Офисы, коворкинги и музеи: как старые здания обретают новую жизнь
Переключиться • 12 февраля 2025
Офисы, коворкинги и музеи: как старые здания обретают новую жизнь
Офисы, коворкинги и музеи: как старые здания обретают новую жизнь
Текст: Наташа Покровская
Фото: Анастасия Жигач
В последние годы устаревшие пространства все преобразовывают в функциональные. Это стало возможным благодаря новаторскому подходу препринимателей: бизнес стремится оптимизировать среду вокруг. Как построить оригинальный коворкинг и «уместить жизнь человека в полторы комнаты», рассказывают основатель девелоперской компании «Бестъ» Андрей Лушников и деловая журналистка Анастасия Жигач в своей книге «Айкибизнес 2.0. Как выйти на новый уровень жизни, бизнеса и отношений». «Инк.» публикует ее отрывок в сокращении.
Недавно я катался на кайте. Для тех, кто не знает, что это за спорт, объясню: стоишь на доске и управляешь большим крылом, которое парит в воздухе. В движение и тебя, и купол приводит ветер: чем больше крыло, тем быстрее можно скользить по волнам. Рассказываю я это потому, что кайтинг — отличная метафора для айкидо.
Если стараться применить силу (как это делают обычно новички), то кайт мгновенно превращается в страшное оружие и действует против вас же. Все правила айкидо хорошо иллюстрирует обучение кайтсерфингу. Надо не бояться падать, пробовать снова и снова, уступать ветру и уходить с линии атаки. Не бороться со стихией, а проявить гибкость и воспользоваться собственной слабостью, чтобы подружиться с кайтом. Практика показывает: те, кто отказываются от применения силы, учатся и достигают успехов гораздо быстрее.
12 кв. м для счастья
Перед тем как кататься, кайт нужно вынуть из сумки, расстелить на песке и надуть с помощью насоса. Самый распространенный размер крыла — 12 кв. м. Так вот, представьте картину: песчаный пляж, я выхожу из машины, достаю сумку, неспешно разворачиваю черно-белый кайт, ищу насос и вдруг замираю.
Потому что передо мной одна за одной отчетливо начали вставать картины из прошлого. Когда-то давно на этих 12 кв. м располагалась вся моя жизнь: прихожая, гостиная, спальня и детская. Я ходил по этому не надутому еще кайту и пытался понять: как это возможно? Как же все помещалось в такой небольшой комнате? Но именно там я был абсолютно счастлив.
Фокус айкидо, конечно, не в том, чтобы расположить в одном маленьком пространстве как можно больше всего. Но это способ взглянуть на любой предмет, особенно на недвижимость, под новым углом. Переосмыслить площадку и пространство так, чтобы они принесли пользу и радость посетителям, а прибыль — хозяину объекта. Нередко это означает принципиально новый подход к зданиям и кардинальное переосмысление их функций. Больше всего я люблю работать с так называемой неудобной недвижимостью: когда здание давно утратило свое предназначение и в глазах владельцев является ненужным балластом.
Стены с историей
Те, кому повезло жить в Петербурге, знают, что новый смысл в городском ландшафте постепенно приобретают не только многочисленные заводы. В живописном месте на набережной Невы расположилось строгое кирпичное здание с узкими окнами и собственной церковью. Здание это имеет прочный забор, украшенный колючей проволокой.
Нетрудно догадаться, что это тюрьма, в народе ее называют «Кресты». В свое время здесь томились Набоков и Гумилев, Бродский, Луначарский, Троцкий и многие другие исторические личности. Тюрьма выполняла свои функции до 2018 года, а потом ее постояльцы переехали в новый корпус на окраине города.
Сейчас легендарное место — два крестообразных восьмиэтажных здания — готовят к свободному посещению законопослушных экскурсантов. Сюда уже начали водить первые экскурсии, которые пользуются большим спросом. В будущем должен заработать музей, и, возможно, когда-нибудь, чем черт не шутит, откроется ресторан или кофе-станция для проголодавшихся посетителей.
Не так давно в Санкт-Петербурге открылся музей «1,5 комнаты», которые воспел небезызвестный поэт Иосиф Бродский. Этот факт не заслуживал бы нашего внимания, если бы не концепт, который использовал собственник помещения. Музей маленький и действительно располагается в полутора комнатах. Некоторые вещи — подлинные, другие — поддерживают стилизованную атмосферу, но, вообще говоря, стены голые, а самих артефактов немного.
