Россияне с начала года стали чаще получать отказы в ипотеке от банков — НБКИ

По данным Национального бюро кредитных историй (НБКИ), в январе и феврале доля отклоненных обращений за новыми жилищными кредитами достигла 55,4 и 56,2% соответственно, тогда как в декабре 2024-го этот показатель был на уровне 49,9%. С начала года показатель поднялся на 6,3%, хотя до этого снижался на протяжении пяти месяцев подряд. Сейчас уровень одобрения кредитов (AR, approval rate) соответствует значениям октября прошлого года.

Увеличение доли отказов по кредитным заявкам связано с изменениями условий на ипотечном рынке. В январе и феврале банки выдали ипотеку на 127 и 227 млрд руб. соответственно, оценивал ЦБ. Это минимальные объемы с весны 2022 года.

Ставки по рыночной ипотеке достигли рекорда в конце прошлого года — 28,98% на новостройки и 29,39% на готовое жилье — и держались на этом уровне до конца февраля, следует из статистики «Дом.РФ».

По словам управляющего директора рейтингового агентства «Эксперт РА» Юрия Беликова, при текущих ставках одобрение кредитов возможно только при очень большом первоначальном взносе. От него зависит уровень одобрения по рынку. «А такие возможности, очевидно, есть у меньшинства людей, желающих приобрести жилье», — отмечает он.

При этом аналитик подчеркнул, что подавляющую долю в ипотечных выдачах сейчас занимают госпрограммы, на которые рыночные ставки не влияют. По его словам, учащение отказов в этой части связано с возросшей долговой нагрузкой заемщиков и отставанием динамики их доходов от инфляции.

По мнению руководителя направления экспертной аналитики «Банки.ру» Инны Солдатенковой, еще одним фактором, влияющим на риск-аппетит банков является возможное применение регулятором макропруденциальных лимитов (МПЛ) в ипотеке. «Отдельные игроки начинают подстраиваться под новые ограничения превентивно», — поясняет она.

В то же время директор по рейтингам финансовых институтов рейтинговой службы НРА Наталия Богомолова отмечает, что долю отказов по ипотеке в январе — феврале нельзя считать аномально высокой — показатели соответствуют средним значениям 2024 года.

Вместе с тем крупные ипотечные банки в марте начали снижать ставки по рыночным программам ипотеки и смягчать другие условия кредитования. Так, Сбербанк опустил ставки на 1-1,5%, а в ВТБ ставки упали на 0,5-1%. В

По данным института развития «Дом.РФ», ставки по рыночной ипотеке в банковском секторе постепенно снижаются с максимальных значений в почти 29%, которых они достигали в декабре, до 27,9% на конец марта.

Банки объясняют снижение комплексом причин. Во-первых, это снижение доходности 10-летних ОФЗ, которая служит для кредитных учреждений главным индикатором стоимости рыночной ипотеки. Она падает с конца прошлого года после решения Банка России сохранить ключевую ставку на уровне 21% вместо ожидаемого рынками повышения до 23%.

Во-вторых, банки отмечают снижение стоимости фондирования. Во втором полугодии 2024-го они указывали, что спред процентных ставок по депозитам к ключевой достиг аномальных значений.

Наконец, они корректируют процентную политику, выравнивая свои ожидания ужесточения денежно-кредитной политики, которые заложили ранее, с реальностью и риторикой ЦБ. Снижение ставок по рыночной ипотеке обусловлено тем, что вероятность повышения ключевой ставки уменьшилась, а шансы на снижение ставки стали оцениваться более высоко.

Банкиры признают, что изменения в рыночном сегменте ипотеки до сих пор косметические, а ставки остаются на заградительном уровне, поэтому практические не влияют на спрос. Существенного роста выдач они не ждут.

Снижение ставок влияет на увеличение спроса, но в условиях высокой стоимости кредитов по-прежнему остается сдерживающим фактором, говорит Алексей Просвирнин. Кроме того, темпы роста объемов рыночной ипотеки зависят не только от ставок, но и от динамики доходов населения, состояния рынка недвижимости и ожиданий заемщиков относительно будущих условий кредитования.

По прогнозам Frank RG, в 2025 году объем выдач ипотеки продолжит снижаться и составит 4 трлн руб., считает гендиректор компании Юрий Грибанов. По последней оценке ВТБ, в 2025 году общерыночные выдачи ипотеки могут быть еще ниже — около 3,3 трлн руб. Это почти на треть ниже результата прошлого года, и 70% выдач придется на программы господдержки, прогнозировал зампредправления банка Георгий Горшков.