Хотите заработать на аренде — забудьте про «дизайнерский ремонт под себя»: в 2026 году арендатора не впечатляют, а отпугивают яркие цвета и смежные комнаты. Гардеробная, отдельная спальня и вид не в соседний корпус решают больше, чем лишние квадратные метры. «Инк» собрал у экспертов рынка недвижимости чек-лист параметров, которые превращают новостройку в работающий инвестиционный актив.
Хотите заработать на аренде — забудьте про «дизайнерский ремонт под себя»: в 2026 году арендатора не впечатляют, а отпугивают яркие цвета и смежные комнаты. Гардеробная, отдельная спальня и вид не в соседний корпус решают больше, чем лишние квадратные метры. «Инк» собрал у экспертов рынка недвижимости чек-лист параметров, которые превращают новостройку в работающий инвестиционный актив.
Качество самого дома
Материалы и технология возведения напрямую влияют на комфорт проживания. Современные монолитные дома, как правило, лучше сохраняют тепло и шумоизоляцию, что делает их более привлекательными для арендаторов, советует руководитель департамента городской и загородной недвижимости компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко.
Потенциальный покупатель должен обратить внимание на отделку фасада, желательно, чтобы она была не только эффектной, но и антивандальной. Качество новостройки влияет и на звукоизоляцию в самой квартире. Ведь никто не хочет жить с картонными стенами, когда ты слышишь всех соседей, а соседи — тебя. Именно поэтому приватность имеет важное значение, как при сдаче в аренду, так и при последующей продаже, считает ведущий эксперт по недвижимости компании «Этажи» в Москве Иван Золотарев.
Технология строительства, используемые материалы, уровень шумоизоляции и инженерных систем напрямую влияют на комфорт проживания. Для арендаторов это может быть не менее важно, чем локация. Особенно это важно в сегменте долгосрочной аренды, поясняет основатель компании «Бест-Новострой» и аналитической платформы bnMAP.pro Ирина Доброхотова.
Сейчас меньшая по площади квартира, если она правильно сделана, может зарабатывать больше, чем более просторная.
Сам дом и окружающее его пространство стали частью продукта, а не фоном. Арендатор обращает внимание на входную группу, лифты, двор и соседей. Если дом «слабый» по этим характеристикам, арендатор уходит. Поэтому выбор между условной панелью и качественным монолитом — это уже не про вкус, а про деньги инвестора, добавляет основатель агентства недвижимости «БезФильтров» Ригина Гордеева.
«В последние месяцы многие риелторы, работающие с арендой, отмечают, что сдать вторичную квартиру даже в хорошем состоянии и в неплохом районе становится сложнее. Потенциальные арендаторы предпочитают снимать жилье в новостройках, пусть даже дороже и дальше от центра. У этой аудитории есть четкий запрос: в жилом комплексе должны присутствовать ПВЗ популярных маркетплейсов, разнообразная коммерческая инфраструктура в шаговой доступности (кофейни, рестораны, аптеки, ветклиники, банки), а также современная благоустроенная дворовая среда с зонами отдыха для детей и взрослых. С этой точки зрения новостройки сильно выигрывают у вторички».
Руслан Сырцов
управляющий директор компании «Метриум»
Современная планировка
Большое значение для арендаторов имеют места для хранения вещей, поэтому гардеробные и различные ниши становятся важным преимуществом. Отдельная спальня уже фактически превратилась в обязательное требование.
Управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов рассказывает, что классическая однокомнатная квартира, где гостиная одновременно играет роль спальни, сегодня менее привлекательна, чем евродвушка — квартира с объединенным пространством кухни-гостиной и отдельной спальней.
Удобная и логичная планировка повышает ликвидность объекта и позволяет сдавать квартиру быстрее и по более высокой цене, добавляет Елена Мищенко.
