Ни строительных рисков, ни переноса сроков, ни соседей с перфораторами в только что сданном доме — почти. Полтора года назад термина «новая вторичка» не существовало. Но она появилась как ответ на усталость покупателей от неопределенности. Сегодня в Москве на такие квартиры приходится не менее 15% всей вторичной экспозиции, а средняя цена дешевле новостройки на 23%, но дороже старого фонда на 14%. «Инк» разобрался, почему этот сегмент растет и чем он привлекает покупателей.
Ни строительных рисков, ни переноса сроков, ни соседей с перфораторами в только что сданном доме — почти. Полтора года назад термина «новая вторичка» не существовало. Но она появилась как ответ на усталость покупателей от неопределенности. Сегодня в Москве на такие квартиры приходится не менее 15% всей вторичной экспозиции, а средняя цена дешевле новостройки на 23%, но дороже старого фонда на 14%. «Инк» разобрался, почему этот сегмент растет и чем он привлекает покупателей.
Золотая середина
«Новой вторичкой» называют в основном предложения на рынке недвижимости в корпусах, которые получили разрешение на ввод в эксплуатацию (РВЭ) с 2020 года и позже. То есть с точки зрения классификации это обычная вторичная недвижимость, где продажа ведется от собственника. От других предложений на рынке вторичной недвижимости этот сегмент отличается только годом ввода корпуса в эксплуатацию. А от новостроек — тем, что продавец — физическое лицо, а не застройщик, объясняет основатель аналитической платформы bnMAP.pro Ирина Доброхотова. Получается такой промежуточный вариант, которого, видимо, очень не хватало.
На вторичном рынке России доля подобного предложения за последние пять лет выросла вдвое — до 10%. В Москве показатель еще выше. Ситуация обусловлена, главным образом, существенным увеличением темпов строительства в России, особенно в столице. Управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов добавляет, что собственники стали активнее продавать ипотечные квартиры на фоне действия высокой ключевой ставки.
Иван Золотарев
ведущий эксперт компании «Этажи»
«Сегмент усиливает конкуренцию как для старого фонда, так и для нового, потому что по факту является чем-то средним между новостройкой и классической вторичкой. В крупных городах доля таких объектов составляет не менее 15% всей экспозиции вторичного рынка. Но объем постоянно растет, и тренд будет сохраняться».
Хорошо забытое старое
Состояние «новой вторички», как правило, выгодно отличается от «классического» вторичного фонда.
Руководитель департамента городской и загородной недвижимости компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко поясняет, что это современные жилые комплексы с продуманной инфраструктурой, благоустроенной территорией, новыми инженерными системами. Часто такие квартиры уже с ремонтом — либо от застройщика, либо от собственника, что позволяет заехать сразу после сделки, без дополнительных вложений и ожидания.
Основатель агентства недвижимости «БезФильтров» Ригина Гордеева добавляет, что здесь уже сформированная среда: дворы, подъезды, инфраструктура, часто есть свежий ремонт или хотя бы понятная отделка.
Ирина Доброхотова,
основатель аналитической платформы bnMAP.pro
«В этих домах может быть функционал, не предусмотренный более ранними нормами и правилами: подземные паркинги, дворы без машин, наличие кладовых в пределах корпуса. В таких домах не бывает “бабушкиных” ремонтов просто в силу возраста здания. Даже если это отделка от застройщика, она будет свежей, максимум — возраста здания».
Для инвестиций и без неопределенности
По данным аналитической платформы bnMAP.pro, по итогам первого квартала 2026 года средняя цена 1 кв. м «новой вторички» в Москве зафиксирована на отметке 574,1 тыс. руб. Это на 23,3% меньше, чем средняя стоимость «квадрата» на столичном рынке новостроек, которая составляет 707,9 тыс. руб. При этом средняя цена 1 кв. м «новой вторички» на 14,2% превышает стоимость «квадрата» «старой вторички», которая зафиксирована на отметке 502,7 тыс. руб.
Преимущество «новой вторички» по ценам над старым фондом объясняется тем, что покупатель получает готовый продукт без строительных рисков и ожидания. При этом есть важный нюанс — такие объекты не подпадают под льготные ипотечные программы, доступные для первичного рынка, что может сдерживать часть спроса, объясняет Елена Мищенко.
Руслан Сырцов поясняет, что «новая вторичка» значительно ликвиднее традиционного старого фонда. Квадратный метр в большинстве готовых проектов в первые годы после ввода в эксплуатацию продолжает дорожать, как минимум, на уровне инфляции. То есть подобная покупка подходит для сбережения средств. И собственники имеют возможность продавать квартиры по более привлекательным ценам, чем застройщики.
Ригина Гордеева
основатель агентства недвижимости «БезФильтров»
«Покупатели, не имеющие возможности оформить льготный кредит, склоняются к покупке “новой вторички”. Люди устали от ожиданий и неопределенности, поэтому фактор готовности стал особенно важным».
