Ренессанс вторичного жилья: как изменение финансовой архитектуры перекроило рынок недвижимости

Конец эпохи «нового блеска»

Летом 2024 года закрылось большинство программ льготной ипотеки, которые, что важно, были рассчитаны на покупку новостроек. В итоге последние потеряли преимущество перед рынком вторичного жилья, где доступна только обычная ипотека без льгот и с высокими процентами. В результате покупатели стали активнее смотреть в сторону вторички. У которой, как оказалось, много плюсов.

Математика выбора изменилась кардинально. Если ранее государственные субсидии нивелировали ценовые различия между сегментами, то теперь разрыв стал критическим. В крупных городах вторичное жилье стоит в среднем на 23% дешевле новостроек — разница, которую сложно игнорировать в эпоху дорогих денег.

Управляющий директор офиса «На Николоямской» компании «Миэль» Юлия Антясова отмечает: запросов на вторичку стало больше как из-за отмены льготной ипотеки, так и из-за того, что многие инвесторы сейчас выходят из объектов и продают квартиры дешевле, чем застройщик. Это особенно заметно в уже заселенных очередях тех же ЖК, где застройщик продолжает продажи.

Эксперт отмечает, что в Москве — и в старой, и в новой — новостройки просели на 20–40% по количеству зарегистрированных договоров. При этом застройщики не снижают цены, в ряде случаев даже поднимают, компенсируя это акциями, рассрочками и скидками для покупателей с наличными.

Об устойчивом росте в этом году интереса к вторичному жилью как в Москве, так и в регионах говорит председатель комитета Российской гильдии риэлторов по межрегиональным сделкам Екатерина Никитина. На вторичку переключились около 10% покупателей, говорит она. В январе в Москве число сделок с ней выросло в годовом выражении на 27%, в Санкт-Петербурге — на 12%.

Роста ждут, но не сразу

Вице-президент Гильдии риэлторов Москвы Даниил Старыгин отмечает, что спрос в первичном секторе пока выше, чем во вторичном, при этом эксперт прогнозирует его смещение во вторичку в течение 2025 года.

По мнению Екатерины Никитиной, интерес к вторичному жилью сохранится до конца 2025 года. Она прогнозирует плавное снижение цен на вторичку в Москве — до 10–15% к декабрю. Причиной также называет рост предложения после завершения прошлогодних новостроек.

При фактическом отсутствии ипотеки предложение и число сделок на массовом вторичном рынке Москвы не растет, но и не уменьшается, говорит представитель «Инком-Недвижимости» Сергей Шлома. Соответственно, стоимость такого жилья стабильна: даже на фоне повсеместного подорожания инфляция здесь нулевая.

Цены могут пойти вверх при снижении ключевой ставки до 12% и удешевлении жилищных кредитов, считает он. Тогда скажется отложенный спрос: на рынок выйдут ипотечники и владельцы банковских депозитов.

Но снижение ставки, по его мнению, произойдет нескоро: ЦБ учитывает, что это чревато инфляцией. По крайней мере, летом радикальные изменения эксперт считает маловероятными.

Сергей Шлома отмечает активный спрос на вторичное жилье со стороны тех, кто располагает полной суммой для покупки квартиры. По словам представителя «Инком-Недвижимости», здесь зачастую играет роль желание диверсифицировать финансовые активы и зафиксировать прибыли по вкладам, где за предыдущие два года, когда были повышенные ставки, накопились значительные суммы.

Люди ищут, где дешевле

Инвесторы инвесторами, но люди обычно покупают квартиры не ради инвестиций, а чтобы в них жить. И одним из ключевых для них является вопрос цены.

Причина массового интереса к вторичному жилью — ценовой разрыв, в той же Москве вторичка дешевле новостроек в среднем на 23%, говорит Екатерина Никитина из Российской гильдии риэлторов.

В «Инком-Недвижимости» посчитали, что двухкомнатная квартира на вторичном рынке старой Москвы обойдется дешевле однушки в новостройке. По данным аналитиков компании, на первичном рынке однокомнатная квартира стоит в среднем 15,80 млн руб., двухкомнатная — 24,09 млн руб., трехкомнатная — 34,96 млн руб. На вторичном рынке: однушка — 9,47 млн руб., двушка — 13,75 млн руб., трешка — 19,58 млн руб.

Еще большее преимущество вторичное жилье получает за счет того, что здесь, в отличие от сделок с новостройками, есть возможность поторговаться и сбить цену. Об этом знают и продавцы, которые зачастую даже немного завышают цену на случай торга и оставляют себе возможность откатить ее до нужной цифры.

Еще одну сторону ценовой гибкости назвал представитель «Инком-Недвижимости» Сергей Шлома.

Не только цена

Эксперты сходятся во мнении, что вторичное жилье интересно покупателям в том числе из-за возможности быстро заселиться, в отличие от новостройки, которую еще должны достроить. Это важно для семей с детьми или при срочном переезде. И это экономия: на время ремонта люди часто вынуждены снимать жилье.

Другой аргумент, в котором эксперты едины во мнении, — это сложившаяся инфраструктура и социальная среда в районах, где есть предложение вторичного жилья. Транспорт уже ходит, школы и поликлиники уже построены и работают, и они близко к дому.

Юлия Антясова из агентства «Миэль» подчеркивает: возможность оценить социальную среду, транспортные и инфраструктурные плюсы в обжитом районе дает покупателю большую уверенность, чем при покупке квартиры в доме, который пока существует только на плане. Кроме того, в заселенных домах уже сформировано окружение: нет массовых ремонтов, соседи прижились, территория благоустроена.

Как отмечает представитель «Инком-Недвижимости» Сергей Шлома, в Москве имеется выбор вторички разных ценовых категорий в любых локациях, недорогие и качественные предложения есть даже в центре, в престижных и экологичных районах. На рынке множество вариантов, от комнат в коммуналках до квартир в исторических особняках. Новые же проекты стандарт-класса в таких районах, по его словам, сейчас строить просто невозможно.

Лучше обратиться к специалистам

Эксперты советуют воспользоваться помощью специалистов по недвижимости не только для оформления сделки и проверки юридической чистоты, но и для оценки ликвидности квартиры, состояния дома и благополучности района.