«WeWork ждет неминуемый крах». Игорь Рыбаков — о законах инвестиционных джунглей и будущем коммерческой недвижимости
С начала 2019 года капитализация многообещающего американского единорога WeWork рухнула почти в шесть раз — с $47 млрд до $8 млрд. После провального IPO спасать тонущую компанию взялся её основной инвестор SoftBank, который получит контрольный пакет акций. Сооснователь компании Адам Нейман вслед за постом генерального директора лишится и должности председателя совета директоров. Миллиардер и владелец сети смарт-офисов SOK Игорь Рыбаков объясняет, почему провалился WeWork и как его крах повлияет на перспективы гибких офисов и рынок коммерческой недвижимости.
Хуцпа не помогла
Скрытая механика взлета и падения WeWork станет понятней, если посмотреть, кто все эти годы стоял за Нейманом. Это многолетний глава JPMorgan Джеймс Даймон. Его секрет в том, что он исповедует так называемую хуцпу (chutzpah, заимствование из иврита слово, широко используется в среде англоязычных предпринимателей — Inc.) — смелость, граничащую с наглостью.
Даймон задумал взорвать дуополию Goldman Sachs и Morgan Stanley в инвестиционном мире за счет вывода на рынок гигантской компании, услуги которой не связаны с IT. Амбиции Даймона смогли разогреть компанию и привлечь инвестиции от основателя SoftBank Масаёси Сона.
Довольно долго все складывалось отлично и команда Неймана вкладывала все деньги в агрессивное развитие. Но реальность финансового мира такова: если вы получили деньги от инвестбанка, то у вас все хорошо, только пока у вас все хорошо.
Это закон джунглей: как только у вас начинаются проблемы, инвестбанк приходит к вам и забирает все. Если ты приносишь деньги и делишься — тебя не трогают. Как только ты захромал, тебя бросают на съедение львам.
И когда WeWork споткнулся, сработал эффект домино. Другие инвесторы не в силах помочь компании — у них нет столько денег. WeWork, каким мы его знаем, ждет неминуемый крах. Теперь его ждет банкротство или глубокая трансформация в новую компанию.
Победители и неудачники
- SoftBank, который сделал ставку на WeWork и стал самым крупным вкладчиком, окажется в минусе. Пострадает репутация, появятся проблемы с формированием самого большого в мире фонда на $100 млрд, потому что WeWork составлял в нем значительную долю.
- Самый главный неудачник — Джеймс Даймон. У него не получилось прервать гегемонию Goldman Sachs и Morgan Stanley. Теперь JPMorgan начнёт выращивать нового «барашка».
- Выиграл Адам Нейман. Он получил много денег и стал легендой рынка гибких офисов.
Новая реальность
Рынок гибких офисов получил фантастические перспективы развития. История WeWork показала, что даже крупные корпорации могут снимать офисы, гибко подстраивающиеся под потребности бизнеса. Например, Facebook переехал в здание, построенное для него WeWork.
Корпораты хотят находиться в классных, хорошо оформленных пространствах с креативными, творческими людьми. Если отдел разработки или маркетинга сидит рядом с бухгалтерией — взаимообогащения нет. Но если рядом сидят отделы маркетинга компаний, представленных во всем мире, они ежедневно обогащают друг друга.
Другой плюс гибких офисов: корпоративным клиентам можно медленнее поднимать зарплату, мотивируя это интересными фишками — бесплатным обучением и возможностями заниматься спортом или йогой.
Чего ждать от рынка?
- Появления на рынке новых стартапов и роста капитализации тех компаний, которые тщательно следят за расходами, не позволяя себе ничего лишнего. Сегмент гибких офисов — это низкомаржинальный бизнес. Прежде чем начать зарабатывать значительные деньги, ты должен консолидировать огромное количество рабочих мест.
- Падения цен в сегменте коммерческой недвижимости. Когда WeWork заходил в страну, он забирал объекты по очень высокой цене в расчете на будущее IPO и сильно разогнал ожидания владельцев помещений.
