Вызов трактора после снегопада — от 30 тыс. руб. за смену. А еще членские взносы, плата за электричество, газ, вывоз мусора — и это только чтобы жить в доме, который вы уже купили. Загородная недвижимость давно перестала быть романтикой дачного лета: сегодня это актив, который нужно уметь содержать и с которым нужно уметь при необходимости быстро расстаться. «Инк» разбирался, почему рынок не поспевает за новыми требованиями покупателей и что должно измениться, чтобы спрос наконец был удовлетворен.
Вызов трактора после снегопада — от 30 тыс. руб. за смену. А еще членские взносы, плата за электричество, газ, вывоз мусора — и это только чтобы жить в доме, который вы уже купили. Загородная недвижимость давно перестала быть романтикой дачного лета: сегодня это актив, который нужно уметь содержать и с которым нужно уметь при необходимости быстро расстаться. «Инк» разбирался, почему рынок не поспевает за новыми требованиями покупателей и что должно измениться, чтобы спрос наконец был удовлетворен.
Что происходит сейчас на загородном рынке
Сегодня покупатели рассматривают дом не как формат «на выходные», а как полноценное место для постоянного проживания.
При этом загородный рынок пока не готов предложить достаточное количество объектов такого уровня — без компромиссов по инфраструктуре, архитектуре и качеству среды, говорит директор департамента загородной недвижимости компании NF Group Татьяна Алексеева.
«При этом загородный рынок пока не готов предложить достаточное количество объектов такого уровня — без компромиссов по инфраструктуре, архитектуре и качеству среды».
Татьяна Алексеева
директор департамента загородной недвижимости компании NF Group
Несмотря на то что на загородном рынке сейчас сезонный рост покупательской активности, в годовом выражении уровень спроса практически не изменился.
Многие клиенты откладывают сделки. В Подмосковье сдерживающим фактором служит дефицит современных коттеджей и участков под застройку, в том числе старых домов под снос, добавляет директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» Анна Раджабова.
Покупатели стали более избирательными и требовательными и готовы смотреть дома меньшей площади, но полностью готовые для проживания, а таких лотов с ремонтом по адекватной цене явный дефицит. Еще один интересный тренд: дома уже рассматриваются не как покупка на всю оставшуюся жизнь, а, скорее, как актив, который при необходимости можно легко продать.
«Сейчас одна из важных характеристик приобретаемых домов — их ликвидность».
Антон Сауков
руководитель центра загородной недвижимости федеральной компании «Этажи»
Покупатель понимает, что низкая цена входа может обернуться высокими расходами на доведение дома до нормального состояния, спорами с соседями, проблемами с подключением коммуникаций или невозможностью зарегистрировать реконструкцию. Поэтому качественные объекты в хороших локациях будут дорожать быстрее среднего рынка.
«Для клиентов рынка ИЖС высокобюджетного сегмента сегодня важны прежде всего автономность проектов, наличие хотя бы базовой инфраструктуры рядом с домом, хорошая транспортная доступность и развитое окружение. Разумеется, у клиентов есть и запрос на повышенную приватность. Однако большой редкостью являются небольшие поселки (менее 15 домов), которые сочетают камерность и высокий коэффициент обеспеченности инфраструктурой. Как правило, такие проекты реализуются в соответствии с конкретными запросами и подразумевают наличие закрытого комьюнити, куда не попасть случайным людям».
Анна Раджабова
директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум»
Основные проблемы
Эксперты рассказывают, что одна из главных проблем загородного рынка — это ограниченность льготных программ и дорогая ипотека. В итоге желание приобрести свой дом есть, а вот возможность — не всегда.
Плюс цены на земельные участки в особо востребованных локациях порой выросли в три-четыре раза, что еще сильнее снизило доступность индивидуального жилищного строительства.
Серьезной проблемой загородного рынка сегодня остается дефицит качественного нового предложения.
Кроме того, значимым фактором является инфраструктура — далеко не все проекты обеспечивают тот уровень повседневного комфорта, которого ожидает покупатель. Сегодня он выбирает не просто куда уехать, а как жить.
