Ипотека выжила. Как рынок недвижимости адаптировался к отмене льгот

Доля ипотеки, безусловно, стала с июля 2024 года постепенно проседать, а у каких-то компаний и не постепенно. Покупатели, конечно, были в курсе, когда закончатся 8%. И пытались успеть к дате. Те, кто планировал взять ипотеку попозже, вынуждены были спешить, а завышенная активность до 1 июля породила резкий спад.

Но после затишья во второй половине 2024 года и вялого начала года 2025-го, когда у большинства игроков рынка доля ипотеки в продажах заметно упала, ситуация стала улучшаться. В последние месяцы можно насчитать с десяток компаний с долей ипотеки 50% и выше.

Семейная ипотека заменила массовую

Расхожее мнение про «отмену льготной ипотеки» не совсем верно. Закончилась главная программа кредитования под 8%, запущенная в 2020 году. А те варианты, что остались, называют адресными, но от этого они не перестают быть льготными и не перестают работать.

В первую очередь, для многих по-прежнему остается доступной семейная ипотека под 6% годовых. До 1 июля 2024 года эта программа несмотря на ограниченный круг потенциальных пользователей соперничала по популярности со всеобщей льготной 8%-й ипотекой.

После отмены всеобщей 8%-й льготной программы семейная ипотека под 6% стала лидером по популярности. Более того, девелоперы стали делать ставку на ее продвижение и искать возможности снизить этот и без того невысокий процент.

По словам Боевой, в прошлом году по одной из акций можно было купить жилье по программе семейной ипотеки под 3,9% годовых, причем без удорожания квартиры, то есть не делался ход с предварительным повышением ценника и взиманием сниженного процента с завышенной суммы.

Продавцы недвижимости готовились к «часу икс» заранее. «Кортрос» еще до отмены льготной ипотеки использовала возможности субсидирования базовых ставок. В компании признают, что отмена льгот негативно сказалась на продажах. Клиенты не готовы оформлять ипотеку по ставкам выше 10% годовых: ее доля у компании сейчас на уровне 45–50%, а до июля 2024 года составляла 70–80%.

Усилия игроков рынка не прошли даром, семейная ипотека нарастила свою долю. Сам рынок, конечно, просел, но не на тот уровень, который был до введения в 2020 году льготной ипотеки.

По-прежнему актуальна и ИТ-ипотека под 6%. Учитывая растущее разнообразие профессий в цифровой сфере, можно надеяться на рост, хотя сейчас ее доля в общем объеме на российском рынке снизилась.

Траншевые кредиты и рассрочка

Другие действующие льготные программы менее популярны, в первую очередь, как раз из-за их адресности. Арктическая и дальневосточная ипотеки под 2% ограничены соответствующими регионами, а также возрастом и профессией участников. Сельская ипотека под 3% — размерами населенного пункта, этажностью дома, к тому же она не работает в Москве, Подмосковье и Петербурге.

Но не только государство стремится через льготные программы облегчить гражданам покупку квартиры. Продавцы недвижимости со своей стороны предлагают более удобные для покупателя схемы выплат по кредитам.

На рынке, например, в ходу такой зарекомендовавший себя прием, как траншевая ипотека при покупке квартир в домах, находящихся на стадии строительства. По этой схеме кредиты выдаются частями (траншами). Обычно это символическая сумма в начале отношений с заемщиком, а затем основная сумма кредита после введения дома в эксплуатацию. Проще говоря, человек начинает платить «по полной программе» уже после заселения.

Выросла и доля рассрочки, в которую бросились многие игроки рынка недвижимости. Но не все. Татьяна Боева отмечает, что «Гранель» сознательно не допускала рост доли таких сделок в объеме продаж выше 10%.

Все это делается в сотрудничестве с банками, которым тоже выгодно искать схемы привлечения покупателей.

Цифровизация спасает сделки

Все понимают, что без ипотеки жилье очень сложно себе позволить, особенно в Москве и других больших городах. Под условия семейной или IT-ипотеки подходят не все.

Ключевая ставка решит судьбу рынка

Снижение Банком России ключевой ставки даст возможность уменьшить ипотечные требования и сделать жилищные кредиты более доступными.

Ольга Шихова считает, что рынку недвижимости нужна, по крайней мере, не двузначная ключевая ставка. И если она станет ниже 10%, потребности в госпрограммах не будет.

Татьяна Боева после снижения ключевой ставки ждет оживления покупательной активности, особенно в сегменте бизнес-класса. Все же сейчас программы государственной поддержки работают, в основном, с более демократичным по стоимости комфорт-классом.

Представитель «Самолета» говорит и о таком аспекте, как отложенный спрос, возникший в условиях высоких ипотечных ставок. При стабилизации ситуации он создаст условия для увеличения продаж, считает она.

В «Кортросе» заявляют, что с оптимизмом смотрят на вторую половину 2025 года и далее.