Гардеробная за пару миллионов: как выбрать кладовку и стоит ли инвестировать в келлеры

Кладовка или гардеробная

По договору долевого участия в строительстве (ДДУ), кладовка — это нежилое помещение в объекте недвижимости, которое находится неподалеку от жилых помещений. Для выполнения своей основной функции — хранения вещей — кладовки часто оснащаются полками, шкафами, крючками. Кстати, ДДУ на кладовое помещение подлежит регистрации, как и любой договор на приобретение недвижимости. И на нее оформляется право собственности.

Обычно кладовки находятся под землей, но в некоторых проектах могут располагаться и на жилых этажах проекта. Как объясняет руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Чегодаева, в любом случае, это внеквартирные хозяйственные помещения.

Не жить, но хранить

Среди основных признаков кладовки:

• высота потолка, как правило, немного ниже, чем на жилых этажах;

• всегда постоянный температурный режим, что оптимально для сохранности вещей;

• есть электричество с выключателем снаружи, индивидуальные розетки в таких помещениях не размещаются.

Юридически кладовая не отличается от любых других нежилых помещений. Отдельного правового статуса, в отличие, например, от машино-мест, она не имеет. Управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов добавляет, что относительно келлеров в законодательстве есть такой же пробел, как и по отношению к апартаментам.

Сколько стоят кладовки в Москве

По данным компании «НДВ Супермаркет Недвижимости», средняя стоимость кладовки на рынке новостроек Москвы составляет 1,1 млн руб. Это на 13,6% больше, чем год назад.

В разрезе сегментов средняя стоимость кладовых помещений, по данным компании «Метриум», на сегодняшний день выглядит следующим образом:

• массовый сегмент — 900 тыс. руб. (+15% за год);

• бизнес-класс — 1,25 млн руб. (+20% за год);

• премиум-класс — 1,5 млн руб. (+10% за год);

• элит-класс — 10 млн руб. (+15% за год).

Принципы покупки

Правила тут такие, как и при покупке другого вида недвижимости. Приобрести кладовое помещение может не только резидент ЖК, но и любой потребитель.

Елена Чегодаева объясняет, что, как правило, продажу нежилых помещений, таких как кладовые, машино-места, застройщик начинает ближе к завершению строительства объекта и ближе к сроку сдачи. К этому моменту становится понятен спрос на такие помещения внутри самого проекта и ценовая политика,

По словам эксперта, покупатель может выбрать расположение кладового помещения, этаж, площадь, оценить свои финансовые возможности и выбрать способ оплаты. Например, если дом еще находится в стройке, то возможны как рассрочка, так и полная оплата.

Ярослав Гутнов, основатель компании SIS Development, объясняет, что если кладовые представлены в продаже в строящемся доме, то, разумеется, они обычно стоят дешевле и покупать их выгоднее. Однако многие девелоперы выводят такие помещения на рынок незадолго до ввода объектов в эксплуатацию, чтобы заработать больше благодаря отложенному спросу. Хотя это не всеобщая стратегия, ведь она в то же время замедляет темпы наполнения эскроу-счетов.

При покупке кладового помещения необходимо отслеживать все скидки и акции. Особенно, если речь идет об инвестиционной стратегии. Если проект находится в стройке, то застройщик запускает программы рассрочки, которые минимизируют расходы на приобретение, добавляет Елена Чегодаева.

Инвестиция или нет

Спрос на аренду кладовок может быть высоким в тех проектах, где не было предусмотрены балконы или помещения для хранения. Как правило, это проекты массового сегмента в локациях с масштабной застройкой, где селятся в основном семьи с детьми.

Ярослав Гутнов соглашается, что приобретение кладовок может быть актуальным для рантье в проектах с низкой средней площадью квартир и дефицитом кладовых. В таком случае лот точно будет востребованным среди арендаторов, а сдавать его удастся по привлекательным ставкам.

Основным преимуществом подобных помещений для инвесторов служит низкий порог входа. Однако их маржинальность все же зачастую ниже, чем у квартир и коммерческих пространств, например, стрит-ретейла.

Плюсы и минусы

Среди плюсов приобретения кладового помещения эксперты назвали следующие:

• кладовка позволяет освободить комнаты в квартире, потому что теперь есть куда убрать лишние вещи, особенно это актуально для семей с детьми — при хранении велосипедов, самокатов, колясок и санок их не надо тащить по лестнице в квартиру;

• рост стоимости квартиры: жилье с кладовкой на вторичном рынке стоит дороже;

• безопасность хранения: риск кражи вещей намного ниже;

• инвестиционный потенциал: кладовки можно сдавать в аренду.

Среди минусов покупки кладового помещения игроки рынка перечислили следующие:

• высокая стоимость. Довольно часто стоимость кладовки в новостройке оказывается непропорциональной ее площади;

• неудобные условия хранения. Если кладовка находится в подвале, вещи могут пострадать от сырости или слабой вентиляции;

• сложности при выборе. Ошибка при покупке кладовки приводит к переплате;

• существующие ограничения. В кладовых помещениях запрещено хранить опасные вещества или скоропортящиеся продукты.