Как создать востребованное креативное пространство: рассказывает владелец дизайн-завода Flacon
Наш опыт
Практически все креативные пространства в Москве открылись 5-7 лет назад, сейчас ничего нового не появляется. Единственный свежий пример — на месте ГЭС-2 на Болотной набережной открылось культурное пространство под эгидой фонда V-A-C. Сейчас в большинстве случаев на новой площадке крупный девелопер всё сносит и строит жилье либо офисные пространства класса А или B. Нам, можно сказать, повезло, мы открывались в кризис 2008 года, не смогли разом вложить огромные деньги, поэтому просто стали приводить территорию в порядок за небольшие средства и звать сюда креативных и интересных людей. В общем, занялись ревитализацией.
Ревитализация — это не просто покрасить помещение в новый цвет и объявить его «креативным». В старое помещение нужно вдохнуть новую жизнь. Но это самый дешевый путь к тому, чтобы люди пришли в здание. Я помню, как ходил по зданию 4 000 м², где раньше находилась печь, и думал: «Что здесь вообще может быть? Кто сюда придет?». Через какое-то время сделали там маркет, и теперь люди туда охотно приходят. Очень важен вопрос транспортной доступности креативного пространства: рядом должно быть метро, железная дорога, автобусная остановка. Автомобильные магистрали тут не помогут: как показывает наш опыт, большая часть клиентов пользуется общественным транспортом.
Всего в дизайн-завод общей площадью 25 000 м² мы вложили $10 млн, причем делали только коммуникации, электричество, входные въезды, парковки — то, чего не может сделать ни один наш арендатор. По бизнес-плану мы готовились окупить вложения за 7-8 лет, однако успели сделать это раньше. В том числе потому, что продали часть офисных помещений нашим жителям. Но у нас нет задачи всё распродать и уйти отсюда. Мы управляем, проводим мероприятия, так что для нас это «долгий объект».
Сейчас в Москве конкуренция среди подобных пространств — есть Artplay, «Винзавод», «Красный октябрь» и им подобные, а вот в регионах пока это непаханое поле. Для того чтобы в городе открылось креативное пространство, должен быть запрос от собственника и люди, которым это интересно, потенциальная аудитория. Такая аудитория постепенно растет: раньше все хотели переехать в Москву, а сейчас хотят делать инфраструктуру в своих городах. И мы видим, что в провинции запрос на креативные пространства вырос по сравнению с тем, что было 2-3 года назад.
Цены на креативные пространства в Москве
Дизайн-завод Flacon:
Офисы — 19 908 руб/м2. Средняя ставка в 2012 году: 11 321 руб/м2, рост на 76%
Помещения для торговли — 20 799 руб/м2. Средняя ставка в 2012 году: 10 929 руб/м2, рост на 90%
Склады — 9 284 руб/м2. Средняя ставка в 2012 году: 6 382 руб/м2, рост на 45%
Арт-кластер «Красный Октябрь»
Офисы — 16 500 руб/м2
Помещения для торговли — 21 700 руб/м2
Склады — 10 600 руб/м2
Центр дизайна Artplay:
Офис в стиле лофт — 20 000-25 000 руб/м2
Помещения для торговли — 15 000-30 000 руб/м2
Наши посетители
У креативного пространства есть два вида заказчиков: арендаторы и посетители. Чтобы было больше арендаторов, необходим резкий рост малого бизнеса. Предположительно, если появятся дешевые кредиты для потенциальных предпринимателей, то и подобных пространств станет больше. К сожалению, я в последнее время не вижу спринтерских забегов на тему помощи малому бизнесу, а без этого не будет волнообразного роста арендаторов. Для посетителей достаточно имеющихся в Москве пространств: помимо креативных кластеров есть галереи, выставки.
У нас 50% территории занимают офисы, остальное — магазины, кафе и мастерские. Для проектов, которые генерируют трафик, мы делаем скидки. Раньше так было с квестами, сейчас посетителей привлекают известные бренды, это может быть как магазин, так и штат архитекторов. Нельзя составить простую анкету, по которой поймешь: «о, это наш клиент!». У нашего отдела аренды довольно сложные критерии, которые просто так не опишешь.
Чтобы привлечь первых клиентов, мы давали арендные каникулы, а они делали ремонт внутри помещения. Затем, когда стал расти спрос на помещения, начали повышать арендную ставку. Люди должны понимать, что они платят не просто за помещение, а за среду. Они пользуются всей инфраструктурой «Флакона» и видят там таких же людей, с которыми могут знакомиться и устраивать коллаборации. Причем результаты от этих знакомств бывают разные: пару лет назад владелец дизайнерского бюро в восторге рассказывал, как его дизайнеры за обедом услышали от коллег о какой-то программе, которая сильно облегчила ему жизнь. А через полгода они узнали, что в соседнем дизайнерском бюро зарплаты в полтора раза выше. Половина ушла, второй половине пришлось поднять зарплаты, и восторга у владельца сильно поубавилось. Но в целом, конечно, находиться в сообществе близких тебе людей — это плюс.
Наша ниша — это не А-класс и не самые дорогие помещения. Наша цель — это малый бизнес, креативные ребята, которые хотят сидеть за небольшие деньги в красивом, интересном помещении. У нас на «Флаконе» есть F-тест: товары, которые собирается продавать арендатор, должны соответствовать интересам нашей аудитории. То есть, условно, бутик Armani или ларек с шаурмой здесь вряд ли будут популярны. Хотя я порой ем шаурму с детьми, это даже вкусно.
Наше государство
Не я первый сказал, что государство — это неэффективный собственник. И это во всем мире так. Государство хочет создавать рабочие места и получать с них налоги. Но если раньше на хрустальном заводе имени Калинина работало 328 человек, то сейчас здесь работают 2 000 человек плюс 2 500 ежедневных посетителей, — это совершенно другие доходы для государства. Государство получает больше налогов, хотя теперь это не государственное имущество.
Я считаю, что создавать подобные креативные пространства не задача государства. У нас перед глазами пример большого коворкинга «Клуб Нагатино», открытого в 2012 году при поддержке городских властей. Насколько мне известно, он сейчас загружен на 30%. Задача государства — предоставить необходимые условия и инфраструктуру, чтобы владельцы малого бизнеса могли там работать, — это может быть как городская или даже федеральная программа поддержки, так и локальная помощь от государства.
