Правительство вновь обсуждает вопрос о расширении семейной ипотеки. Согласно перечню поручений по итогам совещания от 28 февраля, Минфин и Минстрой совместно с основным оператором льготных госпрограмм «Дом.РФ» должны до 25 марта «дополнительно проработать» программу для семей с одним ребенком до 18 лет, проанализировать «эффекты от реализации данной меры» и сформулировать конкретные предложения по этой теме для правительства.

Представитель Минфина сообщил, что по поручению президента ведомство прорабатывает вопрос о «расширения семейной ипотеки на вторичное жилье для отдельных категорий граждан». Правительство должно распространить семейную ипотеку со ставкой не более 6% на готовую недвижимость в населенных пунктах с недостаточным объемом жилищного строительства.

В июле 2024 года Минфин утвердил новые условия программы «Семейная ипотека», существенно сузив круг ее потенциальных получателей.

Льготный кредит по ставке до 6% могут оформить семьи с одним ребенком до шести лет, с двумя несовершеннолетними детьми, проживающие в малых городах численностью до 50 тыс. человек или в регионах с низкими объемами строительства, а также семьи, где есть ребенок с инвалидностью.

Вопрос о новом расширении программы семейной ипотеки на семьи с одним ребенком до 18 лет мог стать предметом дискуссии по причине низких продаж новостроек, считает руководитель «Ипотечного бюро» Камила Фазлыева. По ее мнению, наблюдаемое охлаждение рынка новостроек «критично для застройщиков», хотя это лишь один сегмент на российском рынке жилья.

По данным «Яндекс Недвижимости», в 2024 году в новостройках крупнейших городов России было продано 287,2 тыс. квартир по договорам долевого участия (ДДУ), что на 25% меньше результата 2023 года. По прогнозам экспертов, в 2025 году спрос на новое жилье может снизиться еще на 15–30%.

В прошлом году объем выданных банками кредитов на жилье составил 4,9 трлн руб., а годом ранее — 7,8 трлн руб. Из них на семейную ипотеку пришлось почти 43% (2,1 трлн руб.). Из обзора «Дом.РФ» следует, что доля этой программы в общем объеме выдач выросла, при этом сумма предоставленных кредитов сократилась на 4%.

Помимо изменения условий господдержки, на ипотечный сегмент повлиял резкий рост рыночных ставок по кредитам и ужесточение регулирования ЦБ.

По данным регулятора, в январе 2025 года выдачи ипотеки в России откатились к новым минимумам, составив 127 млрд руб., почти весь объем (106 млрд руб.), — это кредиты с господдержкой. ВТБ сообщил, что в феврале продажи ипотеки на рынке достигли 210 млрд руб.

Независимый эксперт и автор проекта TrueValue Виктор Тунев считает возможными причинами того, что вопрос о расширении семейной ипотеки стал актуальным являются потенциальные проблемы у некоторых застройщиков из-за недостатка спроса, заградительные ставки по рыночной ипотеке и отсутствие возможности приобрести жилье у большинства семей с детьми.

Сотрудник научно-учебной лаборатории макроструктурного моделирования экономики России НИУ ВШЭ Григорий Жирнов считает, что охлаждение на ипотечном рынке вернуло рынок в равновесие после длительного перегрева.

По его словам, распроданность текущих проектов находится на приемлемом уровне, а застройщики откладывают старт новых очередей и проектов, подстраиваясь под новый уровень спроса.

«Предложенная мера потенциально может увеличить спрос на семейную ипотеку в два раза или даже больше, учитывая высокий уровень рыночных процентных ставок, которые стимулируют людей брать льготные кредиты», — оценил Жирнов.

По словам эксперта, основной вопрос — какими при текущих процентных ставках будут расходы бюджета на субсидирование дополнительного объема льготных кредитов.

«Льготное ипотечное кредитование в большом объеме не полезно для рынка, поскольку является существенной нагрузкой на государственный бюджет», — считает Фазлыева. Она также отметила, что льготные программы не повышают доступность жилья.

«Нужно учитывать, что решающим фактором определения доступности жилья для населения является не ипотека, а соотношение доходов населения и стоимости квадратного метра. И сейчас благодаря разгону цен льготным ипотечным кредитованием это соотношение стало максимальным за всю историю современного рынка недвижимости», — подчеркнула Фазлыева.

Напомним, что льготная ипотека установила антирекорд по выдачам кредитов. В тоже время показатели по рыночной ипотеке, ставки по которой стали практически заградительными, снизились еще больше. Однако в связи с возобновлением госпрограмм эксперты ожидают роста доли льготной ипотеки.