Как платить аренду во время карантина

Многие предприниматели, которые до кризиса арендовали площади для своих компаний и потеряли возможность зарабатывать в условиях карантина, пытаются договориться с собственниками помещений об отсрочке по арендной плате и снижении ставки. Мы рассказываем, какие опции доступны арендаторам и на какие документы следует ссылаться в диалоге с арендодателем.

На какие документы ссылаться в переговорах с арендодателем?

Вышло несколько значимых документов, которые установили возможность для каждого бизнеса обратиться к своему арендодателю за получением послаблений:

• Федеральный закон от 01.04.20 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций». Статья 19 этого закона устанавливает обязанность каждого арендодателя предоставить отсрочку на определенных условиях. Также этот закон говорит о возможности уменьшить размер арендного платежа.

• Постановление Правительства РФ от 03.04.2020 г. № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества». Этот документ устанавливает уже конкретные условия отсрочки.
• Распоряжение Правительства РФ № 670-р от 19 марта 2020 года, которое рекомендовало снижать аренду арендаторам публичной собственности, и Распоряжение Правительства РФ № 968-р от 10 апреля 2020 года, которое существенно расширило эту меру.

Также в Гражданском кодексе РФ всегда существовала статья 451. Она даёт право арендатору потребовать изменения договора в случае существенного изменения обстоятельств, при которых договор был заключён.

Отсрочка по аренде

Предоставление отсрочки арендаторам предписано практически в приказном порядке. Федеральный закон № 98-ФЗ устанавливает общие требования: компания может обратиться за предоставлением отсрочки и арендодатель обязан ее предоставить в течение 30 дней, заключив дополнительное соглашение. Однако для разных арендаторов условия разные.

1) Для компаний из пострадавших отраслей условия отсрочки установлены Постановлением Правительства РФ № 439 от 3 апреля:

• Отсрочка предоставляется с момента введения режима повышенной готовности до 1 октября 2020 года.

• Это распространяется только на арендную плату. Если коммунальные платежи и/или расходы на содержание имущества выделены в договоре отдельно, то их необходимо продолжать платить. За исключением случая, если арендодатель сам получил на них отсрочку.

• С момента введения режима повышенной готовности до его отмены арендатор имеет право получить отсрочку на уплату 100% аренды (за исключением коммунальных платежей и/или расходов на содержание имущества), а с момента отмены режима до 1 октября 2020 года — на 50% от ежемесячной аренды.

• Выплата отсроченных платежей происходит в период с 1 января 2021 года по 1 января 2023 года. Это должны быть равные ежемесячные платежи. Их размер не должен превышать половины от ежемесячной аренды (но может быть и меньше).

• Штрафы и неустойки за период отсрочки не применяются. Также арендодатель не имеет права требовать выплаты каких-либо дополнительных платежей.

• Иные условия предоставления отсрочки в отношении публичной собственности могут устанавливаться органами власти. Но они не могут ухудшать условия отсрочки, которые установлены выше.

Изменить по соглашению сторон можно немногое:

• может быть снижен размер арендного платежа, в отношении которого предоставляется отсрочка;

• условия отсрочки могут изменяться в благоприятную сторону для арендатора.

На самом деле, если стороны договорились об иных условиях аренды и будут их соблюдать, то никаких негативных последствий не будет. Видимо, императивные требования для отсрочки устанавливались для того, чтобы арендатору не выкручивали руки и не принуждали к определенным условиям.

2) Для тех компаний, которые не относятся к пострадавшим отраслям необходимо самостоятельно сформулировать условия об отсрочке. Можно учитывать следующие факторы:

• насколько упала выручка компании;
• приостанавливалась ли деятельность компании органами власти в период повышенной готовности;
• обязательно ли для деятельности компании присутствие клиентов у вас в офисе;
• пользуется ли компания помещением или оно простаивает;
• какие есть дополнительные расходы на обязательные меры безопасности (уборка, дезинфекция, средства индивидуальной защиты и т.п.);
• работают ли сотрудники или находятся в режиме «нерабочих дней»;
• связана ли работа компании с отраслями, которые особо пострадали или приостановлены (например, вы поставщик для ресторанов или салонов красоты, производитель выставочного оборудования и т.д.);
• получил ли Ваш арендодатель льготы по аренде или иным обязательным платежам;
• любые другие доводы, которые могут быть подтверждены документами или цифрами.

