КС России разрешил регистрацию в апартаментах. Что это меняет и чего не меняет
Конституционный суд (КС) России признал неконституционным запрет на временную регистрацию в апартаментах гостиничного типа — даже если они формально относятся к нежилым помещениям. Суд указал, что такой запрет нарушает право граждан на свободный выбор места пребывания и ограничивает использование собственности для личных и семейных нужд. Законодателям предписано доработать регулирование. «Инк» разобрался с экспертами, что на самом деле произошло и чем это важно для бизнеса.
Поводом стало дело жительницы Санкт-Петербурга, которой отказали во временной регистрации в апартаментах свекрови — при согласии собственника и фактическом проживании. Нижестоящие суды поддержали чиновников, но КС занял иную позицию.
Что именно разрешили
Речь идет исключительно о регистрации по месту пребывания (временной). Постоянная регистрация (более известная как «прописка») в апартаментах по-прежнему невозможна — их статус как нежилых помещений сохраняется.
По словам управляющего директора компании «Метриум» Романа Сырцова, временная регистрация по месту пребывания в апартаментах дает вполне практичные плюсы: можно устроить ребенка в ближайший детский сад или школу, прикрепиться к поликлинике, а пенсионерам, ветеранам и людям с инвалидностью — получать пенсии и пособия без ежегодного подтверждения фактического проживания в России. При этом апартаменты так и остаются нежилыми помещениями: оформить постоянную прописку в них нельзя, штамп в паспорте не ставят, а значит, доступ к полному набору федеральных и региональных льгот не появляется. Кроме того, сохраняются различия в налогах и коммунальных платежах между квартирами и апартаментами — Конституционный суд их не отменял.
Как поясняет в свою очередь Валентина Куделина, юрист ООО «Центр Правосудия», КС фактически подтвердил: временная регистрация допустима и в апартаментах гостиничного типа, даже если они не входят в номерной фонд гостиницы, — при согласии собственника и соблюдении процедурных требований. Одновременно суд прямо указал законодателю на пробелы в регулировании: нынешнее решение — это скорее «временный мост», чем окончательное разрешение проблемы статуса апартаментов.
«Ограничения принципиально сохраняются: речь идет только о временной регистрации, постоянную регистрацию в апартаментах оформить по‑прежнему нельзя, поскольку они юридически остаются нежилыми. Решение не создает обязанности государства обеспечивать такой фонд школами, поликлиниками и иной социальной инфраструктурой», — отметила Куделина.
Что будет дальше
До внесения изменений в законодательство действует временный механизм. Зарегистрироваться смогут:
- собственники апартаментов;
- члены их семей и близкие родственники — с письменного согласия владельца;
- при условии, что здание предназначено для пребывания граждан, а конкретное помещение признано пригодным для проживания.
Постоянные правила должны быть разработаны федеральным законодателем и правительством — с учетом миграционной политики и градостроительных ограничений. Сроки на разработку не уточняются.
Что это значит для рынка
Для рынка решение КС — мягкий позитивный сигнал, а не революция. Оно может усилить интерес со стороны покупателей, которым важна возможность регистрации, но фундаментальные минусы формата никуда не делись: налоговый режим, статус нежилого фонда и отсутствие социальных гарантий сохраняются.
По словам Валентины Куделиной, реакция рынка на такие сигналы обычно быстрая: девелоперы и брокеры начинают использовать решение в маркетинге почти сразу. Однако реальные регуляторные изменения — поправки в законы о регистрации, градостроительные и налоговые корректировки — занимают месяцы и годы. Пока единые правила не закреплены, постановление КС будет работать точечно — через практику МВД и судов.
Для владельцев и арендаторов апартаментов решение расширяет возможности: становится проще подтвердить место пребывания для доступа к услугам, трудоустройству или оформления детей в школы и сады по месту фактического проживания — хотя прямой обязанности «подтягивать» инфраструктуру у властей не возникает.
Как пояснил Роман Сырцов, права собственников значительно расширяются.
«Несомненно, это повысит ликвидность подобных объектов и приведет к коррекции цен вверх с опережением инфляции. На мой взгляд, стоимость лотов как на первичном, так и на вторичном рынке начнет расти уже в ближайшие месяцы», — сказал он.
Для инвесторов усиливается аргумент «жить и сдавать законнее»: правовые риски немного снижаются, но апартаменты по-прежнему не становятся полноценным аналогом жилья, а регуляторная неопределенность в долгосрочной перспективе сохраняется.
Нужно помнить, что возможность регистрации по месту жительства в лофтах, переоборудованных из, например, заводских зданий зависит от того, имеет ли это помещение статус жилого согласно ЕГРН и отвечает ли требованиям жилищного законодательства (то есть какова планировка, есть ли инженерные системы и пр.). Если нежилое помещение используют для постоянного проживания без перевода в жилой фонд, это чревато проблемами: в регистрации по месту жительства могут отказать или уже оформленную регистрацию признают недействительной и аннулируют; за нарушение правил регистрации возможен административный штраф, а если речь идет о фиктивной регистрации — когда человек фактически не живет в помещении или собственник не собирался его предоставлять, — наступает уже уголовная ответственность. Причем риски касаются не только проживающего, но и собственника помещения, который допустил такую регистрацию.
Для девелоперов пока нет ясности, кто и по каким критериям будет определять, сопоставимо ли конкретное помещение в апарт-комплексе с жилым по своим характеристикам.
Исполнительный директор девелоперской компании Glincom Иван Татаринов не ожидает заметного влияния на рынок недвижимости: временная регистрация сама по себе не слишком востребована — большинство граждан не оформляют ее даже при длительных командировках или проживании вне места постоянной регистрации.
«Безусловно, если бы суд узаконил практику постоянной регистрации, это было бы решение, которое рынок давно ждал, оно могло бы повысить интерес к апартаментам, взвинтить цены на них и стимулировать девелоперов строить такие объекты», — сказал он, отметив, что такого решения КС не принял.
Его поддержал адвокат Мартин Зарбабян, подчеркнув, что
«главный правовой сигнал этого решения, что правоотношения вокруг апартаментов требуют активного законодательного вмешательства и регулирования с целью изменения сложившихся правил в интересах как самих собственников такой формы помещений, так и тех, кто фактически проживает в них, тем более совместно с несовершеннолетними детьми».
Проще говоря, если в апартаментах реально можно жить, а не просто числиться, у человека не должно быть ограничений на временную регистрацию в таком помещении.
Отдельная практическая сложность — в том, что в апартаментах гостиничного типа временная регистрация зачастую оформляется не напрямую собственником, а через компанию-отельера. Для оператора это дополнительная административная нагрузка, и далеко не все готовы с ней работать.
Подпишитесь на «Инк» в Telegram. Там мы пишем нескучным языком о самом важном для предпринимателей. Подписаться.
