Девелопер Александр Гончаров — о конфликте туристического бизнеса и чиновников в Тульской области, будущем коттеджных поселков и взятках
Развитие известного хипстерского места силы «Болотов.Дача», созданного в Тульской области предпринимателями Иваном Митиным и Александром Гончаровым, — под вопросом. Чиновники запретили строить новые дома и расширять номерной фонд отеля из-за постановления местного правительства 1995 года: документ описывает, что можно и что нельзя делать на территории вблизи музея-усадьбы агронома Андрея Болотова. Первый ощутимый удар нанесен по молочной ферме кооператива Гончарова «Марк и Лев»: коровы вынуждены экстренно переехать с насиженного места. Чиновники не вспоминали о постановлении 2 года, хотя знали о развитии бизнеса, — вся работа отеля была согласована с администрацией музея. Но после скандальной истории с заповедником Поленово (когда администрация инициировала разбирательства о законности постройки местных коттеджных поселков) региональные чиновники вспомнили о старых регламентах и запретили фермерам работать на заповедной земле, одновременно обещая вот-вот снять все ограничения. В интервью Inc. основатель проектов «Болотов.Дача» и «Марк и Лев» Александр Гончаров рассказал, почему под предлогом развития туризма власти мешают расти бизнесу для туристов и почему борьба с коррупцией мотивирует чиновников относиться к бизнесу хуже.
Вынужденный переезд
— Вы рассказывали, что из-за действий местных чиновников вашей ферме «Марк и Лев» приходится переезжать. Что произошло?
— Два года наша молочная ферма была в Дворянинове — размещалась прямо на территории деревни, в жилой зоне. Мы хотели перенести ее буквально на 400 метров в сторону от того места, где она находилась. Но сейчас нам не позволят это сделать.
— Почему вы решили переехать с места, где работали последние 2 года?
— Нам нужно было более правильное и подходящее место для фермы. Раньше она находилась внутри жилой застройки. Людям не очень комфортно жить через забор с фермой. Выбирали место, чтобы оно всех устраивало. Чтобы туристам было удобно ее посещать, чтобы она не мешала местным жителям и запахи никого не беспокоили.
Мы нашли место, со всеми согласовали, все ходили-смотрели, включая органы охраны культурного наследия. Выходили, становились, прикладывали руку над бровями и говорили: «Нет, надо перенести вот сюда на 50 метров, будет лучше».
— Вы предполагали, что ситуация с чиновниками может разрешиться быстро?
— Да, они обещали решить вопрос в июне, потом — в июле, августе. А у нас времени уже нет — решение принимать надо. Потому что зима скоро, а коровы зимой не могут в поле находиться. Они могут летом. У них сейчас летние квартиры, есть навес, и они прекрасно себя чувствуют. Понятно, что прямо сейчас чиновники ничего не сделают. А даже если сделают — за 3 дня мы не построим ферму.
У них не то чтобы цель — вынудить нас уйти. Они просто занимают такую формальную позицию и говорят: «Мы не можем не отреагировать. Мы считаем, что здесь имеет место нарушение».
— Отреагировать на что?
— На наши планы по развитию территории. Они говорят, что не дадут нам разрешение на строительство фермы, потому что это незаконно, так как нарушает постановление от 1995 года. Хотя когда мы планировали эту ферму — мы же со всеми заинтересованными сторонами все это обсуждали, чтобы не вбухать средства, а потом переделывать.
Комментарий правительства Тульской области
Пресс-служба правительства Тульской области утверждает, что в июне 2018 года инспекция провела контрольное мероприятие «в связи с обращением главы МО (муниципального объединения. — Inc.) Малаховское Заокского района». Инспекция выяснила, что на 20 земельных участках (в «Болотов.Деревне») построены или возводятся домостроения, хотя согласно постановлению 1995 года вести новое строительство внутри охранных зон нельзя; направила собственникам предостережения о недопустимости нарушений и составила 4 протокола об административном правонарушении (их рассматривает Заокский суд). Помимо этого, инспекция и центр по охране памятников при участии собственников готовят «обосновывающие» материалы с информацией о границах достопримечательного места, режимах и требованиях к градостроительным регламентам, чтобы заменить постановление 1995 года.