3) Субъекты МСП, арендующие федеральное имущество (в том числе у государственных организаций), вправе получить отсрочку за апрель-июнь 2020 года с условием о возврате не позднее 31 декабря 2021 года. Кстати, арендаторам коммерческой недвижимости рекомендуем использовать эти условия как отправную точку в переговорах.

Снижение арендной ставки

В отличие от отсрочки, никаких специфических требований по снижению аренды не установлено. Федеральный закон устанавливает, что арендатор вправе потребовать снизить арендную ставку, если стало невозможно использовать имущество в связи с принятием мер по режиму повышенной готовности. Вероятнее всего, речь идет о тех компаниях, которые не могли использовать недвижимость в силу прямого запрета, например ресторанах, салонах красоты и фитнес-центрах.

В Постановлении Правительства содержатся дополнительные рекомендации: арендодателям из пострадавших отраслей экономики советуют снижать аренду с учётом фактического неосуществления деятельности, а также с учётом нерабочих дней.

В период с 13 апреля по 19 апреля дополнительно к ранее введенным ограничениям в Москве и Московской области приостановили деятельность большого количества организаций. Логично предположить, что хотя бы на период приостановки своей деятельности такие компании имеют право потребовать снизить арендную плату.

Власти также имеют право освобождать компании от арендной платы в качестве мер поддержки. Например, правительство Москвы освободило от уплаты арендной платы за недвижимость, которая находится в ведении города или городских организаций, до момента прекращения приостановки деятельности (но не ранее 1 июля 2020 года). Федеральное правительство также освободило ряд арендаторов федеральной собственности от выплаты арендной платы за апрель-июнь 2020 года.

Что делать компаниям, которые не были полностью приостановлены или не относятся к пострадавшим отраслям экономики? В соответствии со статьей 451 ГК РФ такие арендаторы имеют право потребовать уменьшение арендной платы в связи с существенным изменением обстоятельств. Но четких критерий и гарантий снижения не установлено. Каждый случай рассматривается отдельно.

В качестве довода может служить снижение рыночной оценки арендной платы вкупе с теми аргументами, которые мы рассмотрели для отсрочки. Особенно актуален данный аргумент для тех компаний, которые арендуют государственное (редко коммерческое) имущество, ставка по которому привязана именно к отчетам о рыночной оценке стоимости аренды. По таким договорам можно направить запрос о переоценке арендной ставки в связи с существенным изменением экономических условий.

---

Читать также

«На 90% популизм и непонимание потребностей бизнеса». Что должна сделать власть, чтобы помочь предпринимателям пережить кризис

---

Таким образом, в отношении приостановленных видов деятельности арендодатель обязан уменьшить арендные платежи. А в отношении компаний, которые добровольно самоизолировались либо не смогли функционировать дистанционно, такие меры рекомендованы.

В Федеральном законе установлено, что арендная плата в течение 2020 года может изменяться в любой момент по соглашению сторон. Это значит, что арендодатель не может поднять вам аренду в одностороннем порядке, даже если такое право прямо предусмотрено договором.

Как оформить отсрочку или снижение арендной ставки?

Все перечисленные меры не применяются сами по себе. Арендатор должен направить обращение. У арендодателя есть до 30 дней, чтобы ответить на него. Рекомендуем указать в письме следующие пункты:

• размер отсрочки или снижения аренды;
• сроки предполагаемой выплаты;
• мотивировка, где необходимо описать особенности бизнеса и подтвердить основной вид деятельности (от кода ОКВЭД до сайта компании);
• требование о заключении дополнительного соглашения в 30-дневный срок (по желанию можно также направить подписанный экземпляр самого дополнительного соглашения);
• договоры с контрагентами или письма от них, которые подтверждают, что обстоятельства ухудшились;
• заключение о рыночной стоимости аренды (если речь идет о ее снижении);
• в конце письма укажите перечень прилагаемых документов.

