Квартиры дешевеют, офисы дорожают: куда частные инвесторы несут деньги в 2026 году

Аренда качественных офисов в Москве за год подорожала на треть, а новостройки бизнес-класса впервые за полтора года подешевели. «Инк» разобрался, почему частные инвесторы меняют квартиры на бизнес-центры.

За первое полугодие частные инвесторы потратили на офисы в бизнес-центрах 52,1 млрд руб. Это в 2,3 раза больше, чем годом ранее, подсчитали в CORE.XP. Покупки крупного формата (участки под застройку и здания целиком), наоборот, просели на 40%, до 75,8 млрд руб. В итоге доля частников во всех офисных инвестициях выросла за год с 15 до 41%. Покупают в основном не здания и не этажи, а небольшие помещения. Объем сделок с офисами до 1 тыс. кв. м в Москве вырос с начала года на 46%. Чаще всего берут лоты до 300 кв. м, средний купленный офис — около 250 кв. м. Спрос при этом сосредоточен на объектах нескольких застройщиков: в первом квартале 60% проданных площадей пришлось на проекты STONE, MR Group и Forma.

Скупают офисы из-за арендных ставок. За качественные здания в Москве арендаторы платят на 34% больше, чем год назад, в среднем 36,4 тыс. руб. за 1 кв. м в год, подсчитали в Commonwealth Partnership.

Квартиры тем временем дешевеют. В мае новостройки бизнес-класса в Москве потеряли в цене впервые за полтора года. IRN.RU ждет, что во втором полугодии и в 2027 году снижение охватит московские новостройки в целом. Продажи падают быстрее цен: за пять месяцев в московских новостройках купили на 36% меньше квартир, чем год назад. Арендный доход различается в разы. Офис приносит собственнику 12–13% годовых до налогов, квартира — 4–6%. Отличаются и сами арендаторы. Офис занимает юрлицо, договор с ним заключают на три-пять лет с ежегодной индексацией. Квартиру — физлицо, которое может съехать в любой момент. С офисным арендатором работает управляющая компания, а ремонт, мебель и переговоры с жильцами — забота владельца квартиры.

Насколько велик разрыв в деньгах, видно из расчетов девелопера Forma, который сравнил офис и квартиру при одинаковом бюджете 28 млн руб. Офис 74 кв. м класса, А с отделкой в  бизнес-квартале «Дженга» у МЦД-2 покупается на этапе стройки и после ввода приносит около 210 тыс. руб. в месяц. Окупается такой лот за ~10 лет, в том числе за счет того, что юрлицо возвращает НДС с покупки. Квартира бизнес-класса 60,8 кв. м за те же деньги сдается за 120–150 тыс. руб. Сверх бюджета в нее придется вложить еще около 7 млн на ремонт с мебелью, а отобьется она примерно за двадцать лет. На вложенный рубль офис приносит вдвое больше.

Сложности у офисной стратегии тоже есть. Порог входа выше квартирного: лоты популярного формата 200–300 кв. м стоят от 45 млн руб. К тому же здание и арендатора нужно уметь выбирать, а опыт сдачи квартир этому не учит.

С лета 2025 года ЦБ снижал ключевую ставку десять раз подряд, до 14% годовых. Вместе с ней тают проценты по вкладам, на которых лежат десятки триллионов рублей. Этим деньгам придется искать новое применение. Кто-то выберет облигации и акции. Но если деньги доходят до квадратных метров, то, судя по итогам полугодия, все чаще они оседают именно в офисных помещениях.