«Метро в пяти минутах — не приоритет». Какие офисы выбирают компании в 2026 году и как не потерять сотрудников при переезде

Подозрительно хороший вариант

Удивительно, но один из самых показательных кейсов из консалтинговой практики я помню до сих пор, хотя тогда только начинала карьеру. Это был переезд компании, которая выбрала новый офис по двум параметрам:

• минимальная арендная ставка (тогда она составляла $500 за кв.м в год при средней ставке аренды для класса, А $700–800 за кв. м в год);

• формально удобная локация (10 минут от метро, одна станция метро от кольцевой линии).

По факту сотрудники получили офис в здании со сложной пешей доступностью от метро, с переходами через железнодорожные пути и по соседству с кладбищем. А главное — компания стала первым арендатором без завершенного ремонта, соседей, работающей столовой и сервисов. Конечно, сотрудникам привозили горячее питание и накрывали обеды в отгороженной шторой недоделанной части будущей столовой, но ощущение от этого только ухудшалось.

Результат был предсказуем. Первыми стали уходить сотрудники с наиболее сильной позицией на рынке. Новая среда казалась им слишком высоким «налогом» на лояльность.

С тех пор для себя я сделала вывод, что работающая столовая и хотя бы минимальный набор сервисов к моменту въезда первого арендатора — такая же необходимость, как и юридические документы о вводе здания в эксплуатацию.

Дальше от Садового

На этапе выбора площадки запрос звучит просто, обычно это: «Хотим недорого, в понятной локации и класс не ниже В+» (категория офисных зданий, занимающая промежуточное положение между классом В — бизнес-классом базового уровня и классом, А — премиальным сегментом). — Прим. ред.).

В брифах центральное место занимают два параметра:

• ставка аренды;

• расстояние до Садового кольца или ТТК.

Все остальное считается второстепенным.

Только к моменту переговоров с директором по персоналу и другими топ-менеджерами становится понятно, какие реальные задачи компания хочет решить переездом. Это может быть:

• конкуренция за кадры;

• повышение продуктивности;

• совершенствование имиджа;

• синергия подразделений;

• снижение текучки.

В зависимости от этого и стоит выбирать офис.

Не четыре стены, а стратегический инструмент

Для оптимизации расходов можно выбрать одну из стратегий.

• Выбрать сервисный офис, то есть уже полностью готовое пространство с мебелью, техникой, интернетом, позволяющее сократить затраты на обустройство.

• Снять офис меньшей площади и перевести персонал на гибридный формат.

• Если же ваша цель — создание или укрепление бренда работодателя, то стоит выбирать здания, которые будут даже визуально отражать ценности компании, соответствовать ей.

Также важно еще на старте определить, какие параметры офиса помогут решить вашу цель:

• планировка;

• свет;

• инфраструктура;

• среда.

Следом за сотрудниками

В 2022–2023 годах большая часть международных компаний покинула Россию и освободила много качественных офисов. Например, в моменте вакантность в бизнес-парке «Крылатские Холмы» достигла 40% площади. Логично было ожидать, что новые резиденты будут долго сомневаться. Все же в Европе и США бизнес-парки гораздо распространеннее, ведь это низкая этажность, панорамные окна, большие пространства, все сервисы в одном месте (еда, салоны красоты, спортзалы).

Но неожиданно сработал “человеческий фактор”: команда разработчиков полностью освободилась после ухода иностранного технологического бренда. Российская компания предложила им работу, и тогда сотрудники сами обозначили условие: они хотели продолжить работать в том же бизнес-парке и, по возможности, в том же офисе. Причина проста: это пространство они считали «своим», знали все детали инфраструктуры.

Еще пример: российская компания перевела офис из района станции метро «Павелецкая» в «Крылатские Холмы», то есть логистика изменилась серьезно. Но спустя время представители компании говорили, что в итоге выиграли не только в качестве офиса, но и в борьбе за таланты: сочетание архитектуры, инфраструктуры, зеленой среды, света и возможности заниматься спортом в пешей доступности усилило их HR-бренд, например, в два раза быстрее стали закрываться вакансии.

