Разбираем кейсы: как бизнесу защититься от недобросовестных арендодателей

Департамент городского имущества города Москвы передал в аренду строительной компании земельный участок под гаражный комплекс, но участок оказался занят гаражным кооперативом — с гаражами, охранником и забором. Кооператив с земли не съезжал и мешал строительству. Департамент ограничивался отписками, не пытаясь освободить участок, но продолжал выставлял счета за аренду, которые оплачивались в срок.

Обратиться в уполномоченный орган по контролю за соблюдением земельного законодательства (в Москве это госинспекция по недвижимости и управление Росреестра) о проверке. По результатам направить арендодателю мотивированную претензию (иначе суд не примет заявление), а затем подавать иск в суд.

Заключая договор аренды, тщательно осмотрите имущество. Если оно занято, нужно указать это в договоре и предусмотреть оплату аренды с момента полного освобождения имущества. Акт приема-передачи лучше не подписывать и указать в нем, что передаваемое имущество занято.

По запросу строительной компании госинспекция выявила препятствия для доступа арендатора. После нескольких претензий компания подала иск к департаменту с требованием передать ей освобожденный земельный участок и вернуть 10 млн рублей арендной платы за время вынужденного простоя — почти за год. Поскольку на участке находилось имущество третьего лица, суд посчитал передачу земли арендатору не состоявшейся и удовлетворил требования истца.

собственник передал в аренду производственной компании комплекс помещений под пошивочный цех. По вине неустановленных лиц в помещениях произошел пожар, пользоваться ими стало невозможно. Арендодатель, усматривая в пожаре вину арендатора, препятствовал ему вывезти сохранившееся имущество, удерживал обеспечительный платеж в размере 1 млн рублей, требовал несколько млн рублей платы за восстановительный ремонт и 1,5 млн рублей — за аренду помещений в срок после пожара и до расторжения договора.

После звонка «01» необходимо сразу сообщить арендодателю о пожаре, а после тушения потребовать от пожарной службы копию протокола осмотра места происшествия. В протоколе детально фиксируются все повреждения. Если протокол составлен в отсутствие собственника, желательно составить с собственником акт осмотра помещений. А если он от этого отказался (или просто проигнорировал) — сделать об этом пометку в акте и подписать его в одностороннем порядке.

Если из-за повреждений помещение нельзя использовать по назначению, нужно письменно уведомить арендодателя о прекращении договора аренды и потребовать возврата обеспечительного платежа.

Если собственник не согласен с выводом о причинах пожара, не лишним будет провести экспертизу, которая установит вероятную причину и очаг возгорания, проверит противопожарную охрану объекта и т.д. Для этого надо обратиться в специализированные экспертные организации.

Суд встал на сторону арендатора, который доказал, что помещения стали непригодными для использования по не зависящим от него причинам. В качестве доказательств рассматривались:

Суд взыскал с собственника обеспечительный платеж и неустойку за просрочку его возврата, отказав во взыскании арендной платы и стоимости восстановительного ремонта.

Логистическая компания заключила длительный договор аренды офиса с владельцем административного здания советской постройки. В период действия договора арендатор несколько раз обращался к собственнику с просьбой провести капитальный ремонт помещения: в здании протекала крыша, и возникла угроза обрушения потолка. Арендодатель посчитал, что работы по устранению течи не относятся к капитальным и должны выполняться арендатором. Компания отремонтировала кровлю в счет арендной платы, примерно за 1 млн рублей. Собственник обратился в суд с иском о расторжении договора, выселении арендатора из помещения и взыскании задолженности по арендной плате.

При передаче помещения — тщательно осмотреть техническое состояние, в первую очередь несущих конструкций, целостность стен, пола, потолка, труб, батарей. Для осмотра и оценки технического состояния инженерного, сантехнического оборудования и перекрытий желательно привлечь специалиста. При выявлении недостатков, препятствующих полноценному использованию помещения, сделать об этом отметку в акте приема-передачи.

По закону (п. 1 ст. 616 ГК РФ) производить капитальный ремонт переданного в аренду имущества по общему правилу обязан арендодатель. Нарушение этой обязанности дает арендатору право произвести капремонт, предусмотренный договором или неотложно необходимый, в счет арендной платы или взыскать с собственника стоимость ремонта. Но собственник зачастую отказывается возмещать арендатору несогласованные расходы на ремонт, так как законом не определен порядок реализации этого права.

На собственника можно возложить расходы только на капремонт, поэтому пропишите в договоре, какие ремонтные работы относятся к капитальным. Текущий ремонт предупреждает преждевременный износ объекта — это побелка, покраска, ремонт пола, стен и т.п. Капитальный ремонт восстанавливает ресурс помещения (с возможной заменой конструктивных элементов и инженерных систем) и улучшает его эксплуатационные показатели — это ремонт перекрытий, электропроводки, вентиляции, водопровода и т.п.

При необходимости капремонта необходимо письменно уведомить об этом арендодателя способом, предусмотренным в договоре (если способ не предусмотрен — вручить уведомление собственнику под роспись либо направить по почте с уведомлением о вручении и описью вложения).

Расходы, понесенные арендатором на капремонт, необходимо доказать. Доказательствами могут служить документы, где четко указан объект ремонта и проведённые работы, — сметы, договор подряда, акты приема-сдачи работ к нему, договор купли-продажи стройматериалов, платежные поручения, товарные накладные, товарные и кассовые чеки. Главное, чтобы эти документы свидетельствовали о ремонте в арендуемом помещении.

Суд принял сторону арендатора и отклонил иск.