В любом случае жизнь талантливого поэта трудно уместить в четырех стенах. Решение было найдено элегантное: та обстановка просто проектируется на голые стены, приглашая воображение посетителей включиться в творческий процесс и стать полноправными участниками выставки. Там же появляются фото и видео, про которые много и с интересом рассказывает экскурсовод: без него посещать музей бессмысленно.
Обычно музей закрыт, так что посетители должны заранее позаботиться о своем культурном досуге, что придает проекту дополнительный шарм и ценность. Просто так в музей попасть нельзя, он как будто создан для «избранных», всем хочется почувствовать себя таковыми. Чем вам не айкиподход?
Новый взгляд на рабочее место
Мой любимый пример айки в недвижимости — коворкинги, то есть пространства, где люди арендуют стол, стул и инфраструктуру, чтобы проработать столько, сколько им нужно: час, день или год. Концепция новых офисных пространств (и это отличный пример айкиподхода) такова, что лучшие места и виды принадлежат не конкретным людям или компаниям, которые больше платят. Наоборот, они предназначены для всех, забронировать их нельзя.
Коворкинги часто называют гибким офисом: конкретное место за тобой не закреплено, каждый день и ты, и люди вокруг работают за новым столом в различных частях пространства. Это дает возможность сменить фокус, заметить что-то новое, пообщаться с другими людьми, а также стимулирует образование новых нейронных связей и способствует развитию креативности. Не зря опытные люди советуют ходить на работу новыми путями, а на лекция и тренингах во время перерыва меняться местами.
Я считаю, что современный офис надо проектировать как коворкинг: ведь никто не знает, что нас ждет завтра. Ваша компания может вырасти, а может значительно сократиться или отправить сотрудников на удаленку. Не будешь же каждый раз снимать новый офис! Если в вашем рабочем пространстве пустуют места, их можно сдать, подключившись к нашему агрегатору коворкингов. Мы делаем так много проектов, что пришлось создать компанию «Айкидизайн». Мы хорошо знаем, как спланировать современный офис так, чтобы он нравился молодежи, не зависел от внешних факторов, был рентабельным.
Коворкинги — отличная иллюстрация того, как работает шеринг-экономика: когда люди делятся ресурсами (трудятся в общем пространстве, делят столы, принтер, переговорки, интернет и т. д.), возникает дополнительная ценность и все остаются в выигрыше. И бонусом становится комьюнити: резиденты легко знакомятся между собой, затевают новые проекты, делятся экспертными знаниями и в итоге расширяют круг общения, приобретая партнеров, друзей и сотрудников.
Офис в цеху
Первый коворкинг появился еще в 2005 году в Сан-Франциско. Его придумал программист Бред Ньюйберг. Затем коворкинги появились в Лондоне, через некоторое время — в Берлине, изменилась их аудитория: в коворкингах стали работать не только «айтишники», но и люди самых разных профессий. Более того, начали открываться профильные коворкинги для швей, парикмахеров, кулинаров.
Коворкинги открываются в самых неожиданных местах. Например, Aalto Venture Garage расположен, как гласит название, в гараже — огромном, площадью 1,5 тыс. кв. м, амбаре Университета Альто. Тоже в гаражах, но маленьких, объединенных одной прозрачной круглой крышей, расположен Rochuspark в Вене.
Другой коворкинг-оператор предлагает своим посетителям не столы и стулья, а контейнеры в стиле винтаж. Места для размещения новых офисов поражают воображение. Швейцарский коворкинг Hub находится между огромных арок старого виадука под железнодорожным полотном, португальский LX Faxtory нашел себе место в заброшенных цехах одного из заводов в Лиссабоне.
Однако судьба пионера движения коворкингов, компании WeWork, капитализация которой в удачные годы, по данным бизнес-СМИ, доходила до $47 миллиардов, оказалась сложной. В 2023 году компании пришлось подать на банкротство. Мне кажется, основная ее ошибка состояла в том, что WeWork свои основные площадки размещала в обычных бизнес-центрах. В итоге финальная стоимость рабочего места после реконструкции (добавим сюда стильный дизайн, создание комьюнити и прочие атрибуты коворкинга) получалась довольно высокой.
Мы для своих проектов выбрали работу с неудобной недвижимостью, той, которая своим владельцам приносит одни убытки. Это исторические здания, бывшие производственные цеха, заброшенные церкви и другие сооружения, которым сложно найти эффективное применение, — одним словом, неудобная недвижимость. Итоговую цену аренды резиденту трудно сравнивать с обычным офисом, ведь аналогов таким объектам нет, а для владельца из обременительного пассива объект превращается в привлекательный актив.