Такие квартиры проще адаптируются под разные сценарии проживания и чаще оказываются востребованными, чем устаревшие планировки. Например, сильно отталкивают потенциальных клиентов смежные комнаты — это нарушает приватность членов семьи, говорит Ирина Доброхотова.
«За счет планировок новостройки переигрывают вторичку даже с меньшей площадью. То есть, условно говоря, квартира в старом доме площадью 60 кв. м может соответствовать варианту в новостройке площадью 52–55 кв. м. Просто потому, что в последней нет “неэффективных” квадратных метров и планировка более продуманная. Функциональное пространство проще сдать».
Иван Золотарев
ведущий эксперт по недвижимости компании «Этажи» в Москве
Нейтральная отделка
Очень частая ошибка — делать дизайнерский ремонт «под себя». В аренде работает другое — нейтральность, чистота, свет и универсальность. Задача ремонта — не впечатлить, а не отпугнуть. В 2026 году квартира должна выглядеть как решение, а не как проект, предупреждает Ригина Гордеева.
Предпочтение стоит отдавать нейтральным решениям: универсальные светлые оттенки, базовые материалы. Они позволяют будущим арендаторам легче адаптировать пространство под себя, считает Елена Мищенко.
Общий тренд рынка сегодня таков, что предложение квартир с отделкой сокращается, причем эта тенденция характерна для всех сегментов, добавляет Руслан Сырцов. По словам эксперта, в новостройках бизнес-класса найти квартиры с полной отделкой крайне трудно — значительная часть объектов сдается с предчистовой отделкой. Поэтому идеальный вариант для инвестора — это квартира с отделкой под ключ от застройщика: остается лишь заняться наполнением квартиры мебелью, текстилем и техническими приборами.
«Универсальный интерьер позволяет потенциальным арендаторам легче “примерить” пространство под себя без дополнительных затрат. Чем более вычурный и акцентный интерьер предлагается в арендной квартире, тем сложнее ее выгодно сдать».
Ирина Доброхотова
основатель компании «Бест-Новострой» и аналитической платформы bnMAP.pro
Инфраструктура района
Инфраструктура района — еще один немаловажный момент. Арендатор платит не только за саму квартиру, но и за то, что получает вместе с ней. Это наличие рядом школ, детских садов, магазинов, кафе, ресторанов, фитнес-клубов, автосервисов. То есть если район активно развивается, это дает мощный рост арендной ставки в будущем, говорит Иван Золотарев.
После периода бурного роста новостроек рынок вернулся к базе — многое решает локация. Но сейчас это не просто «центр или не центр». Это транспорт (время в пути, а не километры), инфраструктура (готовая, а не обещанная) и среда. Поэтому инвесторы начали больше смотреть на районы с уже сформированной жизнью, а не только на перспективные стройки, добавляет Ригина Гордеева.
Потенциальных арендаторов волнует не только инфраструктура района. Они хотят, чтобы за кофе можно было спуститься на первый этаж своего дома, поработать в коворкинге, встретиться с друзьями или соседями, провести время на свежем воздухе, заняться спортом или посетить фитнес-клуб в том же жилом комплексе, отмечает Руслан Сырцов.
«Идеальная новостройка для жизни воспринимается как “город в городе”, и инфраструктура района с этой точки зрения отходит на второй план по своей значимости».
Руслан Сырцов
управляющий директор компании «Метриум»
Высотность
И покупатели, и арендаторы стараются уходить от человейников. И дома до 20 этажей обычно пользуются большим спросом потенциальных арендаторов, соглашается Иван Золотарев.
Высотность жилых домов растет — застройщики стремятся оптимизировать предложение: чем больше квартир удастся построить на квадратный метр земельного участка, тем экономика проекта более привлекательна для застройщика. Но грамотные инвесторы, которых на рынке с каждым годом становится больше, понимают, что в таких проектах на выходе есть вероятность получить серьезную конкуренцию при сдаче в аренду, поясняет коммерческий директор компании «Плато Девелопмент» Станислав Банников.
