Рост затрат на эксплуатацию коммерческой недвижимости частично переложат на арендаторов
Расходы на содержание коммерческой недвижимости в России в 2026 году продолжают расти. По оценке аналитиков Aktivo, эксплуатационные издержки увеличились на 8−24%. Основными причинами стали рост затрат на персонал, повышение коммунальных тарифов и подорожание расходных материалов.
Сильнее всего расходы выросли в сегментах, где значительная часть работы по-прежнему зависит от персонала. В торговых комплексах затраты особенно быстро увеличиваются в регионах — на 17−25%, в Москве рост оценивается в 10−20%, а в столичных офисных зданиях — примерно в 10%. В Nikoliers отмечают, что прежние темпы уже остались позади: раньше эксплуатационные бюджеты ежегодно росли на 5−7%, а в 2024−2026 годах — уже на 10−20%.
Стоимость эксплуатации сильно зависит от типа объекта. Содержание крупного складского комплекса площадью от 100 тыс. кв. м обходится примерно в 1 тыс. руб. за квадратный метр в год без НДС. Для торговых центров показатель приближается к 7 тыс. руб., для качественных офисов в Москве — к 9−10 тыс. руб., а для премиальных объектов Prime в центре города достигает 15−20 тыс. руб., отмечают в West Wind Group.
Главной статьей эксплуатационных расходов остается персонал. По данным CMWP, на фонд оплаты труда приходится более 65% издержек, а в отдельных проектах его доля достигает 80%. За последние два года зарплатные ожидания профильных специалистов выросли на 50−80%, а общий фонд оплаты труда в эксплуатации с 2022 года увеличился на 30−40%. Дефицит квалифицированных инженеров дополнительно усиливается конкуренцией со стороны промышленности, строительства и логистики.
Рост зарплат напрямую отражается на стоимости уборки и технического обслуживания. Клининг для офисов классов A и B+ за год подорожал на 28% и теперь стоит 235−315 руб. за квадратный метр в месяц, причем до 75% этой суммы приходится на оплату труда. Техническое обслуживание объектов подорожало примерно на 30%, а эксплуатационные материалы для офисов — на 10−15%.
С возрастом здания становятся дороже в обслуживании из-за естественного износа. Уже после десяти лет эксплуатации инженерные системы требуют более частого ремонта, а спустя 15−25 лет отдельные элементы инфраструктуры — в том числе лифты и эскалаторы — приходится полностью менять.
В складской недвижимости к обычным расходам добавились затраты, связанные с новыми рисками. Собственникам приходится больше тратить на физическую защиту объектов, пожарную безопасность, восстановительные работы и страхование из-за угрозы атак беспилотников.
Сдержать рост расходов собственникам помогает технологическая модернизация. По оценкам West Wind Group, современные инженерные решения позволяют сократить эксплуатационные затраты до 20%. При масштабном редевелопменте экономия в первые пять-десять лет эксплуатации может достигать 15−30%.
Часть выросших расходов собственники стараются переложить на арендаторов. В офисах класса A часто используется схема «открытой книги», при которой эксплуатационные расходы и отдельные налоговые платежи возмещаются отдельно. В торговых центрах механизм пересмотра платежей обычно заранее прописывают в договорах. Однако управляющие компании все чаще сталкиваются с задержками: на отдельных объектах арендаторы могут просрочить оплату на три–пять месяцев.
Подпишитесь на «Инк» в Telegram. Там мы пишем нескучным языком о самом важном для предпринимателей. Подписаться.