«Локация по-прежнему важна, но уже не является единственным критерием. В фокусе — транспортная доступность, окружение, инфраструктура и сценарии жизни. Загородная недвижимость перестала быть компромиссом между городом и природой».
Татьяна Алексеева
директор департамента загородной недвижимости компании NF Group
Из-за дорогих кредитов и стоимости строительства россияне все больше смотрят компактные дома без «лишних» квадратных метров, но не все застройщики успели перестроиться под этот тренд и продолжают возводить дома площадью от 150 кв. м и более, добавляет Антон Сауков.
Загородный дом всегда требует много вложений и труда, тем более учитывая наши климатические особенности.
«Локация по-прежнему важна, но уже не является единственным критерием. В фокусе — транспортная доступность, окружение, инфраструктура и сценарии жизни. Загородная недвижимость перестала быть компромиссом между городом и природой».
Светлана Жукова
руководитель департамента городской и загородной недвижимости компании «НДВ Супермаркет Недвижимости»
«Отдельная проблема — правовой статус инфраструктуры в коттеджных поселках. Вопросы пользования дорогами, сетями, КПП, освещением, водоотведением, детскими площадками и иным общим имуществом нередко оказываются плохо урегулированными, и между соседями возникают конфликты и споры с управлением».
Наталья Шалуба
адвокат, эксперт по земельному праву и недвижимости
Хаотичность проектов
Жить с максимальным комфортом — устойчивый тренд. Но в этом плане загородный рынок пока находится на начальной стадии развития. В многоквартирном строительстве покупатель уже привык к комплексному продукту: двор, паркинг, архитектура, управляющая компания, благоустройство, коммерческие помещения, социальная инфраструктура. А в загородном сегменте такой стандарт только формируется, говорит адвокат, эксперт по земельному праву и недвижимости Наталья Шалуба.
«Организованных жилых комплексов не так много, и преимущественно они сосредоточены в Московском регионе, а основной объем предложения представлен хаотичными проектами без единой архитектурной концепции».
Светлана Жукова
руководитель департамента городской и загородной недвижимости компании «НДВ Супермаркет Недвижимости»
Примеров массовой комплексной застройки в регионах не так много, причем основная проблема не столько в отсутствии инвесторов под такие проекты, сколько в нехватке земельных участков, подходящих под такие цели.
При этом земля в пригородах крупных городов стоит дорого и не каждая финансовая модель способна вынести такую нагрузку, обеспечив еще и доступность цены дома для конечного покупателя. А при локальной застройке не стоит рассчитывать, что девелопер найдет финансовые возможности для полноценного развития инфраструктуры, считает Антон Сауков.
Теперь не компромисс
Эксперты поясняют, что сейчас покупатели стали более избирательны и требовательны.
Если раньше большинство интересовали близость к городу, соотношение цены и площади, а также наличие коммуникаций, то теперь список приоритетных требований стал кратно выше.
Причем ради их выполнения одни готовы переплачивать за комфорт, другие — сокращать площадь приобретаемого дома. Выбирают часто на уровне эмоций, поэтому нужен не просто дом, а пространство, которое откликается, поясняет Антон Сауков.
«Для многих важны хорошие детские сады и школы и загород — это тоже дорого. В итоге многие не живут круглый год, а покупают дома для лета».
Светлана Жукова
руководитель департамента городской и загородной недвижимости компании «НДВ Супермаркет Недвижимости»
Дефицит ликвидных загородных домов есть. Значительная часть объявлений о продаже — это лишь красивые картинки домов, которые готовы построить подрядным способом.
«Порой создается ощущение, что существующий рынок ИЖС оторван от пожеланий своих конечных покупателей. Понятно, что на этом фоне готовые дома с хорошим ремонтом и продуманной эргономикой растут в цене сильнее рынка».
