Разобраться • 3 февраля 2022
Почему лучше вложиться в московские
квартиры, чем в S&P 500
Почему лучше вложиться в московские квартиры, чем в S&P 500
Текст: Алексей Гальцев, основатель IT-компании Realiste
Фото: Bloomberg / Getty Images
В условиях нестабильности на мировых рынках вложения в московскую недвижимость могут показать более высокую доходность, чем индекс S&P 500. Однако для этого нужно правильно выбрать объекты инвестирования и использовать дополнительные инструменты защиты от валютных рисков. О том, как это сделать, рассказывает основатель IT-компании Realiste Алексей Гальцев.
Замкадье вместо Apple и Tesla
Индекс S&P 500 включает в себя акции пятисот крупнейших компаний из самых разных секторов экономики США. Поэтому его иногда называют барометром американской экономики.
За прошедший год индекс вырос на 27%, однако с началом 2022-го стал резко проседать. Крупные игроки начали выходить из своих активов и фиксировать прибыль. Ситуацию по праву назвали «панической», а виной всему стали геополитические проблемы и негативные ожидания (в том числе вероятность увеличения процентных ставок по кредитам).
В этом году, по различным прогнозам аналитиков, рост S&P 500 может составить от 8% до 10%. Хороший ли это вариант для российских инвесторов, желающих припарковать свои сбережения, пока рубль нестабилен?
В целом, вложения в экономику США — обычная практика. Считается, что американский бизнес более устойчив. Однако в сегодняшней экономической ситуации и с учетом прогнозируемых колебаний и просадок S&P 500, возможно, надежнее держать деньги в более консервативных активах. Одной из таких тихих гаваней для инвесторов может стать московская недвижимость. И на то есть несколько причин.
Инертный, но устойчивый рынок
Рынок недвижимости в России ощутимо вырос за прошедшие два года. Цены за метр перегреты и не торопятся остывать.
Что послужило толчком для такого роста? Кратный рост спроса населения, вызванный дешевой ипотекой и нестабильностью рубля. При этом быстрее росла стоимость квартир и домов в пригородах, на окраинах, в курортных районах и регионах. Сказался переход на удаленку — получив свободу, работающие жители мегаполисов двинулись в спокойные и комфортные районы.
Таким образом, цены на рынке недвижимости зависят от интереса покупателей и инфляции. Это тяжелый рынок. И потому, с одной стороны, он инертен, плохо поддается модернизации и ускорению. А с другой — более устойчив.
Тогда как тот же S&P 500 зависит от множества факторов: встреч лидеров стран, ожиданий перемен в геополитике, изменения требований ФРС США, решений крупных игроков по выводу активов и т. п. Какая-нибудь новость за один день может обрушить индекс на 4%. Что случится за это же время с активами инвесторов в московской недвижимости? Верно, ничего.
Как защититься от валютных рисков
У вложений в российскую недвижимость есть другой риск — рубль, который обесценивается. Можно ли инвестировать в московские квартиры и подмосковные дома, но получать доход в твердой валюте? Можно.
Для этого на бирже есть инструмент, который называется «хеджирование к доллару». Это способ защитить свои вложения от колебаний рубля, при котором вы в любом случае остаетесь в выигрыше. Хеджирование — некая страховка от проседания курса с помощью фьючерсов, которая актуальна в случае крупных инвестиций. Реализуется она, как правило, через фондовую биржу и дает возможность получать доход от ваших рублевых вложений в долларах.
Хеджирование работает так: один из 10 условных миллионов, выделенных для инвестиций, остается на обеспечительном депозите на бирже. С помощью этого депозита нивелируются связанные с колебаниями рубля риски для оставшихся девяти миллионов, которые можно вложить в недвижимость. Инструмент сложный, но эффективный. Он позволяет за определенную плату «забронировать» курс валютной конверсии, которым вы воспользуетесь в будущем вне зависимости от того, каким в реальности будет соотношение валют.
Где лучше купить недвижимость
По нашим прогнозам, в течение года активы в недвижимости вырастут в цене в среднем на 10% от сегодняшнего уровня. Однако рынок жилья диверсифицирован: есть дорогостоящие предложения в центральных районах и намного более доступные на окраинах. Одни квартиры могут за год вырасти на 20%, а другие — лишь на 2%.
Ценообразование на рынке недвижимости зависит от нескольких факторов — интереса покупателей, наличия предложений в конкретной локации и разницы со стоимостью аналогичных квартир в похожих районах. При инвестировании нужно учитывать все эти переменные.
Например, по расчетам, сделанным с помощью искусственного интеллекта, недвижимость в некоторых районах Подмосковья способна дать прирост на уровне 20%. Сейчас жилье там стоит примерно на 10% меньше, чем могло бы. Такой гэп между реальной и ожидаемой ценой ИИ рассчитывает на основе данных о стоимости недвижимости в похожих по характеристикам локациях. Если разница составляет 10% и более, район можно считать инвестиционно привлекательным.
Ожидаемый прирост в 2022 году, данные Realiste
Итак, вот районы, в которые, по данным ИИ, можно вложиться в этом году, чтобы зафиксировать хорошую прибыль. В районе Домодедово средний метр может увеличиться в цене на 22% в течение этого года, в Жаворонках и Щелкове — на 20%, Лайкове и районе Сабурово–Юрлово — на 19%.
А вот как происходило движение цен в этих районах в течение 2021 и начала 2022 годов:
Стоимость жилья в этих недооцененных районах будет в 2022 году догонять аналогичные, но более дорогие локации. По сути, гэп возник здесь без объективных причин. В районах планируется развитие инфраструктуры, но они немного «запоздали», из-за чего стоимость метра в них должна за год вырасти на 19–22%.
Что будет с остальной недвижимостью, которая за последние два года значительно выросла в цене? Возможен и ее рост до 10% — стоимость квадратного метра будет понемногу увеличиваться из-за высокого уровня инфляции.
