Небольшие офисы заняли почти треть продаж в Москве
Небольшие офисы площадью до 500 кв. м заняли почти треть московского рынка продаж офисной недвижимости. В первом полугодии 2026 года на такие объекты пришлось 29% всех проданных площадей, или 157 тыс. кв. м, подсчитали Bright Rich | CORFAC International и West Wind Group. Годом ранее их доля составляла 12% — за год она выросла на 17 п. п., или в 2,4 раза.
Другие консультанты называют иные цифры, но при любом расчете компактные офисы уже занимают заметную долю продаж. IBC Real Estate оценивает ее в 22% — на 9 п. п. больше, чем годом ранее. По подсчетам Nikoliers, к концу июня показатель достигал примерно 31%.
Небольшие офисы чаще всего покупают частные инвесторы, которые раньше держали свободные деньги на банковских депозитах. Теперь они рассматривают компактные помещения как альтернативный способ вложить капитал.
Девелоперы тоже подстраиваются под этот спрос. В новых бизнес-центрах за пределами центра они все чаще предусматривают компактные офисные блоки. Особенно много таких помещений появляется в проектах по программам комплексного развития территорий и создания мест приложения труда. Продажа небольших лотов помогает застройщикам быстрее привлечь деньги и меньше зависеть от дорогих кредитов.
Общий спрос на офисы при этом снижается. По обновленному прогнозу CMWP, в 2026 году в Москве могут купить и арендовать 1,3 млн кв. м офисов классов Prime, A и B — на 16% меньше, чем годом ранее. В бизнес-центрах, введенных в 2025–2026 годах, доля свободных помещений уже доходит до 20%, отмечает IBC Real Estate.
Большая часть свободного предложения находится вдали от сложившихся деловых кластеров. По данным IBC Real Estate, на новые здания за пределами ключевых бизнес-районов приходится 59% вакантных площадей. Строительство тем временем продолжается — по прогнозу CMWP, в 2026−2030 годах 32% новых офисов в Москве появятся в проектах комплексного развития территорий. За пределами ТТК небольшие лоты уже доминируют в продажах. Stone подсчитала, что в январе—июне на блоки до 500 кв. м пришлось 79% всей реализованной в этой зоне площади.
Покупка небольшого офиса — только половина задачи. Затем инвестору нужно найти арендатора или нового собственника, а с этим могут возникнуть сложности. Основная аудитория таких помещений — малый и средний бизнес, но из-за охлаждения экономики он стал осторожнее с инвестициями. Крупные компании обычно ищут совсем другой формат — блоки площадью от 5 тыс. кв. м.
С каждым новым проектом собственникам компактных офисов приходится активнее бороться за арендаторов. Решающим фактором становится локация. По мнению консультантов, устойчивый спрос сохранится прежде всего у качественных офисов в востребованных районах. Контраст особенно заметен в центре Москвы, где к концу второго квартала свободными оставались лишь 3,8% площадей, подсчитала CMWP.
Подпишитесь на «Инк» в Telegram. Там мы пишем нескучным языком о самом важном для предпринимателей. Подписаться.