В ожидании судов
— Кто еще пострадал, кроме вас? Вы сказали, что переехал также сыродел. Он не работает на ферме?
Алексей Андреев
сыродел
Мы сюда приехали 2,5 года назад, зная, что здесь болотовские места. Меня тогда позвали в кооператив: «Приезжай! Будем сыр здесь делать». Идея построить сыроварню здесь давно витала. Мы приехали, дом здесь купили, и до поры до времени я делал сыр у себя в доме, но так же нельзя. Мы надеялись, обсуждали проекты, планы, пытались найти какое-то финансирование. Проект фермы и сырного цеха (им занимались люди, которые работали в кооперативе) все тормозился и тормозился из-за решения о том, что здесь строить ничего нельзя. В связи с тем, что все это зависло, год назад мне пришлось начать искать другое место. В итоге мы построили и наладили производство вместе с товарищем на его ферме — она тоже находится в Заокском районе. Теперь мне приходится кататься туда по 15 километров каждый день.
— Он член кооператива. Ему очень хотелось расширить производство, и он нашел вариант сделать это в другом месте. Хотя, конечно, логично было бы, чтобы сыродельня находилась рядом с молочной фермой, чтобы сырье было рядом, чтобы не покупать кота в мешке, чтобы было понятно, как с коровами обращаются, как они питаются, как себя чувствуют. От качества молока качество сыра зависит очень сильно.
— Кого еще это коснулось?
Коснулось всех, кто хоть что-то делает на этой территории. Если бы я купил участок и хотел построить дом, то мне сейчас не дали бы разрешение его построить. Мне не дадут возможность сделать еще один шаг, чтобы расширить «Болотов.Дачу», — построить там кафе, мастерские, пекарню, расширить номерной фонд. Это все тоже нельзя.
— Теоретически вы же могли рискнуть и попробовать перенести свою ферму, несмотря на отсутствие разрешения.
— Если бы мы начали строить без разрешения — это было бы нарушение. Нам бы прислали предписание: «Снесите ферму, разберите, приведите все в первоначальное замечательное состояние, посадите обратно весь борщевик и бурьян, который рос на этом поле». Пришло бы такое, конечно. Формально это было бы абсолютно законно.
— По-настоящему еще никто не судится?
— Пока еще не было судов. Но будут. Рано или поздно они случатся все равно. Сроки-то подходят (речь идет о сроках устранения нарушений, указанных в предписаниях инспекции, — Inc.).
Мерзость, муть, запустение
— У вас есть какое-то объяснение, почему все вдруг изменилось?
— Конечно, я всю эту технику знаю и понимаю, почему так получилось. Вообще, регулирование ограничений, связанных с охраной объектов культурного наследия, очень противоречивое. Оно складывалось десятилетиями с советских времен: одни решения наслаивались на другие — были федеральные, были местные, еще советского времени, перестроечные, постперестроечные.
В этой сфере все очень сложно, и эта сложность дает просто колоссальные возможности для того, чтобы черное объявить белым, а белое черным. И все вроде логично: смещаете акценты, и можно доказать хоть одно, хоть другое.
— Но в постановлении 1995 года все описано прозрачно: обозначено, где и что можно делать, где нельзя, указано количество гектаров. Кажется, что если хорошо знать карту, то легко понять, где и чем можно заниматься, а где нельзя.
— Ну, конечно, это не так. Если сидеть в московском кабинете и смотреть на мир из окна монитора, то кажется, что все вроде просто. А если выйти на землю, то возникает куча вопросов. Есть вопросы по границам: они проведены, но не заведены в кадастр. Карта маленькая — она, условно говоря, на тетрадном листе. Там нет поворотных точек — то есть эта работа не проводилась. Что не делает ограничения автоматически незаконными. Законодатель предусмотрел такую ситуацию. Это только добавляет мути во всю эту историю.
