Спецпроекты • 21 января 2021
Офисы уже никогда не будут прежними: как работает модель built-to-suit и что её ждет на российском рынке
Компании массово покидают привычные офисы, а свои помещения сдают в субаренду или отказываются от них вовсе. Изменения на рынке породили новый формат — «офисы в лизинг». Сооснователь built-to-suit компании MANUFAQTURY Андрей Кулагин рассказал Inc. о перспективах новой ниши на рынке офисной недвижимости.
Когда пандемия только началась и компании ушли на удалёнку, эксперты говорили, что офисы уже никогда не будут прежними. Прогнозы сбылись?
— Некоторые эксперты действительно прогнозировали, что отрасль офисной недвижимости скоро умрёт, потому что офлайн-пространства никому не будут нужны. Их прогнозы сбылись лишь отчасти: всего освободилось более 100 тыс. кв. м офисной недвижимости, но арендодатели не ощутили сильного падения спроса и не стали снижать средние ставки аренды.
Была и другая точка зрения — компании разочаруются в удалёнке и вернут сотрудников в офисы, но сам офис изменится. За время пандемии родилось достаточно много концепций того, каким будет офис будущего. Например, что он после 2021 года будет состоять на 80% из Zoom-переговорных и зон для нетворкинга, и лишь на 20% — из рабочих мест. При такой концепции обсуждалась и гибридная организация работы — привычные 5/2, возможно, будут меняться на 3/2/2 (3 дня — в офисе на незакреплённом рабочем месте, 2 дня — дистанционно и 2 дня выходных).
Сейчас появились уже вполне осознанные концепции организации труда, такие как remote first (дистанционная работа) и hybrid model (например модель 3/2/2).
Преимущественно компании выбирают именно гибридную модель. А это значит, что и требования, предъявляемые к офисам, изменятся, а старая модель отойдёт на второй план.
Что изменилось на российском рынке офисной недвижимости за этот год?
— Если говорить о рынке Москвы, то количество сделок по покупке и аренде офисов достигло минимума за 14 лет в третьем квартале 2020 года. Например, в столице общий объём поглощённых площадей за тот же период 2019 года составил 400 тыс. кв. м, а в этом году — уже 150 тыс. кв. м, из них 12% пришлось на коворкинги. Для сравнения — в 2019 году коворкинги занимали всего 2,5% от общего объёма рынка поглощения. Получается, что относительный спрос на коллективную офисную недвижимость вырос в 5 раз, а в абсолютном смысле (по числу квадратных метров) — примерно в 2 раза.
Давайте разберёмся в терминах. Чем коворкинг отличается от built-to-suit? Как работают эти модели?
— В целом существует четыре способа организации офисов.
Первый вариант — аренда помещения в shell & core (под отделку. — Прим. ред) и самостоятельный его ремонт. Это очень дорого и отнимает много человеческих ресурсов. Эксплуатировать офис придется также самостоятельно.
Второй вариант — аренда уже готового офиса, после того как его оставил прошлый арендатор. Вы вносите небольшие изменения, нанимаете администратора и самостоятельно эксплуатируете офис. Это чуть дешевле, но тоже трудоёмко. К тому же вы въезжаете в чужой офис, который создавался под задачи другой компании.
Третий вариант (самый быстрый) — аренда мест в гибком (сервисном) офисе. В 2018—2020 гг. эта модель привлекла корпоративных арендаторов и каждая вторая или третья сделка на рынке коворкингов закрывалась крупной компанией. Чем это привлекло корпоративных арендаторов? Въехать в офис можно в течение нескольких дней, ремонтировать ничего не нужно, офис полностью декорирован и меблирован. Но тем не менее это не ваш офис.
И, наконец, четвёртый формат — built-to-suit (B2S). B2S-партнёр строит современный офис под конкретного клиента за свой счёт, а клиент заранее подписывает долгосрочный договор аренды. Цена сопоставима со стоимостью аренды гибкого офиса, только пространство сделано исключительно для клиента: B2S-компания выбирает здание, которое подходит компании по всем параметрам (цене, локации, этажности, особым требованиям с точки зрения корпоративного устройства). Затем разрабатывает проектную документацию, современный дизайн, делает ремонт по требованиям законодательства и с учётом нормативов. B2S-партнёр также меблирует и декорирует помещение, включает в цену аренды мебель, клининг, интернет, охрану, отвечает за эксплуатацию офиса на всём сроке аренды. Клиент ни за что из этого не платит, а заранее подписывает договор аренды с фиксированной ценой аренды.
А в чём всё же ключевая особенность формата built-to-suit?
— Ключевая особенность B2S — отсутствие инвестиций и капитальных затрат на старте.
Компании не приходится бесконечно отвлекать ресурсы на контроль ремонта, проведение тендеров по корпоративным процедурам, нести ответственность за ремонт и сталкиваться с дополнительным налогообложением при введении улучшений. Экономически для арендатора CAPEX превращается в OPEX (поэтому модель иногда называют офисом в рассрочку или «офисом в лизинг»): клиент ничего не платит на старте — он лишь оплачивает аренду каждый месяц. Это похоже на микс моделей традиционной аренды и гибкого офиса.
Модель Built-to-Suit объединила в себе преимущества коворкинга и гибкого офиса — с одной стороны, клиент платит только за аренду, а все вопросы по ремонту и обслуживанию на всем горизонте контракта берёт на себя оператор. В то же время компания может кастомизировать пространство, оборудовать дополнительные зоны и в целом оформить офис по собственному ТЗ.
То есть одно из главных преимуществ — возможность кастомизации? А если компания расторгнет договор и съедет, как тогда переоборудовать офис под другого клиента?
