Дольщики под угрозой: в 2024 году риски банкротства застройщиков выросли

В 2024 году риски банкротства застройщиков выросли, сообщает «РБК недвижимость». Вице-премьер Марат Хуснуллин, отмечает, что это связано с падением продаж и высокой ключевой ставкой. Но эксперты отмечают, что власти не допустят массовых банкротств. По оценкам сервиса «Дом.РФ», в настоящее время строительство жилья в России на 98% ведется за счет проектного финансирования.

Одним из ключевых факторов, который может привести к банкротствам застройщика, аналитики называют большую долговую нагрузку по сравнению с накопленными остатками средств на эскроу-счетах.

«С переходом строительства жилья на новую модель у девелоперов есть два вида долга — проектный долг под эскроу, который используется для покрытия строительных расходов, и общекорпоративный долг, в основном используемый для покупки новых земельных участков», — говорит директор группы корпоративных рейтингов АКРА Василий Танурков.

По его словам, банкротство девелоперов возможно в двух случаях. Первый — если к моменту ввода значительная часть проектов не распродана и средств на эскроу-счетах недостаточно для погашения проектного долга и накопленных по нему процентов, а у компании нет свободных средств, чтобы возместить банкам разницу. Второй — когда компании не хватает денежных средств для обслуживания общекорпоративного долга.

Он добавил, что риски погашения проектного долга не реализуются быстро и привязаны к срокам ввода объектов в эксплуатацию. Намного быстрее могут реализоваться риски невозможности обслуживания общекорпоративного долга, поскольку многие девелоперы значительную часть расходов на покупку участков покрывают за счет бридж-кредитов или облигаций.

«Это повышает рентабельность инвестиций, но и увеличивает риски в период снижения спроса на жилье — сроки начала продаж по новым проектам откладываются, но необходимость обслуживать долг, привлеченный для покупки земельных участков под эти проекты, остается», — пояснил представитель АКРА.

Еще один важный критерий, который может свидетельствовать о возможных проблемах у застройщиков, — это кредиты с низкой долей собственного участия. По словам старшего директора по корпоративным рейтингам «Эксперт РА» Дмитрия Сергиенко, чем больше собственных средств вложено в проект, тем более сильные потрясения он способен выдержать и сгенерировать необходимый объем денежного потока для выполнения обязательств перед банками.

Руководитель аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг заявил, что с точки зрения возможных потенциальных сложностей у застройщиков важно следить за соотношением стройготовности объектов к распроданности жилья. Например, до конца этого года нормальный уровень составляет 70%, а для следующего — 40%. В настоящее время этот показатель даже выше — 45%.

Эксперты отметили, что несмотря на это риски банкротств застройщиков за этот год выросли. По их словам, это связано с падением продаж, которые влияют на пополнение эскроу-счетов, и высокой ключевой ставкой, к которой привязаны ставки по проектному финансированию и бридж-кредиты.

Глава «НДВ Групп» Александр Хрусталев, заявляет, что в настоящее время в непростом положении находятся больше половины застройщиков. «Все думали, что субсидирование будет вечно. Теперь пришло время за все это платить — но новостройки уже не будут покупать в прежних масштабах. По нашим данным, в этом году спрос в Москве упал на 57%. Падение сохранится», — отметил он.

Также ситуация с возможными банкротствами застройщиков напрямую влияет на банки, поскольку они являются их главными кредиторами. По словам представителя «Эксперт РА», банки должны быть заинтересованы в доведении текущих проектов до завершения даже при негативном сценарии и потенциальном получении убытка от участия в проекте.

Ранее сервис «Домклик» спрогнозировал, что в 2024 году объем выдач ипотеки в России составит около 5 трлн руб, что значительно меньше рекордного показателя 2023 года — 7,8 трлн руб. Сообщается, что спрос на ипотеку упал из-за «значительных ограничений» в сегменте льготного кредитования и высокой ключевой ставки.