Антон Сауков
руководитель центра загородной недвижимости федеральной компании «Этажи»
Ликвидных, юридически чистых и качественно построенных объектов существенно меньше. Особенно если речь идет об организованных поселках, единой архитектурной концепции и нормальной инфраструктуре, добавляет Наталья Шалуба.
Механизм эскроу
С 1 марта 2025 года в России начал действовать механизм строительства индивидуальных жилых домов по договорам с использованием счетов эскроу. Для покупателя это шаг в сторону большей безопасности: деньги не передаются подрядчику напрямую, а находятся на специальном счете до выполнения условий договора.
Запуск механизма эскроу повысил прозрачность и безопасность сделок для покупателей, но одновременно усложнил работу девелоперов. По мнению экспертов, при нынешней ситуации на загородном рынке, когда тот находится не в самом лучшем состоянии, обременять покупателей перекладыванием на них финансовых издержек девелоперы не станут.
«Крупные девелоперы постепенно выходят на рынок загородной недвижимости, но действуют осторожно из-за особенностей экономики и самого продукта. Вероятно, сегмент будет двигаться в сторону укрупнения, но не в формате массовой застройки, а через более продуманные проекты».
Татьяна Алексеева
директор департамента загородной недвижимости компании NF Group
Переход сферы ИЖС на проектное финансирование не привел к резкому удорожанию недвижимости, зато сделал загородный рынок более прозрачным и надежным. В частности, новая система способствует росту числа проектов от крупных девелоперов, которым удобнее работать именно через эскроу-счета, говорит Анна Раджабова.
«Для покупателя эскроу — это важная гарантия, особенно с учетом того, что в ИЖС долгое время было много серых схем и слабый контроль. Но, с другой стороны, переход стал серьезным испытанием для подрядчиков. Компании, у которых нет собственного капитала, устойчивой финансовой модели и доступа к банковскому финансированию, оказались в сложном положении».
Наталья Шалуба
адвокат, эксперт по земельному праву и недвижимости
По словам эксперта, раньше часть строительства фактически финансировалась за счет авансов покупателей. Теперь такая модель становится менее жизнеспособной.
Когда рынок удовлетворит спрос
Опрошенные эксперты считают, что для этого нужно несколько условий.
- Доступное и предсказуемое финансирование. Пока деньги дорогие, девелоперы осторожно запускают новые проекты, а покупатели откладывают решение о покупке или строительстве.
- Развитие эскроу и проектного финансирования в ИЖС. Механизм должен защищать покупателя, но при этом не блокировать работу добросовестных подрядчиков.
- Приход профессиональных игроков, способных создавать не просто дома, а полноценную среду жизни.
- Решение инфраструктурных вопросов: дороги, сети, социальные объекты, управление поселками, обслуживание общего имущества.
- Юридическая прозрачность земельных участков и объектов. Покупатель должен понимать, что дом построен законно, участок можно использовать по назначению, границы определены корректно, доступ обеспечен и нет ограничений, делающих эксплуатацию объекта невозможной.
Перспективы
В ближайшие годы рынок загородной недвижимости продолжит расти — прежде всего качественно. Будет появляться больше проектов с проработанным позиционированием, продуманной средой и понятными сценариями жизни. При этом спрос останется высоким, а конкуренция будет смещаться от самого факта наличия дома к качеству среды и уровню комфорта, говорит Татьяна Алексеева.
«Предпосылок для оттока покупателей нет, так как формат ИЖС останется востребованным на фоне сохраняющегося тренда на экологичный образ жизни. В то же время предпосылок для нового резкого всплеска потребительской активности, как период пандемии, сейчас не наблюдается».
Анна Раджабова
директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум»
«Загородный рынок хоть и с потерями, но достаточно хорошо прошел период трансформации по переходу на эскроу-счета. По мере снижения ипотечных ставок спрос будет расти, а форматы строящихся домов расширяться под запросы конкретных покупателей. Рынок станет более разноплановым как в части самих домов, так и цен на них».
Антон Сауков
руководитель центра загородной недвижимости федеральной компании «Этажи»
