Спецпроекты • Партнерский материал • 13 апреля 2026
Рантье «под ключ»: почему доходный дом приносит прибыль, а не головную боль
Спецпроекты • Партнерский материал • 13 апреля 2026
Рантье «под ключ»: почему доходный дом приносит прибыль, а не головную боль
О доходных домах мы знаем в основном благодаря произведениям русской классической литературы. Они появились в Российской империи вместе с богатыми промышленниками и дельцами, которым нужно было разместить свободный капитал. Предприниматели строили доходные дома под сдачу и получали с этого неплохой доход — до 15% годовых.
Сегодня подобный формат недвижимости перерождается. В Москве строятся многоэтажные дома, квартиры в которых предназначены под сдачу — и они не похожи на своих предшественников.
Это современные и самобытные архитектурные проекты, доход от квартир в них распределяется между собственниками пропорционально площади квартиры — это обеспечивает гарантированный заработок, который не зависит от обстоятельств.
«Инк» разобрался, почему современные рантье выбирают доходные дома вместо обычных квартир под сдачу.
О доходных домах мы знаем в основном благодаря произведениям русской классической литературы. Они появились в Российской империи вместе с богатыми промышленниками и дельцами, которым нужно было разместить свободный капитал. Предприниматели строили доходные дома под сдачу и получали с этого неплохой доход — до 15% годовых.
Сегодня подобный формат недвижимости перерождается. В Москве строятся многоэтажные дома, квартиры в которых предназначены под сдачу — и они не похожи на своих предшественников.
Это современные и самобытные архитектурные проекты, доход от квартир в них распределяется между собственниками пропорционально площади квартиры — это обеспечивает гарантированный заработок, который не зависит от обстоятельств.
«Инк» разобрался, почему современные рантье выбирают доходные дома вместо обычных квартир под сдачу.
Как и почему появились доходные дома
Доходными называли многоквартирные дома, которые изначально задумывались, чтобы приносить прибыль своим владельцам. Первые такие проекты появились в Москве в конце XVIII века. К 1917 году они составляли уже 40% от всей жилой недвижимости в городе.
Главные причины появления нового формата недвижимости — развитие городов и рост благосостояния людей. Многие россияне переезжали из деревень поближе к сердцу культурной, научной, торговой и промышленной жизни страны. Рабочие, студенты, молодые купцы и начинающие предприниматели не могли позволить себе купить собственные дома в Москве, особенно в центральных районах, и нуждались в арендных площадях. Тем временем зажиточные горожане искали новые варианты для вложения капитала.
Доходные дома стали удобным решением для всех: приезжие могли снять квартиру, а инвесторы — получить прибыль от аренды. Такое жилье приносило доход, который подчас превышал выгоду от строительства фабрик и заводов. К примеру, в Петербурге в XIX веке владелец получал от сдачи квартиры в аренду до 15% годовых.
Престижность квадратных метров в доходных домах подчинялась строгой иерархии. На первом этаже размещали рестораны и дорогие салоны, там же обычно жили владельцы дома. Квартиры на втором этаже занимали служащие контор, на третьем — наиболее статусном — жили промышленники и банкиры. Выше, в том числе на чердаках, селились отставные военные и студенты.
Жилье в таких зданиях нередко выбирали те, кто вполне могли позволить себе покупку собственного дома. Обеспеченные горожане арендовали 5, 10, 15 просторных комнат или даже целый этаж. Высокие потолки, отделка из дорогих материалов, мебель и предметы искусства — квартиры в доходных домах вскоре начали привлекать элиту. В частности, на съемных квартирах постоянно жил Александр Пушкин.
Новая жизнь доходных домов
Многоэтажные жилые дома с квартирами, предназначенными для аренды, возвращаются в Москву. В современной истории их строительство началось еще в начале 2000-х — правда, тогда это были проекты, финансово неподъемные для большинства москвичей.
Сейчас на рынке появляются новые доходные дома, среди них — дома в проектах «Символ» и «Остров» от девелопера «Донстрой».
Почему у рынка доходных домов появилась вторая жизнь? Экономика таких проектов сегодня отлично сходится: у инвестора, который купит квартиру в доходном доме, всегда будут жильцы благодаря управляющей компании, которая ищет платежеспособных арендаторов за владельца. К тому же аренда недвижимости в столице стабильно пользуется высоким спросом — квартире в любом случае не придется простаивать.
