Торговые центры массово закрывают из-за проверок после пожара в Кемерове. Что делать собственникам и арендаторам торговых площадей
В конце марта — начале апреля, после пожара в кемеровском ТРЦ «Зимняя вишня», усилились проверки объектов массового скопления людей. Активность надзорных органов привела к временному закрытию части торговых центров в разных регионах России, что спровоцировало недовольство среди их собственников и арендаторов, — так, во вторник 8 мая около 200 хабаровских предпринимателей, возмущенных закрытием местных торговых центров, собрались на пикет в центре города. Большинство временно закрытых ТЦ — «некачественные»: небольшие и старые, без крупных брендов и федеральных сетей среди арендаторов. Однако их совокупные убытки из-за вынужденного простоя могут превышать 500 млн рублей в месяц. Чтобы не оказаться в этой печальной компании, арендаторам торговых площадей следует заглянуть в свои договоры, разобраться в процедуре проверок и закрытий и приготовиться к переговорам с надзорными органами.
Повсеместные проверки пожарной безопасности в местах массового скопления людей начались после пожара в кемеровском ТЦ «Зимняя вишня». Проверить все торговые центры Генпрокуратура поручила на следующий день после трагедии — 26 марта. Уже 7 апреля МЧС отчиталось о промежуточных результатах проверок: в 2 тыс. объектов с массовым пребыванием людей из 8,5 тыс. проверенных (всего тогда планировали проверить 14,5 тыс. объектов) персонал «не обучен мерам пожарной безопасности». А 16 апреля главный инспектор РФ по пожарному надзору Ринат Еникеев сообщил, что нарушения зафиксированы в 19 тыс. объектов — половине от всех проверенных. Оказалось, что в более 7 тыс. зданий есть проблемы с автоматическими системами пожарной сигнализации и оповещения о пожаре, в более 1,6 тыс. — с системой противодымной защиты, в 1,5 тыс. — с системами автоматического пожаротушения, в более 10,5 тыс. — с состоянием эвакуационных путей и выходов, еще в 4 тыс. объектов — с количеством первичных средств пожаротушения. Объекты, в которых выявлены грубые нарушения, до их устранения могут быть закрыты по решению суда, — в одном только Хабаровском крае по состоянию на 7 мая вынесено 18 определений о приостановлении деятельности ТРЦ и спортивных объектов.
Не так страшны проверки, как простой
Вышедшие на пикет в Хабаровске предприниматели недовольны не самими проверками, а вынужденным простоем, объяснил изданию «Восток-Медиа» директор ТЦ «ЭВР» Владимир Карпов: «Раньше по процедуре пожарные приходили, выявляли нарушения и давали срок для устранения. А сейчас было так: пришли, выявили, в суд вызвали, закрыли — и решайте сами свои проблемы». Он и учредитель ТЦ «Сингапур» пообещали предпринимателям не брать с них арендную плату за время простоя. Но среди протестующих есть, например, и те, кто из прибыли от точек во временно закрытых ТЦ выплачивал кредиты. В Ульяновской области предприниматели пишут жалобы региональному бизнес-омбудсмену Екатерине Толчиной с требованием предоставить график повторных проверок.
«Коммерсантъ», ссылаясь на примерные расчеты консультантов рынка коммерческой недвижимости, сообщает о 30% закрытых ТЦ по всей стране. Если считать, что общее число торговых центров в стране составляет от 2 тыс. (оценка старшего директора Cushman&Wakefield Татьяны Дивиной) до 2639 (оценка консалтинговой компании Rilos, апрель 2017), речь может идти о 600-790 закрытых ТЦ. Уполномоченный при президенте России по защите прав предпринимателей Борис Титов говорит о приостановке работы более 100 торговых центров.
Совокупные убытки всех закрытых объектов могут превышать 500 млн руб. в месяц. Так, ежедневные убытки магазинов, расположенных во временно закрытом новоуренгойском ТЦ «Солнечный», варьируются от десятков до сотен тысяч рублей. А ульяновские предприниматели оценивают дневные потери от простоя одного ТЦ среднего размера в 900 тыс. рублей.
Закрывают только «некачественные» ТЦ (но их большинство)
Крупные торговые центры, где среди арендаторов есть международные бренды, не испытывают серьезных трудностей из-за усиленных проверок, заявил Inc. партнер Cushman&Wakefield Денис Соколов: «У серьезных брендов есть очень четкие требования к безопасности посетителей и сотрудников — обычно они проверяют помещение перед стартом». Он уверен, что риск простоя из-за усиленных проверок для арендаторов помещений в «качественных» моллах минимален. По данным Cushman&Wakefield, таких в стране 698; из них 155 — в Москве, еще 69 — в Санкт-Петербурге: «Это объекты с профессиональной концепцией, продуманными планировками, сбалансированным набором арендаторов с преобладанием крупных федеральных и международных торговых сетей». Выводы Соколова косвенно подтверждает тот факт, что, например, в Санкт-Петербурге (в рейтинге обеспеченности качественными торговыми площадями он занимает 5 место) в аппарат Уполномоченного по защите прав предпринимателей в связи с результатами проверок не поступило ни одной жалобы (всего аппарат принимает в среднем 60 обращений в месяц), а с угрозой временного закрытия столкнулись всего два объекта, рассказала Inc. советник петербургского бизнес-омбудсмена Ольга Петрова.
