как я её ощущаю, в том, что бизнес-центру не важно, кто арендатор, если он платит, — а у нас другое: мы тщательно отбираем резидентов. В то же время мы всё равно требуем гарантий, потому что я не хочу рисковать из-за чужого бизнеса.

Есть обеспечительные платежи, всё в стандарте, когда что-то происходит — мы исправляем типовой договор. Наши договоры начинались с 3-х листов, но с тех пор их объем вырос в разы. Однажды у арендатора случился пожар. Я думаю, они сами его подстроили, чтобы получить страховку. Наше имущество не было застраховано. И мы учли этот момент на будущее.

Даже если люди нам не платят, нам сложнее расстаться с ними, и если мы не хотим чтобы кто-то уезжал — предоставляем скидки. У нас есть инфраструктурные вещи: например, детские мастерские, которые сидят за небольшие деньги. Ты сразу примерно понимаешь, нужны вы с арендатором друг другу или нет. Это не совсем про деньги — то есть про деньги, но по-другому. У нас есть магазин Casio G-Shock — они сидят на «Флаконе» уже 6 лет и, в принципе, не совсем вписываются в нашу общую концепцию. Но это первый флагманский магазин бренда в Москве и для них место на «Флаконе» — это хорошая имиджевая история. По закону каждый год мы имеем право повысить арендную ставку на 10%, и каждый год мы повышаем её для таких арендаторов, но это их не пугает. Они готовы платить нам деньги за наш трафик. Трафик мы отслеживаем, считая всех посетителей с помощью специальных датчиков.

Любые волнения в экономике сказываются на арендаторах — многие завязаны на Китай например. Когда в декабре 2014 года скакнул курс, мы чётко поняли, что это общая беда. Арендаторы говорили прямо: «Денег нет, хотите — товаром заберите, хотите — продолжим отношения и позже с вами рассчитаемся. Либо уезжаем прямо сейчас». Мы понимали, что если разогнать всех, кто не сможет заплатить, то найти замену будет сложно. Если бы все разъехались, мы бы так же не получили денег, а полумертвый «Флакон» никому не нужен. Проще договориться об отсрочке, и когда у человека выровняются дела, он сможет дать какие-то гарантии. Так и произошло.

Иногда мне что-то предлагают и вроде бы всё хорошо, но есть внутреннее чувство, что нужно отказаться. Меня столько раз в жизни обманывали, а я себя — ни разу. И иногда я чувствую, что, соглашаясь, я обманываю себя. Не моё, не хочу, всё. Сколько раз обманывал себя — столько раз не получалось. Может, даже какие-то деньги на этом зарабатывались, но что-то не то.

Мы начинали проект «Деревня» с концепцией агротуризма — но поняли, что такого запроса ещё нет. Хотя я думаю, что потом она будет востребована, — в Европе очень много такого. Сейчас мы делаем немножечко другое: строим очень маленькие домики для хипстеров стоимостью до 1 млн руб. полностью под ключ. Люди сразу покупают и дом, и землю (причём землю мы готовы давать в рассрочку). Это модульный дом (что-то вроде дубльдома), который можно поставить на платформу и перевезти в другое место.

Мы поняли, что молодым людям не нужны суперблага. Им не хочется долго строить огромные дома — им нужна достойная кровать и 2 комнатки, если это семья. А главное: ты выходишь, идешь в общественное пространство, на пруд, на детскую площадку — и там всех видишь. В «Деревне» нет ни одного забора. Когда князьки внутри своих участков создают маленькие царства и отгораживаются от мира — это уже всё, такого много и никому больше не нужно. А у нас комьюнити, в котором все — нормальные вменяемые люди, не только дизайнеры — коммуницируют друг с другом. Всё открыто, все знают, кто дома, а кто нет.