— Главное преимущество заключается скорее не в кастомизации, а в возможности создать офис исключительно под задачи компании и не иметь на старте затрат на его реализацию.
Мы не создаем типовые офисы в надежде, что после того как съедет одна компания, помещение можно будет кому-то сдать в аренду. Мы заключаем договоры сроком не менее трёх лет и за этот период успеваем окупить все наши вложения и получить прибыль. Соответственно, жизненный цикл Built-to-Suit сделки — от 3 до 10 лет, в среднем получается 5 лет.
То, что такая модель появилась на рынке сейчас, как-то связано с пандемией? В целом, это временный тренд или новая норма?
— Скорее, новая норма.
Офисы никуда не денутся, но их функционал точно изменится, — как именно это будет происходить, пока вопрос. Но стоит ожидать, что в ближайшее время будут развиваться гибридные форматы, которые соединяют в себе онлайн и офлайн.
Крупные компании постепенно будут отказываться от части недвижимости, например переделывать помещения под коворкинги и сдавать в аренду. Deloitte, к примеру, уже отказалась от большей части офисов и отдала их издательскому дому «Коммерсантъ». EY передала оператору гибких офисов часть своих площадей. Таких примеров становится всё больше.
Вообще на рынок офисов сегодня напрямую влияет динамика пандемии — как только число заболевших снижается, количество сделок растет. Когда началась вторая волна коронавируса, активность опять замедлилась. Но, учитывая темпы вакцинации, к лету 2021 года спрос на офисы, скорее, восстановится, возможно, даже превысит показатели, достигнутые ещё до пандемии. Причина, опять же, в дефиците качественной инфраструктуры. Из-за этого сейчас все перебираются в гибкие офисы — других вариантов просто не остаётся. Девелоперы, конечно, начинают реагировать на ажиотаж, но средний срок строительства составляет 2—3 года, а клиенты не готовы ждать. Поэтому Built-to-Suit (B2S) — отличная возможность для компаний, которые не хотят ждать так долго.
— У гибких офисов при перевесе преимуществ есть три существенных недостатка. Первый — проблемы конфиденциальности и информационной безопасности арендатора. Зачастую все СКС-системы и серверы предустановлены и арендатору нужно с нуля создавать собственную безопасную IT-инфраструктуру — это новые затраты.
Второй нюанс — отсутствие корпоративного брендинга и бренд-идентичности компании-арендатора. Например, у крупного оператора WeWork довольно строгие внутренние правила пользования помещением — даже вывеску разместить сложно. Бывало даже так, что линейные сотрудники не понимали, в какой компании они работают, — настолько не хватало брендинга. Иногда гибкие офисы готовы отказаться от фирменного стиля и пойти навстречу клиенту, но это, скорее, исключение.
И третий момент — по нашему мнению, для корпоративных клиентов причиной выбора гибких офисов становится нежелание тратиться на строительство и отделку офиса — они хотят сразу въехать в готовое помещение.
Для многих клиентов коворкинг становится вынужденным решением — на рынке часто нет других вариантов.
По этой причине после второй волны коворкинги ожидает бум поглощения. А вместе с ним мы увидим, что всё больше арендаторов выберут формат built-to-suit.
Как вы думаете, каким будет объём рынка гибких и built-to-suit офисов в ближайшие пару лет?
— В 2020 году объём рынка гибких офисов превысил 200 тыс. кв. м (это около 1% от всей офисной недвижимости Москвы). В 2021 году объём рынка уже превышает 400 тыс. кв. м, и это с учётом активной фазы пандемии. Мы думаем, что к концу 2022 — началу 2023 года совместный объём рынка гибких и built-to-suit офисов превысит 1 млн кв. м.
При составлении прогноза мы ориентируемся на объёмы региональных европейских рынков. Например, в Лондоне в структуре офисной недвижимости гибкие офисы занимают около 5%. У нас с учётом цифр в 2021 году около 2%.
Эта модель актуальна только для Москвы или в регионах у built-to-Suit тоже есть перспективы?
— Поскольку регионы часто копируют модели, которые пользуются успехом в Москве, то со временем B2S придёт и в регионы. Такой формат подойдёт крупному и среднему бизнесу, который хочет открыть штаб-квартиру за пределами столицы. Не придётся вкладывать десятки и сотни миллионов рублей в ремонт — вместо этого деньги можно направить на развитие бизнеса.
Стоит отметить, что модель B2S в принципе более актуальна для крупных компаний — стартапам на ранней стадии она не подойдёт. Наибольшую выгоду из этого формата извлекут компании со штатом более 70 человек, которые готовы оформить аренду как минимум на 3 года.
Но в России рынок built-to-suit только зарождается. Как он будет развиваться, по вашим прогнозам?
— Я думаю, что рынок built-to-suit получит развитие уже в этом году, а в ближайшие пару лет его ждет систематизация и стандартизация, как это обычно происходит с новыми рынками. Да, первое время модель будет вызывать недоверие, но после нескольких удачных сделок известных брендов клиенты оценят выгоду.
Если есть возможность преобразить капитальные затраты в операционные расходы и, вместо того чтобы сразу платить 100 млн руб., растянуть сумму на 5 лет, то почему бы ей не воспользоваться?
Такая же история была с коворкингами — к ним тоже первое время относились насторожённо. Но когда пространствами начали пользоваться корпорации, интерес стали проявлять и владельцы бизнес-центров. B2S так же постепенно будет набирать обороты, сделок будет всё больше, и в какой-то момент такие пространства начнут конкурировать с коворкингами.
