Двухуровневые пространства, окна на три стороны, выход на террасу — в новостройках премиум-сегмента такие квартиры могут стоить на 30% дороже стандартных. Тогда как на вторичке нестандартная планировка превращается в головную боль: дисконт до 10%, низкая ликвидность, риски незаконной перепланировки. «Инк» выяснил, как отличить выгодную уникальность от дорогостоящей ошибки застройщика.
Двухуровневые пространства, окна на три стороны, выход на террасу — в новостройках премиум-сегмента такие квартиры могут стоить на 30% дороже стандартных. Тогда как на вторичке нестандартная планировка превращается в головную боль: дисконт до 10%, низкая ликвидность, риски незаконной перепланировки. «Инк» выяснил, как отличить выгодную уникальность от дорогостоящей ошибки застройщика.
Все выше и дальше
За последние годы доля новостроек комфорт-класса в старых границах Москвы резко уменьшилась и по итогам прошлого года составила 24,5% (данные компании «Метриум»). Это значение стало минимальным за всю историю московского рынка жилой недвижимости. Показатель 2025 года на 15 процентных пунктов уступает результату 2024 года, на 17,3 процентных пункта меньше, чем в 2023 году, и на 23,6 процентных пункта отстал от 2022 года.
То есть московские застройщики все реже выводят на рынок новостройки комфорт-класса, а сам интерес девелоперов смещается в сторону более дорогих проектов. Доступные новостройки теперь сконцентрированы в основном за пределами МКАД.
Но сокращение предложения жилья в новостройках комфорт-класса повлияло на рост цен. Так, в первом квартале 2026 года средняя цена 1 кв. м в новостройках комфорт-класса старой Москвы составила 416,5 тыс. руб. Это максимальное значение, которое на 1,6% больше показателя 2025 года, на 28,3% превосходит 2024 год и на 58% превосходит итоговый результат 2022 года, по данным «Метриума».
Рост цен на жилье комфорт-класса эксперты объясняют как раз сокращением предложения и вымыванием из экспозиции наиболее доступных квартир и апартаментов.
По мнению игроков рынка, после изменений в условиях семейной ипотеки 1 февраля 2026 года (обязательное участие обоих супругов в одном ипотечном договоре, привязка ставки по семейной ипотеке к количеству детей, и так далее) можно ожидать, что предложение в новостройках комфорт-класса продолжит сокращаться и оказывать давление на стоимость недвижимости.
Что такое жилье комфорт-класса
Наиболее распространенные характеристики комфорт-класса на рынке новостроек:
- архитектура жилых комплексов комфорт-класса — часто индивидуальные проекты, в которых используются современные строительные материалы и интересные фасадные решения;
- технологии — умные счетчики в квартирах, энергосберегающие системы в местах общего пользования и на придомовой территории;
- улучшенные планировки — как правило, европланировка, в многоквартирном доме представлено несколько различных планировок квартир одного типа;
- материалы строительства обычно кирпич и монолит;
- комнатность большинства квартир в доме — одна и две комнаты общей площадью от 35 до 65 кв. м;
- отделка черновая, либо предчистовая, либо чистовая хорошего качества — обои под покраску, современные стеклопакеты, сантехника и межкомнатные двери;
- меблировка. Застройщики предлагают шкафы-купе и современную встроенную кухню.
Почему снизилось предложение
Эксперты поясняют, что прирост предложения жилья комфорт-класса в предыдущие годы был спровоцирован распространением льготной ипотеки с государственной поддержкой. Именно в период действия массовой льготной ипотеки застройщики выводили большие объемы нового жилья комфорт-класса, в связи с чем объем в реализации планомерно рос. Высокая доля в этом сегменте продолжала держаться на уровне около 50%, поясняет руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Чегодаева.
На фоне отмены льготной ипотеки застройщики приостановили вывод новых проектов в массовом сегменте, плюс стройкомплекс увеличил требования к проектам комфорт-класса.
В центральных районах Старой Москвы, особенно в пределах Третьего транспортного кольца (ТТК), площадок для нового строительства комфорт-класса практически не осталось. Сейчас новые проекты концентрируются в отдаленных и менее освоенных районах. Это делает их менее привлекательными для части аудитории, готовой платить за месторасположение, и вынуждает девелоперов искать более выгодные варианты использования оставшихся ценных участков, добавляет основатель компании «Бест-Новострой» и аналитической платформы bnMAP.pro Ирина Доброхотова.