За МКАДом не страшно

Сейчас компании часто предпочитают более качественную среду, чем адрес в самом центре города. Например, бизнес‑парк класса А: «Крылатские Холмы» и новый деловой квартал «Сколково Парк». Оба находятся за привычными офисными границами: первый строился больше 20 лет назад за ТТК, второй недавно введен в эксплуатацию за МКАД. Оба бизнес-парка не имеют пешую доступность от метро, но для резидентов организованы бесплатные шаттлы от ближайших станций.

Территория бизнес-парков достаточно большая, в среднем это примерно 10 гектаров (здания+прилегающая территория) и около +/- 100 тыс. кв. м арендуемой площади.

Но в моей практике ни одна компания не потеряла хоть сколько-то ощутимую часть сотрудников только из‑за адреса. У многих после переезда улучшились показатели по рекрутингу и удержанию. Например, некоторые арендаторы отмечают, что после собеседований в их новых офисах в два раза увеличились положительные отклики на вакансии, соискатели с большим энтузиазмом принимали решение работать в компании. Часть сотрудников даже переехала поблизости и начала строить карьеру, не покидая бизнес-парк.

Один из самых моих любимых примеров — сотрудник, который за 20 лет сменил уже третью компанию, но ни разу не сменил локацию: все его работодатели были арендаторами одного и того же бизнес‑парка «Крылатские Холмы». Сейчас в нем 28 офисных арендаторов. Для самих арендодателей это лучший комплимент: люди готовы менять работодателя, но не место, где расположен их офис.

Моральная подготовка

Ключевая ошибка компаний — оповещать людей о факте принятого решения, не давая им ни пространства для вопросов, ни времени «примерить» на себя новую реальность.

В 2014 году, когда мы подписали договор с международной компанией под новую штаб‑квартиру в бизнес‑парке «Крылатские Холмы», руководству было важно, чтобы сотрудники воспринимали переезд как шаг вперед, а не как навязанную сверху «оптимизацию». Мы совместно организовали выездное мероприятие в будущем офисе еще на стадии «бетона» (этажи были без отделки, но здание уже введено в эксплуатацию).

В выходной день автобусы привезли сотрудников и их семьи в бизнес-парк. Программа включала экскурсию по корпусу и территории, спортивные активности, питание и просто свободное время на знакомство с окружающим пространством.

Например, в бизнес-парке Comcity для сотрудников компаний-клиентов проводят дни открытых дверей с трансфером и экскурсиями по территории. Команды могут заранее познакомиться с инфраструктурой, оценить транспортную доступность и увидеть, как устроена среда бизнес-парка.

Офисный тест-драйв и амбассадоры

Залог комфортного переезда для обеих сторон — комплексный подход. Например, оператор гибких пространств Space 1 сопровождает клиентов на этапе запуска офиса: помогает распределить рабочие зоны, организовать переезд и подготовить пространство к первому дню работы.

Это не такой долгий процесс — можно уложиться в пару дней. В одном из проектов для страхового брокера команда смогла сделать так, что сотрудники пришли в полностью готовый офис — на рабочих местах их уже ждали коробки с личными вещами и инструкции по инфраструктуре здания.

При этом каждый переезд требует индивидуального подхода и порой в дополнение к прописанным стандартам необходим креатив. Так, процесс переезда крупного арендатора в пространство Multispace был организован в два этапа.

• На первом были выбраны «амбассадоры» пространства — те, кто наиболее позитивно реагировал на будущий офис, и поэтому они переехали первыми. Своим примером они показали даже самым скептически настроенным сотрудникам, насколько более качественным и комфортным станет для них новое пространство.

• Через несколько недель к ним присоединились остальные сотрудники: обратная связь от коллег позволила проще влиться в новую среду.

Некоторые девелоперы создают внутри своей компании полноценное агентство недвижимости. Например, участник АРКН компания STONE начинает взаимодействие с собственниками еще до ввода объекта в эксплуатацию:

• консультирует по стратегии использования помещения;

• помогает с грамотным оформлением договора аренды;

• сопровождает на всех этапах сделки.