Несмотря на распространенность высотных проектов, часть арендаторов действительно обращает внимание на более камерные дома до 15–20 этажей, указывает Елена Мищенко. Кроме того, арендаторы обращают внимание на то, как работают лифты, достаточно ли их для высотного здания, и сколько придется идти по лестнице в случае поломки или отключения, соглашается Ирина Доброхотова.
«Инвесторы смотрят комплексно на продукт, который формирует застройщик, и стараются заходить в небольшие, либо средние по масштабам проекты. Такой выбор позволяет быстрее и дороже сдать объект за счет меньшей конкуренции».
Станислав Банников
коммерческий директор компании «Плато Девелопмент»
Вид из окна
Квартиры с открытыми видами на воду, парк или благоустроенные пространства имеют преимущество перед вариантами с окнами в соседние корпуса или на технические зоны, что отражается на стоимости аренды, говорит Елена Мищенко.
Инвестору нет смысла искать квартиру с идеальным видом из окна — ее цена будет относительно высока по сравнению с другими лотами в том же жилом комплексе. В среднем разница в цене между объектом с хорошим видом и менее удачным может достигать в обычном доме 5–15%, объясняет Станислав Банников.
Но если, по словам эксперта, речь идет о высотном доме, то средняя стоимость 1 кв. м в квартире на верхних этажах с наилучшими видовыми характеристиками способна превышать цену «невидового» варианта на 20%. Поэтому инвестору лучше придерживаться золотой середины, чтобы не потратить лишних денег.
Транспорт и экология
Транспортная доступность остается одним из ключевых факторов. Например, в Москве наличие рядом станций метро, МЦК или удобных выездов на основные магистрали существенно повышает привлекательность объекта для арендаторов и снижает риск простоев, пояснят Елена Мищенко.
Транспортная доступность по-прежнему остается одной из главных характеристик ликвидной арендной квартиры. «Золотым стандартом» успешной арендной квартиры считается расположение в пешей доступности до 15 минут от ближайшей станции метро, поясняет Станислав Банников.
Парки, зеленые зоны, водоемы, отсутствие промзон рядом тоже повышают привлекательность квартиры. Поэтому, если брать инвестиционную квартиру в новостройке, это не просто про купить-продать, а более вдумчивая история, говорит Иван Золотарев.
«Инвестиционная квартира в новостройке должна рассматриваться не как самый доступный вариант, а как объект, максимально удобный для жизни будущего арендатора. Именно этот подход обеспечивает стабильный спрос и позволяет собственнику получать прогнозируемый доход».
Елена Мищенко
руководитель департамента городской и загородной недвижимости компании «НДВ Супермаркет Недвижимости»
Дополнительным преимуществом является благоприятная экологическая обстановка. Наличие зеленых зон, парков или водоемов рядом с жилым комплексом повышает ликвидность недвижимости и позволяет рассчитывать на более высокий спрос, соглашается Елена Мищенко.
Для инвестора выбор жилого комплекса обязательно в экологически безупречном районе не должен служить строгим ориентиром, но в долгосрочной перспективе именно такие объекты будут больше востребованы в условиях города, добавляет Станислав Банников.
Тут речь и о зеленых дворах, и о бульварах со скверами, и о крупных рекреационных территориях рядом. Сейчас в Москве парки, усадьбы, лесопарки стремительно благоустраиваются — все это делает соседство с ними приятным, полезным и безопасным, резюмирует Ирина Доброхотова.
«Сейчас инвестиции в новостройки под аренду — это уже не про “взял любую квартиру, и она сама окупится”. Рынок стал сложнее, деньги — дороже, а арендаторы — гораздо более требовательными. Основа инвестиции теперь не рост, а удержание ликвидности и стабильного денежного потока».
Ригина Гордеева
основатель агентства недвижимости «БезФильтров»