Елена Чегодаева
руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ Супермаркет Недвижимости»
«Тенденция к сокращению жилья комфорт-класса наметилась в 2024 году, когда повысились требования со стороны городского стройкомплекса к архитектурным и техническим характеристикам проектов. Это привело к росту себестоимости строительства и снижению доступности жилья в этом классе. На сегодняшний день на первичном рынке старой Москвы отмечается тенденция к удорожанию проектов и повышению качественного уровня в целом».
Массовые новостройки в старой Москве пользуются стабильно высокой популярностью. Вместе с тем в текущих экономических условиях маржинальность подобных проектов существенно снизилась. В результате многие девелоперы откладывают старты либо переориентируются на реализацию жилья бизнес-класса, добавляет основатель компании SIS Development Ярослав Гутнов.
Ирина Доброхотова
основатель компании «Бест-Новострой» и аналитической платформы bnMAP.pro
«Снижение предложения жилья комфорт-класса в старой Москве связано также с тем, что часто девелоперы сознательно выводят проекты в сегмент бизнес-класса, что позволяет им значительно повысить их маржинальность. В Москве сконцентрирована критическая масса платежеспособных покупателей».
Может ли исчезнуть комфорт-класс в Москве
Если еще 10 лет назад существенную долю в структуре экспозиции занимали проекты стандарт-класса, то сегодня они реализуются лишь в рамках программы реновации. Подобная судьба может ожидать и комфорт-класс. Однако массовый сегмент не исчезнет, а переживет модернизацию, прогнозирует Ярослав Гутнов.
Вряд ли новостройки комфорт-класса в старой Москве исчезнут полностью, но, вероятно, уйдут в узкую нишу. Ведь теперь такое жилье стало значительно дороже, а девелоперам выгоднее переключиться на более маржинальный бизнес-класс, спрос на который в Москве есть, добавляет Ирина Доброхотова.
Дефицит предложения массовых проектов в 2026 году преодолеть, вероятно, не удастся. Однако их полного исчерпания ждать не следует: в этом году будут как минимум выходить новые корпуса в уже реализуемых жилых проектах данного сегмента. Массовый сегмент не исчезнет, но по потребительским характеристикам будет сближаться с бизнес-классом, считает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.
Ярослав Гутнов
основатель компании SIS Development
«Полагаю, что застройщики будут активно запускать проекты класса комфорт-плюс. По сути, такие комплексы обладают продуктовыми характеристиками бизнес-класса, однако статус локаций позволяет позиционировать их именно в массовом сегменте».
Перспективы по России
В отличие от Москвы, по России комфорт-класс чувствует себя увереннее. Но, вероятнее всего, его роль и характеристики изменятся. В крупных городах, скорее всего, он тоже будет активно вытесняться из престижных и центральных районов. А основной объем предложения сместится в пригород и спальные районы, считает Ирина Доброхотова.
Руслан Сырцов
управляющий директор компании «Метриум»
«Предпосылок для исчезновения или резкого уменьшения количества жилья комфорт-класса в России нет. Во-первых, уровень доходов большинства россиян даже с помощью ипотечных займов не позволяет приобретать более дорогое жилье. Кроме того, спрос на проекты класса бизнес и выше ограничивают лимиты по семейной и другим льготным программам жилищного кредитования. Во-вторых, маржинальность массовых новостроек практически во всех регионах страны остается высокой».
Ярослав Гутнов
основатель компании SIS Development
«Уверен, что доля первичного жилья класса бизнес и выше в субъектах нашей страны будет постепенно расти. Но как минимум в ближайшие пять лет большая часть российских новостроек в разных регионах по-прежнему будет относиться к комфорт-классу».
Доля массового сегмента новостроек во всех отечественных городах-миллионниках, кроме столицы, занимает до 70%. Этот сегмент жилья является наиболее востребованным, по своим стоимостным показателям он практически полностью подходит под условия семейной ипотеки. Поэтому исчезновение в регионах ему не грозит, добавляет руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Чегодаева.
