Эксперты рассказали, почему кредиты с плавающей ставкой — угроза для девелоперов
Массовый переход девелоперов на кредиты с плавающей ставкой создал реальные угрозы для строительной отрасли. После стремительного роста ключевой ставки, застройщики рискуют лишиться части своих проектов или вовсе уйти с рынка. В случае их банкротства пострадать могут и дольщики. Возврат средств с эскроу-счетов компенсирует им номинальные потери, но не фактические издержки.
Общий портфель кредитования «Сбербанка» в сегменте коммерческой недвижимости достиг 1,7 трлн руб. Половина этого объема приходится на торговые объекты.
Их владельцы, как правило, берут кредиты с плавающей ставкой, уточнили в банке. Особенно это характерно для займов, выданных в последние 3-5 лет.
Средний размер таких кредитов рассчитывается исходя из ключевой ставки Центробанка, к которой прибавляются 2–3 процентных пункта. По данным директора департамента земельных проектов NF Group Максима Чернядьева, на них приходится более 80% займов, выданных на рынке недвижимости.
Инвестиционный директор группы Central Properties & Parus Алексей Смердов уточняет, что доходность коммерческой недвижимости в среднем в полтора раза ниже выплат по кредитам.
Вице-президент Союза торговых центров Павел Люлин сообщил, что после последнего повышения ключевой ставки до 21% многие банки направили заемщикам уведомления о существенном повышении стоимости уже выданных кредитов.
По мнению Чернядьева, для снижения нагрузки бизнес может просить зафиксировать размер взносов по кредитам, перейдя к модели частичного накопления невыплаченных процентов в теле долга.
Однако этот шаг влечет за собой риски, так как сумма долга может превысить цену актива. В «Сбере» отмечают, что поддержка требуется проектам, где накопленный долг превышает 60–70% стоимости объекта.
В зоне риска около 1 тыс. торговых центров, замечает Люлин. Ситуация однозначно несет риски и станет толчком для роста числа проблемных активов, констатирует заместитель гендиректора Российского аукционного дома Ольга Желудкова. Вероятность дефолта заемщиков, по ее словам, в целом растет.
Алексей Смердов считает, что развитие рынка в 2025 году во многом зависит от банков. Финансовые организации получат возможность обращать взыскания на проекты. Другой вопрос, будут ли они это делать.
В зоне риска оказываются также проекты в сфере жилой недвижимости. Согласно CORE.XP, с начала 2024 года инвестиции в площадки под его строительство в России достигли 210 млрд руб., увеличившись вдвое за год. Базовый источник финансирования таких вложений — бридж-кредиты.
Аналитики «Дом.РФ» замечают, что решить проблему с высокой стоимостью таких займов может их конвертация в проектное финансирование. Общий объем задолженности по нему, согласно ЦБ, в сентябре составил 8,03 трлн руб., увеличившись на 32,7% год к году.
Ставка бридж-кредитов рассчитывается исходя из объема продаж. По части, покрытой деньгами на эскроу-счетах, она достигает 1–4%, а по остальной — следует за ключевой. Средняя стоимость проектного финансирования, по данным ЦБ, с начала году выросла с 6,4% до 7,9%.
Стремление застройщиков конвертировать бридж-кредиты в проектное финансирование — одна из причин сохранения активности по запуску новых проектов, но для этого необходимо начать продажи площадей в новостройках, отмечают аналитики «Дом.РФ».
Но реализовать квартиры на первичном рынке становится все сложнее. Согласно Dataflat.ru, в Москве и Подмосковье количество сделок в этом сегменте в октябре 2024 года сократилось на 46% год к году и достигло 9,7 тыс. В Санкт-Петербурге и Ленинградской области падение составило 51% — до 4,5 тыс.
Недостаток спроса может сорвать план наполнения эскроу-счетов, приведя к банкротству некоторых застройщиков, считает исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский.
Управляющий директор «Метриума» Руслан Сырцов убежден, что в зоне риска находятся застройщики, неверно рассчитавшие финансовую модель. Также эксперт обращает внимание на социальный аспект — от каждого застройщика жилья зависят сотни человек. Согласно данным Центробанка, в сентябре на эскроу-счетах было 6,95 трлн руб., за год показатель вырос на 28,2%.
Введенный в 2019 году механизм эскроу-счетов призван максимально защитить права соинвесторов, но все же сохраняет для них риски. Партнер юрфирмы «ПоверенныйЪ» Даниил Синицын поясняет, что поводом к возврату средств может быть только решение суда о признании застройщика банкротом.
Дольщики, по словам юриста, могут рассчитывать только на номинальные средства, без компенсации издержек. Стоимость недвижимости за время нахождения их денег на эскроу обычно успевает вырасти.
После завершения расчетов с дольщиками проблемный застройщик вместе с земельным участком, скорее всего, перейдет банку, говорит заместитель финансового директора ГК «Гранель» Юрий Черноиванов. Финансовая организация может самостоятельно вкладываться в завершение проекта либо найти девелопера.
Черноиванов считает, что выйти из кризиса рынок сможет только вместе с началом общего восстановления экономики. «Когда сократится уровень инфляции, ключевая ставка пойдет вниз, в целом нормализуются параметры денежно-кредитной политики», — считает он.
Такие изменения уменьшат темпы роста себестоимости строительства, с одной стороны, а с другой — сделают ипотеку снова доступной, рассчитывает директор по взаимодействию с инвесторами ГК А101 Анатолий Клинков. А коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев надеется, что мораторий на банкротство застройщиков поддержит рынок.
Как сообщалось ранее, общий объем проектного финансирования превысил 8 трлн руб. Согласно обзору «О проектном финансировании строительства жилья в III квартале 2024 года», прирост портфеля кредитов застройщикам замедлился до 9% по сравнению с 13% во втором квартале. При этом он оставался на высоком уровне в связи с растущим объемом строящегося жилья.