Но «качественных» торговых центров в стране меньшинство — «некачественных», где чаще всего и встречаются проблемы с безопасностью, в разы больше. Например, в упомянутых выше Хабаровске и Ульяновске всего 177 и 141 кв.м «качественных» торговых площадей на 1 тыс. жителей соответственно (для сравнения: в Санкт-Петербурге — 458 кв.м на 1 тыс. жителей). По данным «Коммерсанта», половина закрытых ТЦ — как раз небольшие объекты, построенные или реконструированные в 1990-х.
Что делать собственникам и арендаторам до того, как начнутся проверки
1
Не экономить на установке и обслуживании пожарной системы; «это практически незаметно на фоне общей сметы проекта», заявил РБК глава управляющей компании «Ванчугов и партнеры» Алексей Ванчугов, отметив, впрочем, что чем ТЦ меньше, тем большая доля в стоимости проекта приходится на инженерные системы. Основатель фабрики ревизионных люков Revizor Денис Кузнецов рассказал, что на поддержание пожарной безопасности в одном магазине своей сети тратит около 1,7 тыс. рублей в месяц.
2
Разграничить в договоре аренды ответственность арендодателя и арендатора за пожарную безопасность. Законодательно она не разграничена: согласно 69-ФЗ «О пожарной безопасности», к субъектам ответственности относятся собственники и «лица, уполномоченные владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом», а за конкретные нарушения требований пожарной безопасности отвечает та сторона, чьи действия или бездействие к ним привели. Старший партнер коллегии адвокатов «Железников и партнеры» Роман Щербинин рекомендует собственникам включать в договор аренды передачу арендаторам ответственности за пожарную безопасность в арендуемых помещениях, но отмечает: «За зоны общего пользования — туалеты и коридоры — в любом случае несет ответственность собственник». Кроме того, многое зависит от коммуникаций: если пожарная сигнализация и система пожаротушения едины для всего здания и/или их установка/поддержание требует серьезных капиталовложений (и влияет на балансовую стоимость объекта), Госпожнадзор может проигнорировать условия договора аренды и возложить всю ответственность за соблюдение требований пожарной безопасности на собственника (оспаривать решение придется в суде).
3
Регулярно проводить проверки собственными силами. Арендодателю — зафиксировать в договоре право инспектировать арендуемые помещения специальной комиссией с участием главного инженера здания. Арендатору — пригласить проверяющего из сертифицированной компании. Документальные подтверждения этих действий помогают доказать свою добросовестность в суде, говорит Inc. Роман Щербинин.
Что делать, когда ТЦ уже закрыли
1
Оспорить результаты проверки можно в течение 15 дней, заявление о нарушениях, допущенных инспектором, должны принять в региональном центре МЧС или в суде. Основание проверки, сроки ее проведения, порядок уведомления компании (инспектор должен предупредить бизнес не менее чем за сутки до проведения внеплановой проверки), отклонение проверочных вопросов от официальных чек-листов, проведение мероприятия неуполномоченным инспектором — все это может лечь в основу заявления предпринимателя, объясняет старший партнер адвокатского бюро «Юрлов и партнеры» Владислав Цепков. В случае выдвижения излишних требований решение прокурора можно обжаловать в вышестоящей прокуратуре, а решение суда при несогласии с ним — в порядке апелляционного и кассационного обжалования.
2
Если торговый центр временно закрылся по вине арендодателя, арендатор вправе требовать возмещения убытков от простоя через суд. При этом надавить на собственника заранее с целью убедить его выполнять правила пожарной безопасности, чтобы не допустить санкций надзорных органов — тяжело, говорит Щербинин: «один в поле не воин». Скорее всего, конфликт одного арендатора с собственником приведет к разрыву деловых отношений. Поэтому для решения общей проблемы арендаторам имеет смысл объединяться и коллективно убеждать собственника исполнять свои обязательства.
3
Сроки приостановления деятельности объекта можно обжаловать в суде — или попробовать провести прямые переговоры с надзорными органами. Максимальный срок временного закрытия, согласно КоАП, — 90 дней, на практике деятельность объектов обычно приостанавливается на срок от месяца до трех. Если собственники не согласны с отведенным им сроком — они имеют право требовать его уменьшения, указав суду на убытки, которые несут из-за длительности простоя, объясняет Роман Щербинин (убедить суд помогут доказательства устранения всех нарушений). Хабаровским предпринимателям удалось убедить пойти навстречу прокуратуру и МЧС — и проверить устранение нарушений в экстренном порядке.
4
Об устранении нарушений предприниматель должен оповестить МЧС и прокуратуру самостоятельно — тогда надзорные органы проводят новую внеплановую проверку. Если новых нарушений не выявлено, акт, составленный по итогам проверки, вместе с ходатайством об отмене обеспечительных мер подаются в суд, санкционировавший их изначально, объясняет Борис Титов.