Востребованность съемного жилья сказывается на росте арендных ставок: в третьем квартале 2025 года в Москве цены продемонстрировали свой максимум за всю историю наблюдений — средняя стоимость аренды в месяц составила 115 тыс. руб.
Цивилизованный рынок аренды (долгосрок)
98,6%
Загрузка
118 тыс. руб.
Средняя цена аренды
Причины популярности съемных студий, однушек, двушек и трешек понятны: все больше горожан не видят необходимости в покупке квартиры — они не хотят быть привязаны к одному месту на многие годы, не желают копить на свое жилье или брать его в ипотеку.
«Как мы и прогнозировали ранее, дорогая ипотека в 2025 году способствовала решению не покупать, а арендовать. Особенно это видно на менее ликвидных трехкомнатных квартирах, на которые годовой рост аренды превысил 10%. В 2026 году высокая ключевая ставка будет также способствовать решению арендовать», — рассказал «Инк» Андрей Тонконогов, руководитель практики консультационных услуг в сфере недвижимости компании «Технологии Доверия» (бывший PwC).
Рост цен на аренду привлекает инвесторов в недвижимость: все больше владельцев капитала задумываются о том, чтобы купить несколько квартир и стать рантье. Однако такой доход сложно назвать пассивным. Владельцу арендной недвижимости нужно сначала найти приличных жильцов, потом — следить за тем, чтобы с квартирой всё было в порядке: не портят ли новые постояльцы мебель, не беспокоят ли соседей. Еще ему приходится мониторить стоимость аренды жилья, договариваться о повышении цены с арендаторами, которые не всегда согласны платить больше.
Главный плюс доходных домов для рантье — такие проекты полностью избавляют от любой головной боли. Человек, который купил десять квартир в обычном многоквартирном доме, вынужден самостоятельно делать в них ремонт, искать арендаторов и помогать им в случае внезапных сложностей, например, поломки техники или протечки труб. Так инвестиция в арендный бизнес, которая на первый взгляд кажется пассивной, начинает съедать его время и требовать дополнительных вложений. В доходных домах всеми этими вопросами занимается профессиональная управляющая компания.
— Это квартира, а не апартаменты
— Это квартира, а не апартаменты
В ней можно сделать официальную московскую регистрацию, которая даёт все столичные социальные гарантии (такие как запись ребёнка в детский сад или школу «по прописке», например).
Кроме того, квартира позволяет покупателю оформить налоговый вычет при покупке, еще она облагается меньшим налогом по сравнению с апартаментами.
— Котловой метод распределения доходов обеспечивает непрерывный доход от квартир
— Котловой метод распределения доходов обеспечивает непрерывный доход от квартир
Выручка от аренды всех квартир распределяется между собственниками пропорционально площади квартиры. Владелец каждой квартиры получает доход даже в случае временного отсутствия арендаторов.
— Ремонт в квартире уже сделан
— Ремонт в квартире уже сделан
Квартиры имеют полное техническое и интерьерное оснащение: выполнена отделка «под ключ», установлены кондиционеры, дополнительная шумоизоляция, электронные замки на входных дверях.
Каждый лот укомплектован мебелью и современной бытовой техникой. Жильцов можно заселить сразу, не тратя время и нервы на ремонт.
— Все вопросы за владельца квартир решает управляющая компания
— Все вопросы за владельца квартир решает управляющая компания
Она ищет жильцов после вывода доходного дома на рынок аренды, заключает с ними договор и передает ключи, а также обеспечивает их комфортное проживание.
Управляющая компания занимаются техническим обслуживанием квартир: чинит бытовую технику, делает мелкий ремонт, покупает расходные материалы. Кроме того, она защищает интересы собственников в случае неправомерных действий со стороны арендаторов.
Владелец квартир регулярно получает доход на карточку, не погружаясь в жизнь арендаторов. Неважно, решили они съехать или, напротив, хотят продлить договор ещё на год.
— Управляющая компания реализует и краткосрочную аренду, и долгосрочную — в зависимости от спроса и сезона
— Управляющая компания реализует и краткосрочную аренду, и долгосрочную — в зависимости от спроса и сезона
А также поднимает цены на аренду для жильцов, если ставка в Москве выросла.