Непонятно, какими определениями оперирует это постановление и что под ними подразумевается, — возникает возможность трактовать их хоть так, хоть сяк. Нет обоснования этих ограничений, потому что не был опубликован проект, объясняющий введение ограничений, на основании которого было выпущено постановление. В результате отсутствует понимание, на что направлена воля законодателя, ради чего он вообще все это придумал. Если бы эта четкость была, то в случае возникновения сложных ситуаций можно было бы апеллировать к обосновывающему документу.
Та версия проекта охранных зон, которую я видел, — вся под лейтмотивом: «Давайте сделаем так, чтобы привлечь туристов в музей Болотова и его окрестности!» То есть мы хотим сохранить это не потому, что это само по себе ценность, как какое-нибудь произведение искусства, — лежит в запасниках, и его даже не показывают никому, потому что если вытащить на свет, то оно испортится. А тут не так — музей для туристов.
— И вы считаете, что ваша ферма никаким образом туристам не мешает?
— Конечно, мешает. Туристу же хочется, чтобы были заросшие борщевиком и чапыжником поля, чтобы коровки не мычали, чтобы нельзя было попить местного молочка и поесть сыра. Туристы едут, чтобы полюбоваться запустением, поэтому, конечно, наша ферма мешает. У нас ведь в стране вообще нет такого уголка, где была бы мерзость и запустение. Поэтому если в этом уголке создать такое, то сюда туристы валом повалят.
— Возможно, есть цифры, которые могут показать, стало ли больше туристов, пока кооператив работал в Дворянинове?
— Есть наша «Болотов.Дача», которая заполнена на 70% в год. Она расширяется, и мы постоянно добавляем туда номерной фонд.
— А эти люди ходят в музей?
— Конечно. Мы же называемся «Болотов.Дача» не просто так. И это место мы выбрали не просто так. Нам очень близок Болотов и его идеи, и мы делаем такие вещи, которые — мы уверены — ему бы точно понравились. Он был очень живой, современный и передовой для своего времени человек. Он делал очень многие вещи впервые, то, чего до него не делал никто. А потом уже его идеи подхватывали и развивали. У нас очень много общего с музеем, есть общие проекты. Один Болотовский огород, которым мы занимаемся третий или четвертый год, — он сам по себе хорош и привлекает внимание туристов. В музее есть специальная экскурсия на Болотовский огород. Очевидно, что мы с музеем сосуществуем в хорошей кооперации и, как минимум, дружим и не мешаем, а на самом деле и помогаем.
— Я правильно понимаю, что в обозримом будущем будет принят новый документ, который поменяет все характеристики, заявленные в постановлении 1995 года?
— Еще с весны местные чиновники заявляют, что хотят принять такое постановление, которое отрегулирует все запросы, чтобы у нас, не дай Бог, не возник такой же конфликт, как вокруг Поленова, где уже столько людей вовлечено и они вообще не понимают, что делать. Но там-то есть и федеральные, и областные, и районные интересы, а здесь у нас своя рука владыка. Мы здесь на своем тульском уровне можем все отрегулировать, чтобы не допустить конфликта.
Коттеджные поселки в прошлом
— Что, по-вашему, на самом деле привело к изменению политики в отношении охранных зон?
— Начал развиваться конфликт вокруг музея Поленова. Поскольку острота нарастала, чиновники стали защищать себя и прикрывать место, которым они в кресле сидят, и на всякий случай выступать с жестких позиций, толковать максимально расширительно все эти довольно невнятные запреты. И в итоге сформировался общий вектор, мода такая. Все друг на друга смотрят, и на всякий случай каждый в области своей ответственности принимает какие-то решения, пишет какие-то письма, делает заявления с предложениями запретить. Там [в Поленове] эта тема развилась, и поскольку чиновники одни и те же, они покумекали, наверно, почесали затылки и решили, что в отношении музея Болотова в Дворянинове будут последовательно занимать такую же позицию. Это логично.
