Эксперты рассказали, что ждет ипотечный рынок в 2025 году

В 2024 году рекордные выдачи ипотеки предыдущего года сменились падением. Это произошло из-за отмены льготных программ и ужесточения условий программ с господдержкой. На рынке недвижимости отмечается снижение продаж из-за рекордно высоких ипотечных ставок. По данным «Дом.РФ», за прошлый год средневзвешенная ставка выросла сразу на 12,4% — с 16,8% в январе до рекордных 29,2% в декабре.

Выдача ипотеки за год сократилась почти на 40%. Всего по итогам прошлого года россияне оформили 1,3 млн жилищных кредитов на 4,9 трлн руб. Доля льготных программ в общей выдаче достигла рекордных 49% по количеству (636 тыс. кредитов) и 70% по объему (3,4 трлн руб.).

Согласно прогнозу «Дом.РФ», в 2025 году падение спроса на ипотеку сохранится, а сам рынок останется под влиянием высокой ставки ЦБ и заградительных ставок по жилищным кредитам. Выдача ипотеки может снизиться до 1-1,2 млн кредитов, а в денежном выражении показатель может составить 3,8-4 трлн руб.

В институте жилищного развития считают, что восстановление начнется с 2026 года и только при условии снижения ключевой ставки. Похожий прогноз дали аналитики рейтинговых агентств.

Директор финансовых институтов рейтинговой службы НРА Наталия Богомолова считает, что объем выдач в 2025 году будет в районе 3,8-4 трлн руб. «Мы полагаем, что в течение следующих 12 месяцев доля льготной ипотеки в выдачах будет составлять 90% и более», — добавила Богомолова.

По данным «Эксперт РА», общий объем ипотечных выдач в 2025 году составит от 3,5 до 4 трлн руб. По мнению управляющего директора рейтингового агентства Юрия Беликова, приблизить выдачи к верхней границе этого диапазона могут новые адресные льготные программы.

Эксперты АКРА прогнозируют замедление роста ипотечного кредитного портфеля в пределах 8-10% в 2025 году на фоне снижения объема выдач. При этом большая часть сделок придется на новое жилье, благодаря льготным программам, добавила старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова.

«В этом году мы прогнозируем закономерное снижение рынка ипотеки примерно на 14%, до 4,2 трлн руб., — сообщил директор дивизиона «Домклик» Сбербанка Алексей Лейпи. — Стоит ожидать, что ключевым драйвером спроса на первичную недвижимость по-прежнему будет семейная ипотека. За последний месяц на долю этой программы пришлось 82% всех ипотечных выдач “Сбера” на новостройки».

Ставки без учета льготных программ в этом году будут составлять в среднем 32-35%, считает Наталия Богомолова из НРА. «Ставки по рыночной ипотеке по-прежнему будут высокими, существенного снижения (до уровня ниже 20%) в этом году ожидать не стоит», — добавила Ирина Носова из АКРА. Согласно прогнозу «Эксперт РА», в первом полугодии ставки по рыночной ипотеке будут находиться на уровне 28–35%.

Уменьшение ставок возможно во втором полугодии при условии снижения ключевой. «Это может произойти во второй половине 2025 года, если не будет новых «черных лебедей», — сказал завкафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при правительстве России Александр Цыганов.

По прогнозу Центробанка, в 2025 году ключевая ставка будет находиться на уровне 17–20%. В 2026 году возможно ее снижение до 12–13%, а в 2027 году — до 7,5–8,5%. Сейчас ключевая ставка составляет 21%, что является максимальным значением за всю историю. Новое заседание по ней назначено на 14 февраля.

По мнению Юрия Беликова, стандартная рыночная ипотека начнет восстанавливаться, когда ключевая ставка будет ниже 15% годовых. Но это, скорее всего, произойдет даже не в наступившем году, отметил эксперт.

«Значимое снижение начнется только в 2026 году, в случае если в экономике будет реализовываться базовый прогнозный сценарий Банка России, при котором инфляция будет стремиться к таргету в 4%», — добавили в институте жилищного развития.

Помимо высоких ставок, влияние на рынок ипотеки окажет специальный стандарт, который заработал с 1 января этого года. Эксперты «Дом.РФ» считают, что с его введением с рынка уйдет большинство программ, которые предполагают изменение ставки в течение срока жизни кредита.

«Банки будут более тщательно оценивать платежеспособность клиентов, что может несколько сократить количество одобряемых заявок», — считают в компании.

Богомолова прогнозирует, что помимо льготных программ, в 2025 году спросом будут пользоваться программы рассрочек, которые стали активно предлагаться в прошлом году. Действие ипотечного стандарта на них напрямую не распространяется.

По мнению экспертов, рыночная ипотека будет использоваться, в первую очередь, как доплата при продаже имеющейся недвижимости. «Сейчас ипотеку продолжат брать покупатели, собирающиеся совершить альтернативную сделку, на недостающую сумму, например 1-3 млн руб. На этом фоне вероятно снижение суммы кредита», — допускают в Финансовом университете при правительстве России.

«Снижение суммы ипотечного кредита возможно за счет увеличения требований к первоначальному взносу», — добавила представитель НРА. По данным «Дом.РФ», средний размер рыночной ипотеки по итогам 2024 года составил 2,3 млн руб. (против 2,6 млн руб. в начале года), а по льготным программам — 5,8 млн руб. (против 5,2 млн руб.).

Что касается просрочек по ипотеке, то их рост возможен по мере увеличения возраста кредита. «Для ипотечников, скорее всего, будут внедрены программы реструктуризации. Ими можно будет воспользоваться, если возникнет угроза дефолта, — предположил Цыганов. — Кредиторы все же заинтересованы в урегулировании задолженности, а не в выселении должника».

Ранее эксперты финансовой онлайн-платформы Webbankir выяснили, сколько россиян готовы брать ипотечные кредиты по текущим ставкам. Оказалось, что улучшить жилищные условия хотели бы более 60% опрошенных, однако только 9,7% готовы брать ипотеку по текущим ставкам.