Текст: Евгений Соркин

Фото: Alexander Andrews/Getty Images

Рынок аренды квартир в России в 2024 году демонстрирует устойчивый рост цен, заставляя арендаторов придумывать новые стратегии поиска жилья, а собственников — пересматривать свою ценовую политику. Повышение стоимости аренды обусловлено рядом факторов: от макроэкономической ситуации до изменений в законодательстве. «Инк.» разобрался, почему квадратные метры становятся все дороже.

Октябрь 2024 года ознаменовался беспрецедентным ростом цен на аренду по всей России: тогда стоимость жилья достигла рекордных значений. Эксперты связывают это с высокой ключевой ставкой Центробанка, что делает ипотеку менее доступной и соответственно увеличивает спрос на съемные площади. Стремительно растущее число желающих арендовать жилье вынуждает владельцев повышать цены, внося изменения в том числе действующие договоры. Тем не менее, необходимость немедленного повышения платы за наем остается предметом дискуссий и требует тщательного анализа с учетом сложной экономической обстановки.

Катализаторы роста

Рост ключевой ставки [21% на декабрь 2024 года — прим.ред.] сделал ипотеку менее доступной для значительной части населения. Многие потенциальные покупатели, которые рассчитывали на ипотечные программы, были вынуждены перейти на рынок аренды, что привело к значительному повышению цен и усилению конкурентной борьбы за доступное жилье.

Повлияли и миграционные процессы. Прирост населения в крупные города и экономически развитые регионы, обусловленный поиском работы или лучших условий жизни, увеличивает спрос на жилье, в том числе на съемные квартиры. Этот приводит к росту цен на аренду, особенно в популярных спальных районах и вблизи городских центров. В регионах с оттоком населения, наоборот, может наблюдаться снижение цен на аренду из-за снижения спроса.

По мнению исполнительного директора компании «Д1 Капитал» Данилы Кобцева, арендодатели вынуждены поднимать арендные ставки из-за изменений в законодательстве в сфере аренды. С 2024 года сдающие жилье владельцы недвижимости обязаны вставать на налоговый учет и иметь коммунальные счетчики.

Реакция арендаторов

Резкий рост цен на аренду жилья в 2024 году спровоцировал неоднозначную, но в целом негативную реакцию арендаторов по всей стране. Многие столкнулись с необходимостью экстренно пересматривать свои финансы, выделяя больше на оплату жилья.

Поиск более дешевых вариантов стал основной стратегией для большинства арендаторов, что может привести к массовому переселению в более удаленные от центра районы городов, часто с менее развитой инфраструктурой и худшей транспортной доступностью. Компромисс между ценой и качеством жилья стал для многих арендаторов жесткой необходимостью. Многие были вынуждены отказаться от желаемых параметров, таких как близость к работе, наличие парковки, хорошая звукоизоляция или современная планировка, выбирая в пользу более низкой стоимости аренды.

Кроме того, многие начали искать способы снизить индивидуальные расходы на жилье путем совместной аренды. Популярность совместного проживания с друзьями, родственниками или незнакомыми людьми, объединенных целью снижения финансовой нагрузки, резко возросла. Коливинги и коворкинги, ранее представлявшие собой нишевый сегмент рынка недвижимости, стали получать внимание с стороны широкой аудитории, ищущей более доступные и функциональные варианты.

В целом, рост цен на аренду жилья в 2024 году стал серьезным вызовом для многих арендаторов, принуждая их к экономии и поиску компромиссных решений, а также вызвал активное общественное обсуждение проблемы доступности жилья в России. Ситуация потребует внимания со стороны государства и может привести к введению новых мер регулирования рынка недвижимости.

Реакция бизнеса

Ситуация не обошла стороной и бизнес. Различные сектора экономики, тесно связанные с рынком недвижимости и потреблением, оказались под влиянием тренда роста цен на аренду.

Многим ретейлерам (особенно представителям среднего и малого бизнеса) пришлось сокращать свои площади, закрывать нерентабельные точки или переезжать в более бюджетные помещения, часто в менее престижные городские районы. Последнее может привести к изменению географии розничной торговли и усилению конкуренции между оставшимися игроками. Крупные ретейлеры, в свою очередь, более гибко адаптируются к изменениям, пересматривая свои договоры аренды и ища возможности оптимизации расходов.

В сфере HoReCa (гостиничный, ресторанный и развлекательный бизнес) рост цен на аренду также вызвал волну пересмотров бизнес-планов. Многие рестораны и кафе столкнулись с необходимостью повышения цен на меню для компенсации роста арендных платежей, что может привести к снижению посещаемости и ухудшению конкурентоспособности. Гостиничный сектор может пересмотреть свою ценовую политику, повышая стоимость проживания для гостей на фоне увеличения спроса, введения туристического налога и НДС для гостиниц.

Строительный сектор также отреагировал на изменение рынка аренды. Рост цен на жилье повысил инвестиционную привлекательность строительства нового жилья, однако, высокая ключевая ставка и нестабильная экономическая ситуация ограничили возможности для инвестиций. Тем не менее, компании продолжают развивать проекты в сегменте недвижимости, стремясь занять освободившуюся нишу и следовать повышенному спросу.

Что будет дальше?

Эксперты рынка недвижимости прогнозируют, что тенденция роста цен на аренду жилья сохранится в ближайшей перспективе, хотя темпы прироста могут несколько снизиться по сравнению с рекордными значениями, зафиксированными в предыдущие месяцы.

• Во-первых, высокая ключевая ставка Центробанка продолжает оказывать существенное влияние на доступность ипотеки, поддерживая повышенный спрос на арендуемое жилье.
• Во-вторых, с ростом инфляции увеличиваются расходы на коммунальные услуги, которые непосредственно влияют на затраты собственников жилья и формирование цен на аренду. 
• В-третьих, недостаток нового жилья на рынке, вызванный как геополитической ситуацией, так и проблемами в строительной отрасли, продолжает ограничивать предложение на рынке аренды, поддерживая высокий уровень цен.