Не перевел деньги в установленный день, пообещал оплатить на следующей неделе, затем внес только часть суммы, а потом и вовсе перестал отвечать на сообщения. Первый порыв многих собственников в такой ситуации — выставить вещи должника вместе с ним за дверь. Однако право собственности не дает возможности самостоятельно выселять человека из квартиры, пока он пользуется ею на законном основании. Вместе с экспертами «Инк» составил правильный алгоритм действий, которого должен придерживаться владелец съемного жилья.
Не перевел деньги в установленный день, пообещал оплатить на следующей неделе, затем внес только часть суммы, а потом и вовсе перестал отвечать на сообщения. Первый порыв многих собственников в такой ситуации — выставить вещи должника вместе с ним за дверь. Однако право собственности не дает возможности самостоятельно выселять человека из квартиры, пока он пользуется ею на законном основании. Вместе с экспертами «Инк» составил правильный алгоритм действий, которого должен придерживаться владелец съемного жилья.
Сначала изучить договор
Эксперты советуют начинать не с угроз нанимателю и требований освободить квартиру, а с внимательного изучения договора найма жилья, подписанного обеими сторонами. Необходимо проверить следующие пункты:
- какую сумму наниматель должен платить;
- до какой даты должен поступить платеж;
- с какой периодичностью производится оплата;
- входят ли коммунальные платежи в стоимость найма;
- каким способом должны перечисляться деньги;
- предусмотрена ли ответственность за просрочку.
Если в договоре указано, что плата должна поступить, например, до 5-го числа каждого месяца, то уже с 6-го числа возникает просрочка. Недоплатой считается внесение суммы, меньшей установленной договором.
Отдельно следует проверить коммунальные платежи. Требовать их возмещения с нанимателя можно, если обязанность по их оплате закреплена в договоре и собственник может подтвердить размер задолженности квитанциями, выписками или другими документами, поясняет юрист, основатель юридической компании EN Consulting Group Эмилия Невская.
Договор найма жилого помещения должен заключаться в письменной форме.
Именно он становится основным документом, на который будет опираться собственник во время переговоров, направления претензии и судебного разбирательства, говорит Эмилия Невская.
По словам эксперта, в договоре необходимо зафиксировать:
- данные собственника и нанимателя;
- размер платы и дату ежемесячного платежа;
- способ оплаты и банковские реквизиты;
- порядок оплаты коммунальных услуг;
- срок действия договора;
- размер обеспечительного платежа;
- случаи, в которых обеспечительный платеж может быть удержан;
- ответственность за просрочку;
- условия досрочного расторжения договора;
- порядок передачи и возврата квартиры;
- перечень имущества и его состояние;
- адреса и способы направления юридически значимых уведомлений.
К договору эксперты советуют приложить акт приема-передачи квартиры с фотографиями имущества, показаниями счетчиков и перечнем переданных ключей.
Выяснить у нанимателя причину неоплаты
После изучения договора найма собственнику надо выяснить у нанимателя причины неоплаты и сделать попытку мирных переговоров. Иногда задержка может быть связана с уважительными обстоятельствами, например, с потерей работы, болезнью и другими сложными ситуациями.
Если у нанимателя действительно появились объективные временные трудности, то их можно учесть и даже в чем-то пойти навстречу, советует юрист юридической группы «Яковлев и партнеры» Анастасия Асабина.
По мнению эксперта, даже если собственник готов на какое-то время войти в положение нанимателя, все равно надо дать понять, что долг должен быть погашен.
Эмилия Невская добавляет, что можно предложить нанимателю конкретные варианты решения проблемы:
- погасить долг до определенной даты;
- утвердить график платежей;
- предоставить короткую отсрочку;
- оформить частичное погашение;
- по соглашению сторон зачесть часть обеспечительного платежа.
