Отчет: работа из дома может привести к пустующим офисам

Все больше офисных зданий обретают вторую жизнь в качестве жилых помещений, чему способствовала работа из дома времен пандемии, сократившая посещаемость офисов. Но разбить чистые, просторные рабочие помещения на уютные квартиры сложнее, чем кажется. Застройщики говорят, что такие проекты похожи на решение головоломки. Офисные здания проектируются с учетом совершенно иных соображений, чем жилые дома. Некоторые перепланировки невозможны, а непредвиденные расходы могут увеличиться.

Несмотря на это, согласно недавнему отчету Moody’s Analytics, во втором квартале этого года количество пустующих офисных помещений в США достигло рекордных 20,1%, а предложение жилья по-прежнему ниже спроса. В связи с этим местные власти усиленно стимулируют переоборудование офисных зданий. Сюда относятся налоговые льготы и ускоренное получение разрешений для застройщиков, желающих реконструировать помещения.

Согласно недавнему отчету компании CBRE, занимающейся коммерческой недвижимостью, в первые три месяца 2024 года почти 70 млн квадратных футов офисных помещений, или 1,7% от общего объема предложения в США, находились в процессе перепрофилирования под другие цели. 63% этих площадей, как ожидается, будут преобразованы в многоквартирные жилые дома.

На первый взгляд The Crosby, многоквартирный дом, построенный в 2020 году в районе Кореатаун в Лос-Анджелесе, кажется типичной элитной высоткой. Он может похвастаться такими удобствами, как фитнес-центр и бассейн. Однако жильцы 336 квартир The Crosby могут и не знать, что их здание было главным офисом нефтегазовой компании Texaco на Западном побережье.

«При преобразовании офисных помещений, подобных зданию Texaco, в роскошные апартаменты необходимо практически все выпотрошить, — говорит Хайме Ли, генеральный директор Jamison Group, владельца здания, который руководил реконструкцией. — Остаются только перекрытия, конструктив и лифты».

В отличие от традиционной офисной планировки, в каждой квартире должно быть не менее одной ванной комнаты и кухни, а значит, придется переделывать инженерные сети. Кроме того, в большинстве офисных зданий установлено центральное кондиционирование, поэтому его необходимо заменить на индивидуальные системы охлаждения и отопления для каждого помещения.

Иногда проект оказывается более дорогостоящим, чем предполагалось изначально. «Особенно это касается зданий, которым уже много лет и в которых за эти годы побывало много разных арендаторов. Бывало, что мы вскрывали стену и понимали, что предстоит еще много работы», — говорит Ли.

Хотя переоборудование неиспользуемых офисных помещений может показаться простым решением проблемы доступного жилья, некоторые офисные здания, даже те, которые полностью пустуют или имеют несколько пустых этажей, невозможно переоборудовать под жилую недвижимость, говорит Крис Шерман, президент Sherman Associates, компании-застройщика, расположенной в Миннеаполисе.

«Только около 15% офисных зданий на рынках, где мы работаем, являются потенциальными кандидатами на переоборудование под жилье», — говорит он. По словам Шермана, для этого лучше всего подходят старые здания.

Необходимо, чтобы окна в квартирах открывались, а в большинстве новых строений это не предусмотрено. Кроме того, новые объекты, как правило, имеют большую площадь. Хотя это может показаться положительным фактором, квартиры должны иметь доступ к окнам, выходящим на улицу. Чтобы иметь доступ к естественному освещению, квартиры не должны располагаться слишком далеко от окон, говорит Шерман.

«В итоге вы получите сценарий, при котором вы не сможете использовать большую часть площади», — добавляет он. По словам Шермана, старые здания также имеют право на получение исторических налоговых льгот, что делает такое переоборудование более выгодным с финансовой точки зрения.

Ключом к такому переоборудованию является поддержка местных властей, говорит Джейсон Уорд, один из директоров Центра RAND по вопросам жилья. Недавние налоговые льготы и ослабление в крупных городах ограничений на зонирование, таких как требуемая ширина лестничных пролетов в квартирах и требования к парковке, позволили осуществить больше таких преобразований, говорит он.

В сентябре мэр Нью-Йорка Эрик Адамс объявил о попытке отменить обязательное требование о наличии парковочных мест при новом строительстве, освободив место для возведения большего количества домов. В ближайшее время начнется реализация одного из крупнейших проектов по перепланировке и переоборудованию офисов в жилые помещения. Бывшая штаб-квартира компании Pfizer в нью-йоркском Мидтауне будет преобразована примерно в 1,5 тыс. новых квартир для сдачи в аренду.

В Лос-Анджелесе также недавно был введен ускоренный процесс получения разрешения на переоборудование существующих зданий, которым не менее 15 лет. «Поощрение повторного использования зданий позволяет продлить срок их службы и сохранить большую часть ресурсов, которые были использованы при их строительстве», — говорится в мартовском постановлении города.

Однако местные власти настаивают на переоборудовании не только офисов. Джон Уотсон, генеральный директор компании Core Redevelopment, расположенной в Индианаполисе, говорит, что он также переоборудовал под жилье школы и гостиницы. Но больше всего Уотсон гордится проектом Stadium Lofts — многоквартирным домом, перестроенным из бейсбольного стадиона в Индианаполисе. Он выкупил стадион у города за $1 и восстановил его за $28 млн, включая $5 млн из городского бюджета.

«Я сказал тогда, что физически это возможно, но существует разница в $5 млн между тем, сколько это стоит, и тем, чего это стоит. И город профинансировал этот проект, потому что он поможет расширить центр и оживить район, — рассказал Уотсон. — Это оказался один из лучших проектов в моей жизни».

Ранее «Росгосстрах» и ВТБ провели совместное исследование и выяснили, что 49% россиян собираются до 2034 года приобрести собственное жилье. При этом более половины (61%) респондентов лишь планируют откладывать на эти цели от 10 до 30 тыс. руб. ежемесячно, а 43% опрошенных рассчитывают накопить необходимую сумму за срок от пяти до 10 лет.