В частных беседах они понимают, что это безобразие и надо что-то с этим сделать, потому что ничего хорошего ни для экономики, ни для социального климата не происходит. Тульские чиновники готовят сейчас проект достопримечательного места вокруг музея Болотова, где будут учтены все эти нюансы, где будет место и фермам, и гостиницам, и ресторанам. В общем, люди все нормальные. Просто этот процесс по каким-то причинам — я не очень хорошо причины эти понимаю, потому что чиновником никогда не работал, — идет очень медленно. Уже больше полугода прошло с февраля, и никаких зримых подвижек нету.
Конфликт вокруг музея Поленова
Конфликт жителей Заокского района Тульской области с местными властями начался после того, как в сентябре 2016 года Минкульт издал приказ, которым ввел особый режим на территории вокруг музея Поленова, запрещающий любое капитальное строительство. При этом в границах охранной зоны оказались, в частности, жилые дома. Хотя, к примеру, в кадастровом паспорте участка одной из местных жительниц говорилось, что разрешено его использование с целью жилищного строительства. Но зарегистрировать дом уже в 2017 году (после издания приказа) ей не удалось. По сообщениям местных СМИ, ситуация коснулась тысяч местных жителей. Они подали коллективный иск в Верховный суд с требованием признать приказ частично недействительным, но в конце года суд отклонил его. В августе 2018 года конфликт продолжался, признавала директор музея Наталья Поленова. Проблема коснулась местных предпринимателей: фактически было заморожено развитие всех проектов, обслуживающих местных туристов.
— Расскажите про конфликт в Поленове.
— Если совсем вкратце, то Минкультуры как-то кулуарно, без общественных обсуждений, не проинформировав даже губернскую власть, определило, что на огромных территориях вокруг музея Поленова, которые уже давно застроены и уже давно находятся в границах населенных пунктов, ничего делать нельзя. И получается, то, что сделано, — незаконно. По разным оценкам, там больше 5 тыс. домовладений попали в ситуацию, когда их постройки незаконны. Следуя букве закона, там нельзя строить ничего — ни кафе, ни магазины. Явно, что проект был сделан левой ногой, не был проработан. За основу взяли границы деревень, которые существовали с царя Гороха, не учитывая реальное положение дел.
— Ваша девелоперская компания Uniparx (проекты «Велегож-парк», «Близ Оки», — Inc.) тоже страдает от того, что происходит в Поленове и Дворянинове?
— В какой-то степени да. Когда есть два десятка клиентов, которые хотят, чтобы им что-то построили, а вы вынуждены говорить им подождать, то бизнес страдает. Но это не страшные страдания.
— Нет таких историй, что уже построили объект, а зарегистрировать его невозможно?
— В «Болотов.Деревне» пока нет. Мы регистрируем то, что мы построили, у нас есть все разрешения на строительство. Но все равно нет полной уверенности, что все будет гладко, и в ближайшее время, возможно, будут появляться не очень хорошие новости. В Поленово много проблем — там у всех их полным-полно, естественно. Там все гораздо сложнее и драматичнее.
— Сейчас вы там уже ничего не строите?
— Конечно, зачем же нарушать?
— Цены на недвижимость в Поленове и Дворянинове падают?
— Там, где ничего не строится и не продается, просто нет цены. Как она может падать? Если сделки не совершаются, то и с ценой ничего не происходит. В тех частях, где нет этих споров, ограничений, двусмысленностей, в целом, мне кажется, последние года 3 цена держится довольно стабильно. Эта ситуация скорее не влияет на цены, потому что проблема не носит фатальный, окончательный характер. Везде — и в прессе, и в ответах на письма граждан — власти подчеркивают, что с проблемой работают.
— А сделок стало меньше?
— Объемы сделок, по моим ощущениям, значительно уменьшились, и, возможно, отложенный спрос накапливается. Может, после того, как все решится, будет небольшой всплеск. Если будет принято окончательное решение о том, что все нельзя и все надо ломать, то теоретически тогда возникнет рынок, когда по резко сниженным ценам придут люди, готовые обороняться. Так бывает, когда люди покупают заведомо проблемную ситуацию и надеются, что им удастся отбиться. Но сейчас таких предпосылок я не вижу.