«Все договоренности необходимо фиксировать письменно. Подойдет дополнительное соглашение, расписка о признании долга или хотя бы переписка, из которой понятно, какую сумму наниматель признает и когда обязуется ее перечислить. Главная ошибка собственника на этом этапе — месяцами принимать обещания скоро все оплатить, но никак не фиксировать ни размер долга, ни новый срок платежа».
Эмилия Невская
юрист, основатель юридической компании EN Consulting Group
Направить нанимателю письменную претензию
Если переговоры не дали результата, нужно переходить к официальным действиям. Нанимателю направляется письменная претензия заказным письмом с уведомлением о вручении. Дополнительно ее можно отправить по электронной почте и в мессенджере, но основным доказательством должен оставаться способ, позволяющий подтвердить содержание и отправку документа, объясняет управляющий партнер адвокатского бюро «Юг» Юрий Пустовит.
Эмилия Невская добавляет, что в претензии должны быть следующие пункты:
- данные собственника и нанимателя;
- реквизиты договора найма;
- сумма задолженности;
- период, за который образовался долг;
- расчет задолженности по месяцам;
- нарушенные пункты договора;
- требование погасить долг;
- срок для добровольной оплаты;
- банковские реквизиты;
- предупреждение об обращении в суд;
- при необходимости — предложение расторгнуть договор и освободить квартиру.
Соблюдение этой формы лишит нанимателя возможности заявить в суде, что он не знал о претензиях, считал их устными оговорками или получил пустой конверт, поясняет Юрий Пустовит. По мнению эксперта, наличие описи вложения и уведомления о вручении делает позицию собственника практически неуязвимой на этапе принятия иска судом.
«В российском праве для договоров найма жилого помещения между физическими лицами обязательный досудебный порядок законом не установлен (в отличие от аренды коммерческой недвижимости. — Прим. авт.), однако суды приветствуют его соблюдение. Если же такой порядок прямо прописан в договоре, то без письменной претензии исковое заявление будет оставлено судом без движения».
Юрий Пустовит
управляющий партнер адвокатского бюро «Юг»
Обратиться в суд
Если наниматель не отреагировал на досудебную претензию, не погасил долг, не подписал соглашение и не освободил квартиру, то собственник вправе идти в суд.
Исковое заявление подается в районный суд по месту нахождения квартиры. В иске необходимо заявить требования о расторжении договора найма и (или) о выселении нанимателя, объясняет Анастасия Асабина.
По словам экспертов, в исковом заявлении необходимо описать:
- когда и на каких условиях был заключен договор;
- когда квартира была передана нанимателю;
- размер и порядок внесения платы;
- с какого момента возникла задолженность;
- какие попытки предпринимались для мирного урегулирования;
- когда и каким способом направлялась претензия;
- как рассчитана сумма требований.
Юрий Пустовит поясняет, что к иску в суд необходимо приложить: документы, подтверждающие право собственности, договор найма, акт приема-передачи квартиры, расчет задолженности, банковские выписки или расписки, квитанции по коммунальным платежам, переписку с нанимателем. Также нужны претензия, почтовая квитанция, опись вложения и информация о доставке, доказательства направления копии иска ответчику и документ об уплате государственной пошлины.
«Нужно учитывать, что ст. 687 Гражданского кодекса позволяет суду предоставить нанимателю срок для устранения нарушений — не более одного года. Если за предоставленный период долг не будет погашен, собственнику может потребоваться повторно обратиться в суд с требованием о расторжении договора».
Эмилия Невская
юрист, основатель юридической компании EN Consulting Group
Кроме того, поясняет она, при вынесении решения о расторжении договора суд по просьбе нанимателя вправе отсрочить исполнение решения о выселении на срок до одного года. Это не означает, что неплательщика невозможно выселить.
Но собственнику важно понимать: выселение через суд редко происходит за одну неделю. Чем точнее оформлены договор, расчет задолженности, претензия и доказательства нарушений, тем меньше возможностей затягивать процесс.
