Дом за 1 рубль у моря: сколько на самом деле стоит такой проект
В Краснодарском крае на торги выставили кирпичный дом 1901 года постройки площадью 188,5 кв. м. Начальная цена — 1 рубль. Объект культурного наследия (ОКН) находится примерно в восьми минутах от пляжа и в 25 минутах от Ейска. Но символическая цена — только вход в проект, и будущему владельцу предстоит восстановить историческое здание, а стоимость таких работ может измеряться десятками миллионов рублей.
На таком парадоксе сейчас строится целый рынок: государство передает предпринимателям ОКН практически за символическую плату или на льготных условиях, а бизнес берет на себя расходы и обязательства по их восстановлению. По данным, которые приводил глава ДОМ.РФ Виталий Мутко на ПМЭФ-2026, с момента запуска программы инвесторам уже передали 560 объектов, из них 156 находились в федеральной собственности. Еще 600 региональных и муниципальных и 200 федеральных объектов планируется передать бизнесу под восстановление.
При этом темпы вовлечения исторической недвижимости растут. Если в 2022–2023 годах регионы передавали инвесторам примерно по 100 объектов в год, то за первое полугодие 2026-го — уже 250 объектов. Федеральная цель — привести в порядок не менее 1 тыс. ОКН к 2030 году.
Что можно купить за 1 рубль
Конкретный лот в Краснодарском крае — не обычная продажа недвижимости по аномально низкой цене. Дом является тем самым ОКН и почти развалился. Торги проходят на повышение: стартовая цена составляет 1 рубль, шаг — 18 071,67 рубля, задаток — 361 433,42 рубля. Подать заявку можно до 16:00 22 сентября.
Поэтому формула «дом у моря за 1 рубль» работает только для первого знакомства с объектом. Экономика проекта начинается после аукциона с технического обследования, проектирования, реставрации и приспособления здания под современное использование.
Здесь отличие ОКН от обычной коммерческой недвижимости. Инвестор не может просто снести старые элементы, заменить фасад и перепланировать помещение так, как ему удобно. Работы должны учитывать охранный статус объекта и требования к его сохранению.
Почему рынок «домов за рубль» растет
Государствао по этой схеме передает бизнесу объекты, требующие больших расходов на восстановление. Инвестор получает недвижимость с низкой стоимостью входа, но принимает на себя обязательства по реставрации.
Механизм уже работает в разных регионах. В Москве программа «1 рубль за квадратный метр в год» действует с 2012 года: к маю 2026-го инвесторы восстановили 26 исторических зданий. В Петербурге программа «Рубль за метр» за семь лет привлекла инвесторов к 15 объектам.
При этом масштаб федеральной программы быстро растет: за первое полугодие 2026 года в оборот вовлекли 250 ОКН, а на платформе «наследие.дом.рф» собрано около 1,7 тыс. объектов из 80 регионов.
На чем здесь зарабатывает бизнес
После реставрации историческое здание нужно превратить в работающий коммерческий объект. По данным исследования петербургского рынка редевелопмента, за последние пять лет около 60 ОКН приспособили под современные функции: 30% стали гостиницами и апартаментами, 25% — жильем, 23% — офисами, 9% — торговыми объектами. Остальная доля пришлась на рестораны и культурные пространства.
Но конкретный сценарий зависит от охранного статуса, локации и разрешенного использования. Поэтому экономику такого проекта приходится считать не от цены покупки, а от всей цепочки расходов — от обследования и проектирования до реставрации и последующей эксплуатации.
Для девелопера у ОКН есть и потенциальное преимущество: историческое здание может дать уникальный объект в локации, где новое строительство ограничено. Особенно это важно для гостиничного, ресторанного и офисного форматов.
А что с домом у моря
У краснодарского лота есть сочетание, интересное для потенциального инвестора: историческое здание площадью 188,5 кв. м, близость к морю и возможность адаптации под современное использование. Но прежде чем считать будущую доходность, придется изучить техническое состояние дома, охранные обязательства и разрешенные варианты его использования.
Поэтому «дом за 1 рубль» — это цена входа в инвестиционный проект, а не стоимость недвижимости. Покупателю стоит задуматься, сможет ли будущая бизнес-модель окупить многомиллионные расходы на восстановление.
Что это значит для бизнеса
Государство снижает стоимость входа в такие проекты, но основная инвестиционная нагрузка остается на предпринимателе. Потенциальная ценность ОКН — в локации и возможности создать уникальный коммерческий объект, однако низкая цена покупки сама по себе не делает проект выгодным.
Для бизнеса считать здесь нужно не рубль за дом, а полную стоимость реставрации, сроки, ограничения по использованию и будущую выручку. От этого на самом деле зависит экономика конкретного объекта.
Подпишитесь на «Инк» в Telegram. Там мы пишем нескучным языком о самом важном для предпринимателей. Подписаться.
