В Москве дорогие кредиты развернули спрос в сторону небольших офисов
Небольшие офисы перетягивают на себя спрос в Москве: в первом полугодии около 75% сделок в сегменте помещений до 1 тыс. кв. м пришлись на блоки не крупнее 150 кв. м. Сравнительно небольшая сумма сделки позволяет инвесторам обходиться без дорогих кредитов. Однако со временем компактных лотов на вторичном рынке может оказаться больше, чем покупателей и арендаторов.
В январе-июне общий объем сделок купли-продажи офисов в Москве составил 183 тыс. кв. м — на 30% меньше, чем годом ранее, следует из данных Ricci. Крупные покупки почти исчезли: в сегменте помещений от 15 тыс. кв. м с начала года прошла всего одна сделка. Из-за дорогих кредитов, расходов на отделку и нежелания отвлекать деньги от основного бизнеса многие компании заняли выжидательную позицию, поэтому спрос смещается к офисам среднего и небольшого размера.
В первом полугодии на рынке прошло 477 сделок с офисами площадью до 1 тыс. кв. м. Общий метраж этих помещений составил 61,6 тыс. кв. м, или 34% всех проданных площадей — на 10 п. п. больше, чем годом ранее. Одновременно растет и предложение: для продажи в строящихся проектах предназначены 297 тыс. кв. м, или 45% всех новых офисных площадей. По итогам 2026 года доля офисов, возводимых на продажу, может достичь 62%.
Риск проявится после ввода построенных на продажу объектов, когда инвесторы начнут перепродавать часть приобретенных блоков. По прогнозу NF Group, до 2030 года на вторичный рынок выйдет около 2,1 млн кв. м офисов. Чтобы такой объем нашел покупателей, может потребоваться от 3,5 до шести лет. Базовый сценарий предполагает ежегодные продажи более 635 тыс. кв. м, оптимистичный — свыше 800 тыс. кв. м.
Эксперты видят риск в составе будущего предложения. Значительная его часть может прийтись на небольшие однотипные блоки. В проектах, которые должны быть введены в 2026–2030 годах, инвесторы активно покупали помещения площадью 100−300 кв. м, а иногда и меньше 100 кв. м. Если много таких лотов одновременно выйдет на вторичный рынок, владельцы помещений в одном бизнес-центре начнут конкурировать за одних и тех же арендаторов и покупателей. Продажа или сдача офиса займет больше времени, а цены могут оказаться под давлением.
На самой покупке расходы не заканчиваются. Небольшие офисы часто продаются без отделки, на которую собственнику придется потратить еще 15−25 тыс. руб. за 1 кв. м. Средняя цена квадратного метра в строящихся московских офисных проектах при этом составляет 523 тыс. руб. По словам управляющего партнера Umbrella Consulting Group Кирилла Агапова, в бизнес-центрах, введенных в 2025–2026 годах, доля свободных площадей достигает 20% — особенно там, где помещения разделены на множество небольших блоков.
Цены на офисы тем временем растут быстрее арендных ставок. Для объектов класса, А в Москве ставка капитализации — ориентир расчетной доходности — составляет 8−9,5%, однако реальный срок окупаемости увеличивают отделка, простой помещений, налоги и расходы на управление. Поэтому инвестору уже недостаточно оценить только выбранный офис. Важно учитывать качество всего бизнес-центра, организацию управления и возможность объединить несколько помещений под крупного арендатора. На рынке уже есть примеры, когда блоки разных собственников собирают в один крупный офис.
Подпишитесь на «Инк» в Telegram. Там мы пишем нескучным языком о самом важном для предпринимателей. Подписаться.
