Время наймодателя: как изменился баланс сил на рынке аренды

Диктатура наймодателя

Рынок аренды в Москве — это рынок наймодателя. Спрос стабильно превышает предложение особенно в сегменте недорогого и средней ценовой категории жилья. В популярных районах квартиры уходят буквально за сутки. Те объекты, которые в 2021–2022 годах могли простаивать по три-четыре недели, сейчас сдаются за один-три дня, по словам руководителя департамента городской и загородной недвижимости компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елены Мищенко.

Без «бабушкиного ремонта»

Цены на аренду показывают системный рост, который не связан с сезонными колебаниями. Если сравнивать с концом 2022 года, средняя арендная ставка в Москве выросла на 20–25%. По мнению Елены Мищенко, даже зимой 2024–2025 годов, когда традиционно рынок проседает, серьезного падения цен не было. Это говорит об изменении психологического порога: арендаторы смирились с новыми ценами и готовы платить больше, потому что альтернатив нет.

На рынке аренды практически полностью исчез торг. Арендодатель может выбрать из 10 желающих и не торопится идти на уступки. Особенно это касается объектов с хорошей локацией, техникой и ремонтом. Даже студии без стиральной машины сейчас уходят без проблем, если цена находится в нижней границе по району.

Директор департамента аренды компании «Этажи» Ольга Павлинова заявляет, что одна из основных причин роста цен на рынке аренды — недоступность ипотечных кредитов для покупки собственного жилья. По мнению эксперта, именно из-за этого собственники не спешат снижать ставки аренды, понимая, что для тех, у кого нет возможности купить квартиру в ипотеку, других вариантов обрести жилье нет. Дорожает и содержание жилья, наймодатели это тоже учитывают.

Заместитель директора управления аренды квартир компании «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова считает, что нельзя сбрасывать со счетов и тот факт, что жилой фонд на рынке аренды обновляется: в экспозицию выходят квартиры в более современных домах, они дороже, чем в устаревших, что влияет и на среднестатистические цены аренды.

Также все меньше становится жилья с так называемым «бабушкиным ремонтом». Многие собственники-арендодатели обновили и освежили квартиры в старых домах, а затем увеличили цены, что сказывается на средних показателях.

Что сдерживает падение цен

Факторов, сдерживающих снижение ставок аренды, достаточно много. Среди основных:

• отсутствие массовой льготной ипотеки;

• высокая ключевая ставка Центробанка;

• высокий первоначальный взнос по ипотеке;

• инфляция;

• рост стоимости услуг ЖКХ;

• рост стоимости содержания и ремонта квартир, сдаваемых в аренду;

• рост запросов самих арендодателей на фоне инфляции;

• низкая доступность ипотеки для покупки собственного жилья.

«Высокий первоначальный взнос далеко не все покупатели могут осилить: некоторые пока снимают жилье и копят на него деньги. А при отсутствии льготной ипотеки многие не в состоянии решить квартирный вопрос покупкой собственной жилплощади и просто вынуждены арендовать. Все эти факторы способствуют сохранению активности рынка аренды, а при высоком спросе удешевление маловероятно», — добавляет эксперт.

Успеть раньше всех

Во второй половине лета традиционно начинается высокий сезон на рынке найма в Москве. Но вполне вероятно увеличение активности уже в июле — так было в прошлом и позапрошлом годах. Те арендаторы, которые хотят успеть найти и снять жилье до волны спроса и цен, стараются сделать это в середине лета. В такой ситуации цены на аренду могут вырасти, считает Оксана Полякова.

Ольга Павлинова соглашается, что если раньше пиковый спрос на рынке аренды отмечался ближе к середине августа, то сейчас он все больше смещается на июль, многие предпочитают арендовать квартиру до периода пикового спроса и дефицита бюджетного предложения.

Те, кто хочет успеть арендовать жилье до осени, готовы переплатить, лишь бы не остаться «у разбитого корыта». Особенно это актуально для квартир, которые расположены в шаговой доступности от вузов, станций метро, детских садов и общеобразовательных школ, добавляет Елена Мищенко.

Прогнозы до конца года

Ольга Павлинова считает, что к середине сентября 2025 года средние арендные ставки могут вырасти на 5–7%. К концу года этот рост будет более заметным, но при этом рекордного роста цен к декабрю не стоит ожидать хотя бы из-за накопленного на рынке объема предложения.

Рост арендных ставок прогнозирует и Оксана Полякова. Снижение цен маловероятно из-за общей инфляции и подорожания содержания жилья. Эксперт также замечает, что меняется состав экспозиции аренды: на рынок выходят квартиры в бывших новостройках, купленные до отмены массовой льготной ипотеки. Новые квартиры со свежим ремонтом и современной мебелью стоят дороже, что увеличивает средний ценовой показатель.

«В данной ситуации важно понимать, что аренда — это не только способ переждать, но и альтернатива ипотеке. И пока „вход“ в покупку жилья остается для многих финансово затруднительным, ценовой сегмент рынка будет перегрет», — добавляет эксперт.

Когда цены могут снизиться

Как считает Оксана Полякова, к прекращению роста цен на рынке аренды или некоторому спаду арендных ставок может привести существенное снижение ключевой ставки и, следовательно, удешевление ипотеки. Это повлияет на арендный спрос, но не глобально. Но даже при таком развитии событий массовый отток арендаторов, который мог бы стать причиной серьезного удешевления жилья на рынке найма, маловероятен.

Важным условием снижения цен на аренду жилья Елена Мищенко называет выход на рынок новых арендных объектов, например, через инвестиционные проекты или субаренду. Кроме того, необходимо ослабление миграционного потока в мегаполисы, что в нынешних условиях маловероятно.