— Проекты «Остров» и «Символ» — самодостаточные архитектурные проекты, которые сами по себе могут обеспечить самозаполняемость квартир
— Проекты «Остров» и «Символ» — самодостаточные архитектурные проекты, которые сами по себе могут обеспечить самозаполняемость квартир
Территорию кварталов при желании можно вообще не покидать: здесь есть кафе, рестораны, магазины, салоны красоты, фитнес-центры и объекты бытового сервиса. Кроме того, проекты имеют богатую социальную инфраструктуру.
Не хочешь никуда ехать — проводишь время на территории, появилось настроение погулять в центре — садишься на метро, которое находится под боком.
У проектов отличная транспортная доступность. «Остров» находится десяти минутах на машине до Москва-сити и ТТК, в пяти минутах от станции метро «Мневники», «Терехово» и причала речного транспорта, «Символ» — в пяти минутах на авто до Садового кольца, ТТК и шоссе Энтузиастов и в шаговой доступности от трех станций метро: «Римская», «Площадь Ильича» и «Авиамоторная».
По словам Андрея Тонконогова, квартиры в доходном доме — это готовый продукт, который позволяет сразу же заселить жильцов. «Девелопер фактически предлагает решение под ключ. Это не просто квартира, требующая ремонта, меблировки и далее сдачи в аренду. Это готовый к моментальному заезду арендаторов лот, которым будет заниматься управляющая компания в этом доходном доме», — пояснили в «Технологиях доверия» (бывший PwC).
Помимо возможности переложить на управляющую компанию обязанности по поиску арендаторов и уходу за квартирой, доходные дома привлекают инвесторов за счет заключения договора с юридическим лицом, подчеркнул Алексей Попов, главный аналитик компании «Циан». По его словам, это защищает владельцев квартир от внезапных изменений планов у жильцов.
Кроме того, выбор в пользу квартиры в доходном доме обеспечивает инвестору предсказуемость денежных потоков. Доходность зависит от готовности проекта, планировок и близости развитой транспортной инфраструктуры, уверен Андрей Тонконогов. При этом поступления постоянны и надежны, добавили в «Технологиях доверия» (бывший PwC).
В проектах компании «Донстрой» регулярность поступлений обеспечено котловым методом распределения доходов. Кроме того, это сильный актив — стоимость квартир в кварталах застройщика постоянно растет. В «Острове» на старте объекты в среднем стоили 330 тыс. руб. за квадратный метр, сейчас цена выросла до 816 тыс. руб — это на 247% больше. В «Символе» квадратный метр стоил 155 тыс. руб., и цена выросла уже на 375% — она составляет 581 тыс. руб.
Единственное — таких проектов на рынке пока мало. «В большинстве районов Москвы доходных домов пока нет, — признал Алексей Попов из «Циана». — Всего в городе двадцать-тридцать доходных домов, и почти все они — отдельные корпуса или секции в новостройках, введенных в эксплуатацию за последнее десятилетие».
Главным минусом рынка остается то, что почти все доходные дома предлагают апартаменты, а не квартиры. Исключение — дома компании «Донстрой» в их проектах «Символ» и «Остров».
По мнению Андрея Тонконогова, оба жилых комплекса интересны и привлекательны не только для проживания, но и для инвестиций в покупку квартир для последующей сдачи в аренду: «“Остров” имеет особое местоположение на западе Москвы, в окружении парков, водных и спортивных сооружений. “Символ” также стал знаковым проектом».
«“Символ” больше понравится тем, кому важно быть ближе к центру, оставаться вовлеченным в городскую жизнь, часто ездить в офис и на встречи. “Остров” подойдет семейной аудитории, тем, кто ценит близость к природе, — поддержал коллегу Алексей Попов.
Также жизнь в доходных домах компании «Донстрой» подойдет семьям с детьми. Проекты богаты на образовательную и социальную инфраструктуру. В распоряжении жителей «Символа» — Бауманская инженерная школа №1580 и несколько детских садов, для семей из «Острова» также работают детсады и образовательный центр, который вошел в состав «Школы № 2030», известной как «Школа будущего».
«Инк» изучил, как выглядят доходные дома сегодня на примере проектов «Символ» и «Остров» и выяснил, почему такое жилье приносит доход, а не головную боль.
Реклама: ООО «Специализированный застройщик «АГАТ». Юридический адрес: 111033, г. Москва, улица Золоторожский Вал, дом 11, строение 20, этаж 2, помещение 26. ОГРН 1207700091807. ИНН 7722485685. Erid: 2VtzqwBRQiz
