В России разработали новый коэффициент для оценки курортных отелей
Платформа недвижимости «Домос» и девелопер Gravion предложили Минэкономразвития дополнить оценку курортных отелей новым показателем — площадью круглогодичной инфраструктуры в расчете на одного гостя. Коэффициент должен дополнить привычные ориентиры вроде категории и размера объекта и показать, сколько пространства в бассейнах, спа-центрах, ресторанах, фитнес-зонах и других объектах приходится на постояльца.
Коэффициент курортной инфраструктуры (ККИ) разработали платформа недвижимости «Домос» и девелопер Gravion. Авторы предложили Минэкономразвития учитывать его при анализе гостиничных проектов. Для расчета общую площадь круглогодичной инфраструктуры делят на среднее число гостей — результат показывает, сколько квадратных метров такого пространства приходится на одного человека. При подсчете вместимости учитывают только гостиничные номера, исключая резиденции для собственников.
В площадь инфраструктуры разработчики предлагают включать бассейны с подогревом, медицинские и спа-центры, велнес- и фитнес-пространства, детские клубы, рестораны и площадки для деловых мероприятий. Пляжи и другие сезонные объекты в коэффициент не входят. По замыслу авторов, ККИ позволит сравнивать проекты разного масштаба и оценивать, насколько их внутренняя инфраструктура соответствует расчетному числу гостей.
Методику опробовали на строящихся четырех- и пятизвездочных отелях в Адлерском районе Сочи, на территории так называемого золотого треугольника. Для сравнения использовали открытые данные девелоперов и проектную документацию. Значения ККИ у отдельных комплексов различались в несколько раз. По мнению авторов, такой разброс показывает, что общая площадь отеля или земельного участка еще не говорит о том, сколько круглогодичной инфраструктуры получит каждый гость.
Методику предложили для рынка, на котором, по оценкам экспертов, сохраняется дефицит современных гостиниц высокого класса. Директор портала Всеостройке.рф Светлана Опрышко оценивает долю качественного номерного фонда в России в 15–20%. По подсчетам вице-президента «Альянса туристических агентств» Алексана Мкртчяна, на четырех- и пятизвездочные отели приходится менее 12% предложения, а стране недостает около 100 тыс. номеров высокого класса.
Острее всего дефицит ощущается в регионах, где туристический поток растет быстрее гостиничного предложения. К территориям, на которых строительство не успевает за спросом, эксперты относят Калининградскую область, Алтай, Байкал, Сочи и Крым. Значительная часть местного рынка размещения по-прежнему представлена старыми санаториями, небольшими пансионатами, апартаментами и гостиницами без высокой категории.
Строительство и развитие гостиниц тормозят дорогие кредиты и растущая стоимость работ и материалов. Опрышко также указывает на нехватку квалифицированных сотрудников и увеличение операционных расходов. Еще одна проблема, по ее оценке, — небольшая доля объектов с официальной звездной категорией: более 75% номерного фонда ее не получили. Часть отельеров не обращается за присвоением звезд из-за стоимости проверки и налоговой нагрузки, что затрудняет сравнение объектов на рынке.
Сам по себе ККИ не заменит полноценного анализа гостиничного проекта, предупреждают участники рынка. Президент Российского союза туриндустрии Илья Уманский считает коэффициент полезным для оценки инвестпроектов и определения параметров господдержки. Однако инвестору важно не только количество квадратных метров на гостя, но и то, востребованы ли эти пространства и помогают ли они повышать загрузку, продлевать сезон, увеличивать выручку и доходность.
Гендиректор Mantera Hotels Яна Уханова также считает ККИ полезным для сравнения проектов, оценки банковских рисков и анализа эффективности объектов, получивших субсидии. При этом универсальная шкала, по ее мнению, может исказить результат: трехзвездочному отелю не всегда нужна та же инфраструктура, что и пятизвездочному курорту. Избыточный набор услуг способен повысить себестоимость номера, не обеспечив соответствующего спроса.
Разработчики рассчитывают, что ККИ поднимет планку качества новых курортных проектов и сделает инвестиционные решения более прозрачными. Участники рынка, однако, подчеркивают, что новый показатель сам по себе не решит проблему дефицита: для строительства отелей нужны доступные долгосрочные кредиты. Наиболее востребованными форматами они называют крупные современные комплексы с семейной инфраструктурой, бассейнами, аквапарками и системой «все включено».
Подпишитесь на «Инк» в Telegram. Там мы пишем нескучным языком о самом важном для предпринимателей. Подписаться.