По словам экспертов, нередко среди продавцов — собственники, купившие квартиры для себя — они сбывают активы в связи с пополнением в семье или из-за обременительной ипотеки. Однако чаще это профессиональные инвесторы.
Руслан Сырцов,
управляющий директор компании «Метриум»:
«Нередко такие квартиры реализуют флипперы (профессиональные инвесторы. — Прим.ред.). Они специально делают отделку в новостройках, которые сдаются “в бетоне” с целью последующей выгодной перепродажи недвижимых активов».
Преимущества и недостатки
Ригина Гордеева считает, что главное преимущество такой недвижимости — это снятие всех рисков ожидания: готовая квартира, понятный дом, реальное
качество, которое можно проверить, и возможность сразу въехать. В условиях 2026 года это очень сильное преимущество, потому что рынок стал осторожным. По словам эксперта, люди стали считать затраты на аренду временного жилья на период строительства. Очень часто новая вторичка продается уже с современным ремонтом и даже мебелью, а все больше покупателей не хотят заморачиваться с ремонтом своими силами.
Покупатель понимает, что он приобретает. Это снижает риски по сравнению с покупкой на стадии строительства, добавляет Елена Мищенко.
Что касается минусов «новой вторички», то ведущий эксперт компании «Этажи» Иван Золотарев среди главных называет отсутствие у покупателей доступа к льготным программам кредитования в крупных городах. В отличие от первичного рынка, здесь отсутствуют субсидированные ставки и рассрочки.
Также, по его словам, некоторые варианты бывают переоцененными и необоснованно дорогими.
Елена Мищенко добавляет, что такие квартиры часто продаются с уже сформированной «надбавкой» за готовность, и потенциал роста цены на входе может быть ниже, чем у объектов на стадии строительства.
Если дом построен совсем недавно, то есть риск столкнуться с большим ремонтом у соседей. Также не всегда собственник продает квартиру с полной отделкой: бывает и такое, что она «в бетоне». Ирина Доброхотова предупреждает, что не всегда «новая вторичка» — это вариант «заезжай и живи».
Елена Мищенко
Руководитель департамента городской и загородной недвижимости компании «НДВ Супермаркет Недвижимости»
«Если сравнивать “новую вторичку” со старой, то последняя остается конкурентоспособной за счет более низкой цены входа и зачастую более выгодной локации — ближе к центру или в давно сложившихся районах. При этом “новая вторичка” выигрывает по качеству жилья, состоянию дома и уровню комфорта. По сути, это два разных продукта под разные запросы: экономия на входе против комфорта и современности».
Кто победит
Если бюджет жестко ограничен, то все равно покупателю остается старый фонд, где есть самые дешевые варианты. А вот если рассматривать как определяющий фактор потребительские характеристики, то «новая вторичка» чаще всего будет выигрывать, поясняет Ирина Доброхотова.
Ирина Доброхотова,
основатель аналитической платформы bnMAP.pro
«Конечно, с каждым годом временной коридор после получения РВЭ, по которому объект относят к “новой вторичке”, будет сдвигаться вправо. Но новые предложения на рынке всегда будут востребованы».
«Старая вторичка» по-прежнему остается конкурентоспособной, но уже в другой логике. Она выигрывает за счет более низкой цены входа. Поэтому рынок сейчас фактически разделился: либо покупатель выбирает качество и комфорт («новая вторичка») либо цену и метраж (старый фонд), добавляет Ригина Гордеева.
Спрос все больше смещается в сторону более новых домов, добавляет Иван Золотарев. В перспективе «новая вторичка» будет занимать все более заметную долю рынка. С каждым годом увеличивается объем введенного жилья, и этот фонд постепенно переходит в категорию вторичного.
Елена Мищенко прогнозирует, что ее рост будет сдерживаться условиями ипотечных программ: пока льготные ставки остаются преимущественно на стороне новостроек, часть спроса будет перетекать именно туда, хотя «новая вторичка» становится все более востребованным сегментом.
Увеличение объема «новой вторички» серьезно усилило конкуренцию на рынке недвижимости столицы, особенно в массовом сегменте. Себестоимость строительства жилых комплексов растет, в то же время качество продукта долгие годы менялось несущественно. По словам Руслана Сырцова, в последние два года девелоперы массового сегмента в Москве переориентируются на реализацию более качественных комплексов класса комфорт-плюс, которые обладают рядом характеристик бизнес-класса.
По словам эксперта, сейчас стартует немало проектов класса бизнес-плюс с премиальными опциями. Таким образом, застройщики все чаще повышают качество продукта, чтобы потенциальные покупатели предпочитали приобретать строящееся жилье, а не готовые новостройки от собственников. Поэтому конкуренция между «новой вторичкой» и новостройками может возрасти. И это будет стимулировать застройщиков придумывать новые механизмы стимулирования спроса, добавляет Иван Золотарев.
Ирина Доброхотова,
основатель аналитической платформы bnMAP.pro
«Конечно, с каждым годом временной коридор после получения РВЭ, по которому объект относят к “новой вторичке”, будет сдвигаться вправо. Но новые предложения на рынке всегда будут востребованы».
