Полный лизхолд: мои 6 ошибок при запуске отеля в Таиланде

Долгое время участие номинальных акционеров допускалось и было довольно распространенной схемой. Это предполагало оформление большей части акций на местных жителей, не являющихся реальными соинвесторами проекта. Но попытка обойти административные барьеры с помощью номинальных лиц ничем хорошим не закончится, по крайней мере сейчас.

Суть простая.

• По закону иностранным гражданам нельзя владеть землей, поэтому открывалась тайская компания, в которой не менее 51% акций должно принадлежать тайским гражданам или компаниям. Эти тайские акционеры предоставлялись юридическими компаниями для владения землей;

• На оставшиеся 49% заходил иностранец — настоящий владелец, бенефициар актива. Этот же владелец становился директором. У него были привилегированные акции, а тайские акции стоили дешевле. Таким образом, голосующий управляющий пакет оставался у иностранца.

К 2026 году такой формат оказался недопустим как в случае с виллами, так и в случае с другими коммерческими объектами. Сейчас стали активнее проводиться проверки тайских компаний на номинальное участие местных жителей.

В большинстве проектов у нас есть тайские партнеры. Часто в девелопменте иностранец входит в joint venture (совместное предприятие. — Прим. ред.) с тайским партнером. Таец предоставляет землю, а иностранный застройщик — инвестиции и компетенции для девелопмента.

Например, у Central Group значительная часть их крупных торговых центров (Central Phuket Festival, Central Festival в Бангкоке) расположена на арендованной земле. Также и в ситуации с отелями вдоль реки Чао Прайя в Бангкоке, например Four Seasons Hotel and Residences. Эти участки находятся в частной собственности, но купить их практически невозможно — владельцы земли понимают ее уникальность, ценность и в целях капитализации, хранения активов не желают ее продавать. Это, как правило, самые центральные пляжи и ключевые городские места.

Занижение уставного капитала при строительстве отеля в Таиланде может создать проблемы при регистрации сделки покупки земли и подачи заявки на получение лицензии BOI (Board of Investment — это специальный государственный статус в Таиланде, который выдается Советом по инвестициям и дает иностранным инвесторам значительные налоговые и административные льготы. — Прим. ред.). Так, если уставной капитал компании и сумма регистрации сделки сильно различаются, Земельный комитет эту сделку просто не зарегистрирует.

Если мы регистрируем уставной капитал 2 млн бат в долях 49% и 51%, в этих же процентах акционеры должны объяснить происхождение средств и показать подтверждение трансакций на баланс компании.

Согласно законодательству Таиланда, для краткосрочной сдачи в аренду обязательна лицензия отельера (Hotel License). Если ее нет, собственник имеет право сдавать недвижимость в аренду только на срок 30 дней и более.

Чтобы получить эту лицензию, в первую очередь надо учитывать все нормативы, которые требуются для получения отельной лицензии (они должны быть реализованы при строительстве проекта). Далее, уже когда проект завершен, приглашается комитет, который проводит инспекцию и выдает отельную лицензию.

Тогда мы сталкиваемся с тем, что неправильное разрешение на строительство было получено, не соблюдены технические требования к помещению, которые должны быть в отеле. Таким образом, получить отельную лицензию на уже построенную отдельно стоящую виллу сегодня очень сложно. А на три виллы в комплексе из двадцати — без дорог нужной ширины и пожарных нормативов — практически невозможно.

При этом для сдачи недвижимости в долгосрочную аренду на 30 дней и более лицензия очень простая. Ее получают в местном муниципалитете, занимает этот процесс один день, и нормативы минимальны: должны быть вывески о глубине бассейна, огнетушитель, аптечка первой помощи — то есть совсем базовые. Эту бумагу может получить абсолютно каждый.

В случае приобретения уже готовых объектов необходимо заранее узнать об их лицензировании. Для многих инвесторов, приобретающих блоки квартир или несколько вилл (цены начинаются от 100 тыс. бат и выше за квадратный метр и сильно зависят от курортной зоны и района), становится сюрпризом, что посуточная сдача запрещена, и это действительно может повлиять на фактический возврат инвестиций. Так же, как и с номинальными акционерами, в 2025–2026 гг. все больше комплексов сталкивается с регулярными проверками.

Совет по инвестициям — BOI (Board of Investment. — Прим. ред.) — один из самых надежных способов защиты крупных инвестиций. Он дает государственные гарантии, которые выводят компанию из-под ограничений «Закона об иностранном бизнесе». В первую очередь это ограничение на владение землей для иностранных граждан и компаний.

Стоит отметить, что это 100% владение — основная причина, по которой иностранные предприниматели пытаются получить BOI-лицензию.