— Вы как девелопер поменяли стратегию поведения на рынке?
— Я как девелопер уже давно поменял стратегию, еще до этих проблем.
Последние несколько лет я занимаюсь «Болотов.Деревней» и «Болотов.Дачей» — мне кажется, что за этим форматом будущее. Обычные коттеджные поселки — это уходящая натура, и мне это давно уже не интересно. Я и говорю, поэтому нельзя сказать, что в Поленове случилось что-то страшное для нас. Скорее ситуация в Дворянинове с музеем Болотова больше меня огорчает, потому что пришлось остановить на взлете проект, который показывал очень хорошие результаты.
Колоссальное поле для произвола
— По вашей информации, конфликты, подобные тем, что разгораются в Тульской области, распространены в других регионах?
— Я слышал точку зрения, что на федеральном уровне таких конфликтов, как в Поленове и Дворянинове, больше 200. Есть конспирологическая версия: мол, это было сделано специально, потому что это взяткоемкая тема. Если люди уже пришли, вложились в землю и что-то построили, они, наверно, готовы будут заплатить, чтобы все не потерять. Я не проверял эту теорию и не знаю, есть ли такие проблемы на федеральном уровне.
Но копнув историю с Дворяниновом, я понимаю, что очень мутно все, прямо очень мутно. Эти постановления были сырыми — в них не хватало конкретики. Инициаторами этих постановлений были музеи, и суть их сводилась к тому, чтобы очертить большой круг вокруг музея и запретить что-либо делать без согласования с ним и органами охраны памятников.
— Подобные конфликты начали происходить только в последние годы?
— Я не знаю. У меня ощущение, что все обострения случились в последние годы. До этого никто в ус не дул и существовали обычаи делового оборота. Так сложилось, что если вы хотите что-то построить, то приходите к директору музея и он вам говорит: «Ну, нет, слушай, сдвинь на 50 метров — мне почему-то это неудобно». Ну хорошо, сдвину. Пришел в охрану памятников — они говорят: «Ну, нанимай археологов — пусть они там покопают, убедятся, что нет никакого кургана с черепом коня Вещего Олега, и дадут справку — тогда я не против». И вроде этого всего было достаточно, а потом выяснилось, что этого недостаточно, и вообще все это незаконно, и этого делать было нельзя.
Нельзя сказать, что все чиновники разом выступили против граждан. Общий вектор складывается так, что властям проще его поддержать, но в тех же самых коридорах власти есть и противоположная тенденция. Есть понимание, что эта ситуация чревата социальными конфликтами, что она мешает статистическим показателям, — в Заокском районе нет никакой промышленности и вся экономика на этом держалась. За статистику и конфликты спрашивают у чиновников.
В советское время было так: «Если не написано, что это можно, значит нельзя». В перестроечное время сказали: «Все, что не запрещено, разрешено». А сейчас, по крайней мере, в этой сфере маятник опять качнулся обратно. Я надеюсь, что это все преодолеют, — все-таки люди все разумные. Потому что охранять культурное наследие, память великого агронома Андрея Тимофеевича Болотова, запрещая сельскохозяйственное и вообще любое производство вокруг, — это просто идиотизм, конечно. Я думаю, все это понимают. Такую свинью Болотову подложить — он в гробу перевернется и проклянет всех.
— Вы сказали, что, возможно, это делается, потому что тема взяткоемкая. В вашем кейсе есть намеки на это?
— Нет, в нашем кейсе никто даже не заикался о взятке. И у меня, наоборот, ощущение, что обострение борьбы с коррупцией может быть одной из причин такого отношения чиновников, потому что проскальзывают фразы вроде: «Ой, вот тут могут подумать, что я поддерживаю предпринимателей». Спрашиваем: «А вы что, должны мешать предпринимателям?» — «Нет, мы мешать не должны. Но и поддерживать не должны, потому что тогда нам скажут, что нам взятку дали, раз мы поддерживаем». Такая логика есть.