В целом никаких конкретных требований к тому, как направлять такие документы, нет. Поэтому рекомендуем как можно более аргументированно обосновать наличие у вас права на отсрочку или снижение аренды. Можно приложить подтверждающие документы, например приказ о направлении сотрудников на дистанционную работу или в самоизоляцию.

---

Читать также

«Однажды всё это закончится». Монологи предпринимателей, чей бизнес встал из-за карантина

---

Лучше это сделать на примере подтверждённых цифр: сколько вы тратите на дезинфекцию, насколько упал поток клиентов или заказов. Подойдут любые цифры, которые значимы для вашего бизнеса.

Вы можете предложить несколько различных вариантов отсрочки и уменьшения. Возможно, для арендодателя окажется приемлемым один из них — и вы с меньшей вероятностью получите отказ.

Как отправить письмо арендодателю?

Очень важно правильно направить обращение. В случае конфликтной ситуации вы должны иметь подтверждение, что вы заявляли о необходимости отсрочки или уменьшения аренды. Поэтому рекомендуем отправить письмо арендодателю в двух видах:

• Заказное письмо с описью вложения. В описи укажите, по какому договору вы направляете письмо и перечень приложений. Например, «Требование об отсрочке (уменьшении) выплаты арендной платы по договору аренды № 1/2019 от 02.04.2019». Отправить надо обязательно по юридическому адресу и дополнительно по другим адресам, которые могут быть указаны в договоре. Квитанцию и опись необходимо сохранить.
• По электронной почте. Арендодатель часто направляет закрывающие документы по электронной почте, либо адрес указан в реквизитах договора. Отсканируйте подготовленные документы и направьте их арендодателю.

Как противостоять арендодателю, если он пойдет на конфликт?

Сейчас, на наш взгляд, можно спрогнозировать несколько категорий споров.

• Арендодатель не предоставил официальный ответ на обращение или прислал официальный отказ. В этой ситуации арендатору следует повторно направить арендодателю требование о снижении аренды, а затем обратиться в суд с требованием о снижении аренды и изменении договора. Применять условия отсрочки, которые установлены Постановлением Правительства для особо пострадавших отраслей, на наш взгляд, можно в одностороннем порядке. В иных случаях необходимо сначала обратиться в суд, а арендодателя уведомить о наличии непреодолимых обстоятельств, которые не позволяют надлежащим образом исполнять договор аренды.

• Арендодатель отказал в снижении арендной платы. В данном случае арендатор должен продолжить исполнять текущие условия договора аренды с учетом отсрочки, если она предоставлена. Спор о снижении арендной платы должен также решаться в судебном порядке.

• Арендодатель сослался на то, что не введён режим чрезвычайной ситуации, и указал, что арендатор может получить доход не только от основной деятельности, но и из других источников (например займ, кредит, инвестиции). К сожалению, сейчас мы встречаем и такие доводы. Это незаконные ссылки арендодателя. Федеральный закон прямо предоставляет право требовать отсрочку. Более того, нет ни одного нормативного акта, который сейчас требовал бы введение чрезвычайной ситуации. Такой довод может быть вызван большим количеством фейков про режим ЧС, которые сейчас гуляют по Интернету.

• Арендодатель перекрыл доступ к помещению либо отключил электроэнергию, мотивируя неуплатой. Это достаточно сложная ситуация. Да, через суд можно защитить свои права. Но это требует времени, а работать надо уже сейчас. В этих обстоятельствах (да и в случае других возможных злоупотреблений) направьте арендодателю претензионное письмо (порядок направления такой же, как и для требования об отсрочке), в котором:

Гид журнала Inc. по сохранению бизнеса в условиях кризиса