В этом году российский рынок складской недвижимости может побить сразу два рекорда по количеству площадей

Эксперты консалтинговой компании Nikoliers считают, что годовой объем новых складских площадей в России на конец 2025 года может составить 5,5 млн кв. м. При этом объем качественного складского предложения в стране может достигнуть 50 млн кв. м. Таким образом, в текущем году на рынке могут быть обновлены два исторических максимума. Подробности — в распоряжении редакции «Инк.».

По прогнозам Nikoliers, к концу 2025 года совокупный объем ввода складской недвижимости в России может увеличиться на 29% по сравнению с прошлым годом.

Основной причиной значительного роста является высокая деловая активность в предыдущие годы. Тогда были подписаны крупные BTS-сделки и анонсированы планы на строительство собственных распределительных центров маркетплейсов и продуктовых сетей по всей стране.

Напомним, что BTS (англ. «build-to-suit») подразумевает возведение или модернизацию универсальных производственно-складских помещений под нужды и требования заказчика.

Эксперты считают, что если все ожидаемые проекты, в том числе те, которые не были введены в эксплуатацию в 2024 году, будут реализованы в этом году, то объем качественного складского предложения в стране может достигнуть 50 млн кв. м, что обновит предыдущие максимальные показатели.

Однако серьезные изменения рыночной конъюнктуры в дальнейшем замедлят девелопмент складских проектов. На это повлияют макроэкономическая ситуация и рыночные условия внутри страны.

В 2024 году объем нового предложения на рынке складской недвижимости России составил 4,2 млн кв. м. Этот показатель на 21% превосходит результаты 2023 года. Он стал рекордным за всю историю наблюдений.

При этом ожидания в начале года были еще более оптимистичными. Эксперты прогнозировали ввод порядка 6 млн кв. м. Несоответствие результатов они объясняют ростом стоимости строительства и сменой приоритетов девелоперов со спекулятивных проектов на строительство «под ключ».

Спекулятивное строительство ведется не под конкретного покупателя или арендатора, а с расчетом на рост рыночной стоимости таких объектов. В этом случае, компания ищет заказчика в процессе или после окончания работ.

Значительное влияние также оказал перенос ввода в эксплуатацию очередей распределительных центров Wildberries и нескольких крупных складских комплексов.

Помимо этого, в 2024 году региональный рынок складской недвижимости впервые превзошел столичный по объему ввода. Всего было запущено в эксплуатацию почти 2 млн кв. м складских объектов, тогда как в Московском регионе — 1,47 млн кв. м. Более половины этого объема (63%) составили распределительные центры Ozon, Wildberries и X5 Group.

По прогнозам Nikoliers, по итогам 2025 года в России 48% объема нового строительства в стране придется на региональный рынок складской недвижимости. Во многом это вызвано открытием здесь распределительных центров крупнейших продуктовых сетей и маркетплейсов.

Лидерами по объему нового предложения за год стали Казань (198 тыс. кв. м), Саратов (140 тыс. кв. м) и Краснодар (138 тыс. кв. м). В 2025 г. ожидается завершение строительства ряда крупных объектов Wildberries общей площадью свыше 645 тыс. кв. м, ввод которых был перенесен с 2024 года.

Совокупный ввод в следующем году может достичь 2,6 млн кв. м, что обновит рекордное значение 2024 года, превысив его на 33%.

По объемам нового строительства вновь лидируют Казань (248 тыс. кв. м), Краснодар (198 тыс. кв. м) и Пермь (162 тыс. кв. м). Эти города продолжают привлекать внимание девелоперов благодаря своему потенциалу как рынков сбыта и динамичному развитию логистической инфраструктуры.

В 2024 году на спекулятивное строительство складов в регионах России пришлось всего 17%, тогда как доля BTS-проектов составила 83%. По прогнозу Nikoliers, в 2025 году эти показатели могут составить 35% и 65% соответственно.

Однако объем ввода спекулятивных площадей на 2025 год анонсирован на уровне 2,6 млн кв. м, что в 1,7 раза превышает результат 2024 года. В Nikoliers считают, что доля BTS-проектов и проектов собственного строительства в стране продолжит свое превалирование над спекулятивным форматом.

При этом высокий уровень ключевой ставки и рост стоимости строительства замедляют девелопмент складских проектов, особенно спекулятивного формата ввиду повышенных рисков, связанных как с влиянием макроэкономических факторов, так и с рыночными условиями в России.

Напомним, что в 2024 году доля маркетплейсов в общем объеме спроса на складскую недвижимость в России достигла рекордных 85%. Этот показатель практически вдвое больше по сравнению с 2020 годом.