Жить • 28 октября 2024
Проверка на прочность: что означает увеличение ключевой ставки и как это скажется на рынке недвижимости
Проверка на прочность: что означает увеличение ключевой ставки и как это скажется на рынке недвижимости
Текст: Елизавета Пикулицкая
Фото: скриншот из к/ф «Бриллиантовая рука»
Тенденция на увеличение ключевой ставки держится уже больше года, продолжается ужесточение денежно-кредитной политики в стране. Ставка помогает влиять на неконтролируемый рост инфляции, причин у которой сегодня немало. Inc. разобрался, почему Центробанку РФ не удалось добиться снижения показателей в течение года, а также узнал у экспертов, что ждет рынок недвижимости — сектор, который наиболее остро реагирует на изменения в политике кредитования.
Рынок ипотеки переживает нелегкое время, и непрерывный рост ключевой ставки — лишь одна из проблем. Летом прекратила работу программа льготной ипотеки, которая непрерывно действовала в стране более четырех лет. Последствия не заставили себя долго ждать: по данным «ДОМ.РФ» , которые приводит «Коммерсантъ», в июле и августе 2024 года объем ипотечных кредитов уменьшился на 46%, а в сентябре — на 59%,по сравнению с тем же периодом 2023 года.
Что произошло
25 октября Банк России в очередной раз сообщил об увеличении ключевой ставки, подняв показатель на 2 б. п. — до 21% годовых. По заявлению совета директоров, решение обусловлено инфляцией, темпы роста которой не соответствует ожиданиям аналитиков.
Согласно июльским прогнозам, инфляция к концу года должна была держаться в пределах 6,5–7%. Еще раньше, в апреле, банк прогнозировал динамику в диапазоне 4,3–4,8%. Однако на 21 октября инфляция составила 8,4% — ожидается, что этот показатель сохранится до конца года. Новое заседание о повышении ключевой ставки состоится в декабре. Значение в 21% — максимальное в истории современной России, но регулятор не исключает повторного повышения.
Согласно прогнозам, при текущей денежно-кредитной политике годовая инфляция ожидается на уровне 4,5–5,0% в 2025 году, 4,0% — в 2026 году и в дальнейшем.
Причины постоянного повышения ключевой ставки
Сегодня на экономику России влияют несколько важных факторов, которые вынуждают ЦБ ограничивать кредитную активность граждан. Аналитики отделения Sber CIB выделяют пять основных: рынок труда, рост ВВП, бюджетные расходы, рост спроса и кредитование населения.
Так, по данным из доклада ЦБ, уровень безработицы продолжает снижаться уже на протяжении нескольких лет. Сегодня показатель опустился до 2,5% (против 2,7% в апреле) по России и до 1,8% — в Центральном федеральном округе (ЦФО). О том, что именно стало поводом для снижения уровня занятости до критических значений, можно подробно прочитать в нашем материале.
Другой показатель, на которые обращают внимание аналитики, — стремительный рост ВВП. Банк России прогнозировал рост в 2024 году до 0,5–1,5%, а Минэкономразвития — до 2,3%. Сегодня эти данные скорректировались под новые реалии: до конца года Минэкономразвития спрогнозировал рост до 4%, а Всемирный банк — до 3,2%.
Вдобавок на ситуацию влияет и неконтролируемый рост розничной торговли — показатель, который демонстрирует увеличение реальных доходов населения. По сообщению Росстата, индекс потребительской уверенности (экономический показатель, выражающий общественное мнение, насколько текущий период благоприятен для покупок. — Прим. ред.) во втором квартале 2024 года достиг максимума за последние 10 лет и составил -6%.
Еще один немаловажный фактор — перегрев, вызванный дефицитом бюджета. Госсектор дает дополнительный стимул экономике, что влечет за собой повышение затрат, превышающих доходы населения. Такая денежная политика создает еще один повод для роста цен и усиливает инфляцию.
Уязвимый сектор
На сегодняшний день ипотека является оптимальным способом обзавестись жилплощадью для большинства граждан страны. Например, по подсчетам исследовательской компании «Флип», за 2023 год россияне купили с ипотечным кредитованием около 80% всего приобретенного жилья. Последний раз максимальное значение показателя было в 2022 году — тогда ипотечная ставка достигла 20%. Значение продержалось всего месяц, но спрос на первичное жилье упал на 12%, на вторичное — на 14%.
Однако управляющий директор агентства недвижимости «Метриум» Руслан Сырцов считает, что для большинства потребителей это значение мало что поменяет, ведь покупка собственного жилья для многих стала недоступна уже со ставкой выше 15%. По мнению Сырцова, сегодня это сигнализирует государству, что рынку требуется помощь в виде развития новых доступных ипотечных программ.
Руслан Сырцов,
управляющий директор агентства недвижимости «Метриум»
«Для рынка ипотеки это означает увеличение роли программ субсидирования кредита, хоть доступ к ним осложняется из-за роста первоначального взноса до 50% для заемщиков семейной и IT-ипотеки. В таких условиях рынку необходима поддержка, иначе спрос на жилье попросту исчезнет. Властям нужно ускорить обсуждение новых адресных программ доступной ипотеки в первую очередь для специалистов бюджетной сферы: врачей, учителей, ученых и военнослужащих».
Помимо этого, эксперт указал, что изменение ставки затронет и другого игрока рынка: «Для застройщиков высокая ключевая ставка — это дорогой кредит, — считает Сырцов. — Это дополнительно увеличивает себестоимость строительства и конечную цену квадратного метра покупателям. То есть политика ЦБ, направленная на борьбу с инфляцией, напротив, отчасти ее стимулирует».
Несмотря на высокую ставку, одним из драйверов рынка недвижимости долгое время были комбинированные кредиты. Они позволяют оплачивать заемщику процент по кредиту один срок — по фиксированной ставке, а потом по плавающей. Коммерческий директор строительной компании Optima Development Дмитрий Голев уверен, что популярность комбинированных кредитов тоже сократится, а значит, ипотечный рынок будет снижаться до понижения «ключа».
Дмитрий Голев,
коммерческий директор строительной компании Optima Development
«Девелоперам станет сложнее получить проектное финансирование, а значит, сократится число новых стартов на первичном рынке. Вместе с тем спрос на строящееся жилье продолжат поддерживать беспроцентные рассрочки: они подразумевают фиксацию стоимости квартиры с последующим оформлением ипотеки через 1,5–3 года. К тому времени ключевая ставка, скорее всего, снизится, соответственно, жилищные кредиты вновь станут доступными».
