Нашествие коворкингов: офисы из скучного места превращаются в сервис
Коворкинги имеют все шансы взорвать рынок коммерческой недвижимости. Международная сеть WeWork сейчас — один из самых высоко оцененных стартапов в мире — при оценке в $20 млрд она стоит в одном ряду с Uber и Airbnb. Во всем мире открываются новые сетевые коворкинги, и спрос на них растет, в том числе благодаря стартапам. Их привлекает в новой модели более гибкое (в сравнении с классическими офисами) ценообразование, а еще — ощущение общности и культура обмена идеями. Благодаря тренду на коворкинги офис из скучного места для работы превращается в сервис: удобные и функциональные рабочие отсеки, зоны отдыха, вкусный кофе, вода и печеньки. Марк Фридлянд, стратегический консультант Knotel, выбрал четыре важных особенности коворкингов, которые влияют на рынок офисной недвижимости во всем мире.
№1
Сотрудники стали главными
Люди проводят на работе значительную часть жизни и хотят получать от этого удовольствие. Стартапы привлекают сотрудников возможностью роста, ощущением значимости каждого, отсутствием бюрократии и общей атмосферой независимости, когда никто не придирается к дресс-коду и другим мелочам. Комфортная атмосфера создается в том числе благодаря рабочему пространству. Офис Google в Нью-Йорке выглядит как крутой коворкинг: огромное общее пространство, стильная и необычная мебель, разное оформление переговорных комнат, открытая крыша с видом на город, бесплатная здоровая еда. Иначе теперь не получится привлечь и удержать таланты.
Как выбрать хороший коворкинг
Место
Если вам или вашим сотрудникам неудобно добираться до коворкинга, ситуацию не спасут ни красивый ремонт, ни бесплатные снэки. Помимо удаленности от общественного транспорта, обратите внимание на кафе и магазины в округе. Где вы купите кефир или латте на соевом молоке?
Внутренняя атмосфера
Ваши соседи должны соответствовать вам по духу. Определитесь, ищете ли вы тишины и спокойствия или, наоборот, шумной и веселой атмосферы, заряжающей энергией. Проведите хотя бы один день в будущем офисе — вам наверняка разрешат это бесплатно.
Коворкинг, который не закроется завтра
Посмотрите, как идут дела у коворкинга. Если помещение пустое, наверняка что-то не так. Смело задавайте вопросы менеджерам, — ведь вы не хотите в одно прекрасное утро наткнуться на опечатанные двери.
Договор с коворкингом
Изучите его внимательно. Вернут ли депозит, какие условия переезда, могут ли вас перевести на другое место, не спросив вашего мнения. Все это может быть спрятано в договоре.
Переговорные комнаты
Подумайте, как часто вы будете ими пользоваться, и узнайте, как их забронировать и сколько это стоит. Просите показать расписание пользования комнатой на несколько дней вперед. Если вы планируете часто проводить встречи в коворкинге, надо понимать, за сколько дней нужно бронировать комнату.
Другой хороший пример — поиск нового города для второго головного офиса Amazon. Недавно компания из Сиэтла сократила список потенциальных городов до 20 лучших, среди которых Лос-Анжелес и Нью-Йорк. Одной из причин строительства нового офиса называют необходимость найма наиболее талантливых людей. Не каждый выпускник Стэнфорда или Колумбийского Университета поедет жить в Сиэтл.
№2
Сроки аренды стали короче
30 лет назад средний срок аренды офиса в Нью-Йорке составлял 20-30 лет. Сегодня средняя продолжительность аренды не более 5-6 лет. Владельцы недвижимости хотят обеспечить себе стабильный денежный поток, чтобы окупить крупные инвестиции в ремонт и строительство. Спрос на рынке высокий, и они ожидают долгосрочной аренды, отклоняя краткосрочные запросы. Но чем больше клиентов на короткие сроки аренды, тем сговорчивее владельцы недвижимости: с ними конкурируют коворкинги, сфокусированные на средний и крупный бизнес (50+ человек), Knotel и Enterprise от WeWork. Такие крупные компании, как IBM, The Body Shop, HSBC, уже пользуются коворкингами.
В 3
раза выросло число коворкингов в Москве за 2017 год.
19 тыс.
— общее число коворкингов в мире к концу 2018 года, по данным Deskmag.
65%
компаний Северной Америки будут использовать коворкинги к 2020 году, по данным CBRE.
№3
Арендаторы хотят платить эффективнее
В коворкинге компании и фрилансеры платят только за площадь, которой пользуются фактически. Предположим, 5 месяцев команда стартапа состоит из 6 человек, а потом происходит фандрайзинг и штат увеличивается вдвое. Прервать долгосрочный договор на аренду 30 кв. м придется с потерей депозита — и потратить время на поиск нового помещения. Возможно и сокращение штата с судорожными попытками сдать в субаренду ненужную часть офиса.
А в коворкингах арендатор может добрать рабочие места или отказаться от них в любой момент — для таких случаев у коворкингов есть поток небольших клиентов. Крупные бизнес-центры не допускают, чтобы 10% этажа занимало два стартапа, а 90% — страховая компания, но им придется перестраиваться: выделять этаж классического бизнес-центра под коворкинг, чтобы это пространство использовалось для команд, которые редко находятся в офисе.
№4
Коворкинги влияют на девелопмент
Одним из самых поразительных (и пока не очень заметных) эффектов от работы коворкингов стало обновление старых зданий класса С и В. Значительная часть коворкингов по всему миру открывается в старых кирпичных зданиях, на заводах и в офисах с относительно недорогой арендой. Оператор вкладывает деньги в капитальный ремонт, чаще вместе с арендодателем, и находит клиентуру. Помещение заполняется и постоянно генерирует кэш, повышая стоимость актива (здания). Относительно невысокие затраты на ремонт увеличивают рентабельность старой недвижимости. Девелоперам будет сложно игнорировать эту тенденцию.
Помимо обновления старых зданий, рынок коворкингов спровоцирует и новое строительство бизнес- и торговых центров, где 1-2 этажа будут выделены для общих пространств — как коворкинг Atmosphere в ТЦ Рио на Ленинском.
