Ни денег, ни квартиры: как не попасть на «бабушкину схему» при сделках с жильем

На нет и суда нет

Недействительной считается сделка, которая в силу нарушения закона не создает для ее сторон предусмотренных по договору прав и обязанностей. В сфере недвижимости это означает, что купля-продажа считается юридически не состоявшейся. А это значит, что те правовые эффекты, которые стороны ожидали при заключении договора (переход права собственности и получение соразмерной оплаты), не достигнуты, объясняет адвокат, партнер адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры» Елена Якушева.

При этом каждая сторона обязана вернуть другой то, что получила по сделке. Или же компенсировать стоимость жилья в случае, если вернуть его по тем или иным причинам невозможно, добавляет адвокат, партнер юридической компании Equal Legal Partners Никита Минимулин.

Юрист адвокатского бюро КИАП Никита Слесаренко объясняет, что существует несколько оснований, по которым суд может признать сделку с жильем недействительной. Например, если:

• сделка нарушает законодательство;

• одна из сторон — недееспособный человек;

• договор заключил несовершеннолетний;

• для совершения сделки нужно согласие третьего лица, но оно не было получено;

• речь идет об имуществе, распоряжение которым запрещено или ограничено;

• одна из сторон не понимала значение своих действий;

• сделка была совершена под влиянием заблуждения, обмана или угрозы;

• сделка мнимая или притворная.

Оспоримые и ничтожные, мнимые и притворные

Эксперты поясняют, что существует два вида недействительных сделок — оспоримые и ничтожные. Первые могут быть признаны недействительными судом, а до подобного решения считаются действительными, даже если были совершены под влиянием обмана.

А ничтожные сделки недействительны независимо от признания судом. К ним относятся, например, совершенные недееспособным человеком.

Мнимая сделка совершается для вида, например для вывода имущества, чтобы избежать кредиторов.

А вот притворная сделка прикрывает другую. К примеру, совершается дарение под видом купли-продажи для обхода налогового законодательства или сокрытия имущества от кредиторов.

Как сделку могут признать недействительной

Продавец может попытаться оспорить сделку в суде, ссылаясь на нарушение закона или отсутствие воли на продажу квартиры. Например, в состоянии, при котором продавец не мог осознавать того, что делает (ст. 177 ГК РФ). Еще может быть существенное заблуждение при заключении сделки (ст. 178 ГК РФ), обман, угроза, насилие (ст. 179 ГК РФ), поясняет Никита Минимулин.

Часто продавцы или их наследники при оспаривании сделок ссылаются на то, что в момент совершения сделки не осознавали правовых последствий купли-продажи, поскольку находились в состоянии, не позволяющем адекватно воспринимать происходящее, добавляет Елена Якушева.

Как минимизировать риски

Никита Слесаренко советует покупателям до заключения договора купли-продажи жилья:

• внимательно изучить информацию об объекте недвижимости. Для этого необходимо заказать расширенную выписку из ЕГРН и проверить сведения о собственнике, историю объекта недвижимости, наличие обременений и ограничений и наличие зарегистрированных прав третьих лиц в отношении объекта недвижимости;

• убедиться в дееспособности продавца, попросив предоставить справки из наркологического и психоневрологического диспансеров. Можно также направить запрос в орган опеки, чтобы убедиться, что продавцу не назначен опекун или попечитель;

• если продавец несовершеннолетний или подопечный, необходимо предварительно получить согласие органа опеки и попечительства;

• если продавец состоит в браке, необходимо убедиться в наличии нотариально заверенного согласия супруга на совершение сделки;

• если при заключении договора от лица продавца участвует представитель, необходимо убедиться в наличии у него соответствующих полномочий.

Как отстаивать свои права в суде

Никита Слесаренко поясняет, что если дело дошло до суда, покупателю важно соблюдать правильный алгоритм действий.

Первый шаг — обратиться в суд с ходатайством об ознакомлении с материалами дела. Изучите исковое заявление, доводы и доказательства лица, требующего признать сделку недействительной.

Второй шаг — разработать позицию по спору. Стратегия в каждом случае будет зависеть от оснований, по которым пытаются оспорить сделку, а также от обстоятельств конкретного дела.

Третий шаг — собрать доказательства в подтверждение своей позиции. Если сделать это самостоятельно нельзя, можно обратиться за содействием к суду, требуя доказательств, протоколы допроса свидетелей, назначение судебной экспертизы и тому подобное.

Четвертый шаг — подготовить и представить в суд возражения на исковое заявление. Необходимо последовательно изложить свою позицию с опорой на доказательства, нормы закона и судебную практику.

Пятый шаг. Покупатель может предъявить встречный иск. Например, о прекращении права пользования и выселении.

Анастасия Иванова добавляет, что при подготовке к судебному разбирательству покупателю очень важно собрать:

• документы об оплате, переписку с продавцом,

• справки продавца из психоневрологического и наркологического диспансеров,

• согласие супруга или подтверждение отсутствия брака, отчет об оценке квартиры,

• данные проверок (в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) и Федеральной службе судебных приставов (ФССП).

Елена Якушева напоминает, что в судебных заседаниях можно участвовать лично или через представителя, а сама позиция покупателя в суде должна быть максимально активной. При неблагоприятном исходе дела стоит обязательно использовать право на подачу апелляции.

Квартиру вернул, деньги не получил

Когда сделка купли-продажи жилья на вторичном рынке признана недействительной, каждая сторона должна вернуть все полученное по сделке. Если продавец не вернет денежные средства добровольно, покупателю следует получить в суде исполнительный лист и предъявить его в отделение службы судебных приставов, говорит Никита Слесаренко.