Помимо этого, Совет подразумевает:

• оформление виз для сотрудников по ускоренной процедуре через One Start One Stop Investment Center (OSOS), что занимает всего несколько часов;

• смягчение квот на персонал вместо обязанности нанимать четырех тайцев на одного иностранца; это особенно удобно для отелей, где требуются узкоспециализированные сотрудники в сфере велнес, медицины, кулинарии или спорта;

• освобождение от корпоративного налога (базовая ставка корпоративного налога в Таиланде — 20%, но она может отличаться в зависимости от типа компании и размера чистой прибыли);

• отмену пошлин на импортное оборудование (размер пошлины в Таиланде сильно зависит от конкретного вида оборудования и его таможенной классификации. По отдельным позициям ставка может быть нулевой, по другим — доходить до нескольких десятков процентов. В целом импортные пошлины в Таиланде могут достигать 100% и выше, но такие высокие ставки характерны, скорее, для отдельных категорий товаров, а не для оборудования в целом).

Однако следует знать, что государство дает привилегии только значимым для экономики проектам. Отель должен иметь не менее 100 номеров или инвестиции от 500 млн бат (примерно $14–15 млн). Зона должна соответствовать разрешенной для строительства отелей, а проект — всем нормативам и требованиям, не только BOI, но и другим правовым актам. Плюс проект должен быть чем-то необычным: велнес, спорт, тематические водные парки. Обычному отелю без ярких деталей в архитектуре или сервисе получить лицензию сложнее.

С этим сталкивается практически каждый, кто начинает девелоперскую деятельность в Таиланде. Здесь очень часто происходят задержки сроков.

• Все начинается с проектирования — оно может затянуться дольше, чем ожидалось. Зависит от качества проектировщиков и от заказчика, который должен четко понимать, чего хочет. Если на этом этапе привлекается отельный оператор, появляется третья сторона в согласованиях — часто крупная бюрократическая структура, где все идет долго.

• После проектирования можно подавать документы на EIA (согласование экологии) и разрешение на строительство, параллельно идет подбор подрядчика и согласование сметы.

В целом подбор локации, проектирование отеля и необходимые согласования занимают как минимум один год, еще минимум год будет идти строительство. То есть от рождения идеи до ее реализации пройдет не менее двух лет (для больших проектов — не менее трех лет). Помимо этого, нужно учитывать, что в привлекательных районах, у пляжа, на первой береговой линии, земли для строительства очень мало. А если и есть какие-то участки, то они очень дорого стоят.

Успешным опытом обновления устаревшего объекта мы бы назвали ситуацию с Courtyard by Marriott Phuket Town (ранее Metropole Hotel). В ноябре 2021 года компания Asset World Corporation открыла его под брендом Courtyard by Marriott Phuket Town. После масштабной реновации отель получил более 200 номеров и девять площадок для мероприятий общей площадью более 900 кв. м.

По словам наших партнеров, реализовавших кейс, процесс реновации занял около двух лет и 400–600 млн бат (1,01–1,52 млрд руб.). Отель стал площадкой для проведения международных корпоративных мероприятий и бизнес-конференций на Пхукете. Такой пример показывает, почему реновация подходящего объекта может стать полноценной альтернативой строительству с нуля.

Необходимо принимать во внимание подходы к проектированию, специфику производства рабочей документации, составления сметы, а также климатические факторы (экстремальная влажность, сезоны дождей, жаркий климат, соленый морской воздух) и, что немаловажно, компетентность подрядчика.

По этой причине мы создали свой небольшой отдел, который является надзорным органом. У нас есть собственный состав инженеров, архитекторов, проектировщики, сметчики, закупщики. И этим составом мы контролируем подрядчиков. Выбираем, набираем подрядчиков, субподрядчиков под каждую задачу, под каждый объект. Стоит отметить, что строительством могут заниматься только граждане Таиланда.

• Самое главная особенность местных строителей — это полное принятие срыва сроков. То есть никто сильно на эту тему не переживает. Да, есть штрафы по договору, но это никого не пугает.

• Вторая — слабое проектирование. Глубина проектирования в Таиланде и в России или Европе — это небо и земля. Проектная документация в Таиланде зачастую содержит много технических ошибок и расхождений с реальностью. То же самое с отделочными работами, работами по системам: меньше внимания к деталям, ниже стандарты исполнения работ.

В итоге нужно очень четко транслировать тайским исполнителям свои ожидания, свои стандарты и по срокам, и по качеству, проговаривая и фиксируя все несколько раз.

Это позволяет проверить проектные решения, утвердить выбранные отделочные материалы до того, как они будут повторены в десятках помещений, и заранее оценить будущие расходы на обслуживание объекта.