Центробанк считает, что рост продаж квартир в рассрочку несет риски и для покупателей, и для продавцов. В связи с этим в Банке России совместно с профильными ведомствами готовят меры по регулированию таких сделок. Некоторые застройщики говорят о формировании «пузыря рассрочки» на рынке жилья. Эксперты обсудили этот вопрос на XI Российском ипотечном конгрессе Cbonds.

В Центробанке отмечают рост продаж жилья в рассрочку вместо классической ипотеки. Представители регулятора назвали три основных риска, связанные с таким видом сделок:

• скрытый рост долговой нагрузки покупателей, так как информация по такой задолженности не передается в бюро кредитных историй;
• непрозрачность правил продажи объекта;
• ухудшение экономики проектов и кредитные риски для застройщиков «из-за более низкой наполняемости» счетов эскроу.

Директор по ипотечным продажам группы компаний «А101» Рустам Азизов заявил, что доля рассрочки в продажах может достигать и 60%, так как на нее предлагаются совсем уж лояльные условия. По его мнению, сейчас есть все основания говорить о формировании «пузыря рассрочек».

По оценкам группы «Самолет», сейчас доля ипотечных сделок на первичном и вторичном рынках жилья едва превышает 37%. Директор по стратегическому развитию продаж первичного рынка сервиса «Самолет Плюс» Алексей Чапик отметил, что рассрочка стала основным драйвером продаж жилья, а ее доля достигла 44,3%.

«Мы согласны с тем, что назревает «пузырь рассрочек»: как неконтролируема была первоначальная выдача льготных ипотек, так и сейчас неконтролируема выдача подобных рассрочек», — сказала директор по продажам девелоперской компании «Мармакс» Анна Терехова.

Российские застройщики на данный момент могут выдавать рассрочки как на готовое, так и на строящееся жилье. Они могут оформляться в рамках договора купли-продажи или договора долевого участия (ДДУ) до фактической сдачи дома.

По словам руководителя управления ипотечного кредитования девелоперской компании «Мангазея» Юлии Архангельской, существует вариант, при котором первый взнос составляет 20%, а есть варианты оплаты с фиксированными ежемесячными платежами от 150 тыс. до 200 тыс. руб.

«Сегодня рассрочка выдается без обременения, на весь период строительства и даже на более длительный срок. Часто она предоставляется без процентов на весь период либо под минимальный процент», — сообщил президент группы компаний «Основа» Александр Ручьев.

Участники рынка сообщили, что контролируют долю рассрочек в продажах и структуру сделок, например требуют от клиентов минимальный первоначальный взнос. Однако сами девелоперы признают, что есть и участники рынка, которые предлагают клиентам «агрессивные» схемы.

Азизов отметил, что, помимо этого, застройщики начали удлинять сроки. Если раньше они составляли в среднем до двух лет, то некоторые компании теперь предлагают растянуть платежи на пять-семь лет.

Опрос застройщиков в 2024 году показал, что рассрочки составляли около 20% продаж, сообщили в Центробанке. Но девелоперы считают, что доля таких сделок гораздо выше.

По словам Тереховой, в «Мармакс» она составляет около 70%. Сооснователь и совладелец группы «Родина» Владимир Щекин сообщил, что в январе этот показатель приблизился к 65%. В ФСК за 2024 год доля рассрочек в продажах увеличилась в четыре раза, в среднем она составила 24%, о чем сообщила коммерческий директор группы Ольга Тумайкина.

Вице-президент группы компаний «Страна Девелопмент» Александр Гуторов также отметил, что процент рассрочек растет и сейчас на них приходится примерно половина продаж.

Азизов назвал долю примерно 30%, а Архангельская заявила, что в «Мангазеи» они не могут превышать 40%. Ручьев из ГК «Основа» отметил, что в разных сегментах жилья доля сделок с рассрочкой сейчас составляет от 20 до 40%.

По словам экспертов, многие клиенты ориентируются на то, что с рассрочек смогут перейти на ипотеку. В офисах продаж также подталкивают к принятию таких решений.

По словам руководителя «Ипотечного бюро» Камилы Фазлыевой, девелоперы «пользуются финансовой безграмотностью» граждан.

Даже если ключевая ставка пойдет вниз, а ставки по ипотеке станут ниже, нет гарантий, что покупатели смогут перейти с рассрочки на кредит, считает управляющий партнер платформы для застройщиков «ДВИЖ» Дмитрий Охрименко. Он пояснил, что у застройщиков нет банковских инструментов оценки платежеспособности клиентов.

Большая доля рассрочек в портфеле опасна и для девелоперов — при отказе клиентов платить дальше он может потерять часть сделок. «Таким образом, денежных средств на эскроу к моменту завершения строительства не будет хватать для погашения кредита по проектному финансированию», — пояснила Терехова.

По словам участников рынка, они работают над тем, чтобы снизить и риски дефолтов клиентов, и риски для своего портфеля. Для этого они могут проверить платежеспособность клиента, подав заявку на ипотеку. Если банк откажет, застройщик может поступить так же.

Некоторые используют проверку через партнерские платформы, где видно по клиенту оплату налогов, отсутствие статуса банкрота и оплату других платежей, то есть насколько он надежен в части оплаты кредитов.

В компании «Мармакс» сообщили, что не пользуются методами оценки платежеспособности клиентов, а взамен этого установили жесткие условия по рассрочке, чтобы инструментом могли воспользоваться только клиенты «с серьезными намерениями».

Компании также устанавливают для себя предельные лимиты по продажам в рассрочку. Такой подход используют «Гранель» и ФСК. Последняя не только установила лимиты, но и проверяет финансовое положение покупателей и ввела ограничивающие параметры для сделок рассрочки.

Риски рассрочки и роста ее доли в продажах существуют, но не стоит их переоценивать, утверждает главный аналитик Сбербанка Михаил Матовников.

«40% продаж в рассрочку — это сейчас небольшое количество сделок и денег. Рынок сильно сжался, и на этом рынке 40% — это не так страшно», — говорит эксперт. Он также считает, что причины роста популярности рассрочки на рынке недвижимости — внешние.

«Если бы ставки по ипотеке были доступны, этой ситуации бы не было. Это не следствие какого-то аномального развития рынка ипотеки или рынка рассрочки. Это негативные последствия, когда компании и клиенты функционируют в условиях высоких ставок», — подчеркивает главный аналитик «Сбера».

«Наверное, можно говорить, что «пузырь рассрочек» формируется. У нас вообще много перекосов на рынке. На сегодняшний день рассрочка — не самый губительный и серьезный, но пока те инструменты, что застройщики пытаются внедрить, чтобы выкрутиться из ситуации, только усугубляют ее», — подытожила Фазлыева.

Напомним, что в прошедшем году российский рынок столкнулся сразу с несколькими новыми вызовами. Ключевым среди них стало сокращение возможностей ипотечного кредитования. Эксперты рассказали, как это повлияло на покупательские привычки и спрос на жилье.