После решения суда в пользу собственника квартиры
Сначала решение должно вступить в законную силу. После этого необходимо:
- получить в суде исполнительный лист;
- передать его в подразделение Федеральной службы судебных приставов;
- подать заявление о возбуждении исполнительного производства;
- предоставить приставу сведения о квартире и должнике.
После возбуждения исполнительного производства пристав устанавливает срок для добровольного исполнения. Как правило, он составляет пять дней с момента получения должником постановления.
Если наниматель не освобождает квартиру, пристав взыскивает исполнительский сбор, устанавливает новый срок и предупреждает о принудительном выселении. После истечения этого срока выселение может быть проведено без дополнительного уведомления должника, объясняет Эмилия Невская.
При этом эксперт предупреждает, что именно судебный пристав, а не собственник, организует принудительное освобождение квартиры.
При необходимости пристав может привлечь сотрудников полиции, понятых, специалистов по вскрытию дверей и организации хранения имущества.
«Еще один эффективный механизм, которым может воспользоваться собственник, — взыскание с нанимателя судебной неустойки за каждый день неисполнения судебного решения. Исходя из практики, размер такой неустойки может составлять 1 тыс. руб. в день. Судебная неустойка взыскивается независимо от платежей за наем и санкций по договору».
Анастасия Асабина
юрист юридической группы «Яковлев и партнеры»
Чего нельзя делать собственнику
Эмилия Невская объясняет, что право собственности на квартиру не означает, что собственник может в любой момент войти в нее, поменять замки или вынести вещи проживающего человека.
Так, до расторжения договора и законного выселения нельзя:
- самовольно менять замки;
- перекрывать воду, электричество или отопление;
- вскрывать квартиру в отсутствие нанимателя;
- выносить, удерживать или выбрасывать его вещи;
- применять физическую силу и угрозы;
- препятствовать доступу в квартиру;
- повреждать имущество нанимателя;
- публиковать его персональные данные, документы или переписку.
«Все эти действия незаконны и могут обернуться для собственника серьезными последствиями — от административного штрафа до уголовной ответственности, а также обязанностью полностью возместить нанимателю причиненный ущерб».
Анастасия Асабина
юрист юридической группы «Яковлев и партнеры»
«В зависимости от обстоятельств такие действия могут быть квалифицированы как самоуправство. При причинении существенного вреда может возникнуть вопрос об ответственности по статье 330 Уголовного кодекса, а в менее тяжелых случаях — об административной ответственности по статье 19.1 Кодекса об административных правонарушениях. А незаконное проникновение в жилое помещение также может повлечь ответственность за нарушение неприкосновенности жилища».
Эмилия Невская
юрист, основатель юридической компании EN Consulting Group
Какие сложности могут возникнуть у собственника
Эксперты предупреждают, что на практике ситуацию могут осложнить следующие обстоятельства.
- Нет письменного договора. Собственнику приходится доказывать сам факт передачи квартиры, размер платы и сроки расчетов с помощью переписки, переводов, расписок и свидетельских показаний.
- Деньги передавались наличными. Арендатор может заявить, что оплатил проживание, а собственник — что денег не получал. При отсутствии расписок установить реальное положение дел сложнее.
- Наниматель оспаривает размер долга. Например, ссылается на обеспечительный платеж, произведенный ремонт, покупку имущества для квартиры или устную договоренность об уменьшении платы.
- В квартире остались личные вещи нанимателя. Их необходимо описать и передать на ответственное хранение. Самовольное распоряжение чужим имуществом создает риск отдельного спора.
- В квартире проживают несовершеннолетние. Наличие детей само по себе не делает выселение невозможным и не обязывает собственника предоставлять другое жилье. Однако такие обстоятельства могут усложнить рассмотрение дела, а в отдельных ситуациях суд может привлечь органы опеки.
- Наниматель зарегистрирован в квартире. Регистрация не создает право собственности, но для прекращения регистрационного учета может потребоваться отдельное требование или судебное решение.
- У должника нет денег и имущества. Выселение вернет собственнику квартиру, но не гарантирует быстрого получения задолженности.
