Аренда и боль: как не облажаться на сделке с недвижимостью (на грустном примере франчайзи кофейни «Даблби»)
Предпринимательница Жанна Шпагина приобрела франшизу кофейни «Даблби», нашла для нее классное маленькое помещение в самом центре Москвы и взяла его в субаренду. А потом узнала, что помещением распоряжается «Почта России» и, как госимущество, его можно арендовать только по результатам открытого конкурса. Шпагина сделала ремонт и вложила в кофейню 5 млн рублей, после чего субарендодатель, по ее словам, стал вымогать у нее деньги, а спустя 3 года и вовсе потребовал освободить помещение. Отказавшись съезжать, франчайзи столкнулась с угрозами, попытками отключить электричество и вымогательством, а на входе в кафе выставили охрану, чтобы не пускать посетителей. Предпринимательница подала в суд. Из этой истории Inc. сделал несколько выводов: на все сделки нужно приходить со своим юристом; идти в суд, если у тебя вымогают деньги, и не заключать договор аренды, если тебе не нравится хоть что-то. Выйти из подобной истории без потерь для бизнеса почти невозможно, поэтому важно прочитать этот текст и никогда в нее не попадать.
Помещение с сюрпризом
Жанна Шпагина работала коммерческим директором в крупной компании, а в 2015 году решила открыть собственный бизнес и приобрести франшизу кофейни «Даблби». Весной она нашла удобное небольшое помещение — 67 квадратов — за 260 тыс. рублей в месяц в самом центре Москвы, на Большой Бронной.
Помещение сдавал в субаренду Гарик Аванесян — как он объяснил Шпагиной (и подтвердил в разговоре с Inc.), это была одна из нескольких площадок, которые он арендует по договорам с «Почтой России». За стеной будущей кофейни находилось отделение «Почты», и Жанна не заподозрила подвоха. Не заволновалась она и тогда, когда Аванесян и его партнер, Армен Сардарян, показали ей договор аренды с «Почтой» издалека (внимание, совет Inc.: если с вами так поступают во время сделки, бегите) и не дали его в руки. Свое поведение объяснили тем, что Шпагина попробует обойти их как посредников и самостоятельно заключит договор с «Почтой». Риэлтор Сергей Комаров (знакомый арендодателей) убедил ее, что не читать договор прямой аренды — в порядке вещей.
— Я предлагала заключить договор на 5 лет, ведь срок франшизы именно такой, но риэлтор и Сардарян убеждали меня, что это невозможно, потому что я субарендатор, да и в «Даблби» сказали, что это нормальная практика для многих франчайзи, — говорит Шпагина.
Жанна была уверена, что риэлтор проверит чистоту сделки, — в конце концов, она заплатила ему за услуги 400 тыс. рублей (письменный договор с ним предпринимательница не заключала и, по ее словам, даже не взяла с него расписку в получении денег). Комаров в разговоре с Inc. отрицает, что получал от Шпагиной деньги, и говорит, что вообще не присутствовал на подписании договора субаренды.
— Я никогда не был риэлтором. В 2015 году я хотел открыть кофейный бизнес, искал помещение, ко мне пришел армянин какой-то, у которого оно было. Потом Ольга из «Даблби» меня спросила, нет ли помещения на примете, и я просто свел все три стороны вместе. Они между собой по рукам ударили, а ко мне какие претензии? — говорит Комаров.
Предпринимательница подписала договор субаренды на 11 месяцев с правом продления, после чего закупила оборудование и сделала ремонт стоимостью более 1 млн рублей (меняла окна и двери, пыталась создать в старом здании лофт-стиль). В результате общие вложения в запуск кофейни, включая паушальный взнос на 5 лет и обучение бариста, составили более 5 млн рублей (предпринимательница вложила собственные сбережения и заняла деньги у друзей и знакомых).
Развивать бизнес было тяжело, вспоминает Шпагина.
— Средний чек у нас небольшой — всего 360 рублей, и чтобы привлечь посетителей, пришлось потратить массу сил и времени. Мы проводили совместные акции с владельцами магазинов в нашем районе, подружились с Театром им. Пушкина и с ними что-то придумывали, — вспоминает она.
Первые 2 года кофейня была в убытке, и только на 3-й год Шпагиной удалось вывести ее на окупаемость и получить небольшую прибыль (только тогда она решилась бросить работу по найму).
Ольга Бабкова
соосновательница сети кофеен «Даблби»
Мы не предоставляем франчайзи юридические услуги при поиске помещения. Человек, который приходит покупать франшизу, всегда самостоятельно ищет помещение, — мы оцениваем его только с точки зрения бизнеса. То помещение, где сейчас сидит Жанна, в этом плане прекрасно — отличный локейшн, хорошее соотношение аренды к площади, поэтому мы его легко согласовали. Но все остальные риски франчайзи берут на себя. Жанна сама вела переговоры с теми, кто ей сдал это помещение. Мы не участвовали и не консультировали сделку.
Мы советуем всем своим франчайзи заключать долгосрочные договоры и официально регистрировать их. Да, это стоит денег, но это личное дело каждого франчайзи — как и уплата налогов. К сожалению, арендный рынок в стране неконтролируемый, и это распространенная ситуация, когда предпринимателей на краткосрочных договорах аренды выселяют или нарушают их права.
Мы готовы помочь Жанне переехать в другое помещение и заморозить договор коммерческой концессии на время ее переезда. Найдем место для оборудования, персонал заберем и без работы не оставим, пока она будет искать новое место.
Кофейня «Даблби» на Б. Бронной в цифрах:
Источник: данные ИП Шпагина Ж. С.
>5
млн рублей — стартовые инвестиции.
>1
млн рублей — стоимость ремонта помещения.
260
тыс. рублей — месячная стоимость аренды помещения общей площадью 67 кв. м.
10
тыс. рублей — стоимость коммунальных услуг в месяц.
1,5
млн рублей — средняя выручка кофейни в месяц.
80-300
тыс. рублей — чистая прибыль в месяц.
360
рублей — средний чек.
Аренда подкинула проблем
Проблемы начались в мае 2015 года, сразу после открытия, говорит Жанна Шпагина. По договору она обязана была платить 260 тыс. рублей (из которых 192 тыс. рублей субарендодатель перечисляет «Почте России»). Однако не успела Шпагина закончить ремонт, как Армен Сардарян, который занимался всеми вопросами от имени Аванесяна, потребовал от Шпагиной помимо 260 тыс. рублей по договору платить ему ежемесячно еще 140 тыс. рублей — сначала наличными, а с августа 2015 года просил переводить на карту «Сбербанка».
— Я попыталась не платить, но [Сардарян] мне сказал, что вышвырнет меня за 3 дня. Я слишком много вложила в этот бизнес, к тому же я одна ращу двоих детей и содержу пенсионеров-родителей. Куда я пойду? Я согласилась, — говорит Шпагина.
В апреле 2016-го, когда пришло время перезаключать договор аренды на следующий год, Аванесян официально понизил арендную ставку до 240 тыс. рублей (это подтверждает договор аренды, который Шпагина показала корреспонденту Inc.). Однако сумма переводов на карту (вчерную) возросла до 160 тыс. рублей в месяц, говорит Шпагина. Таким образом, стоимость субаренды увеличилась до 400 тыс. рублей в месяц.
Гарик Аванесян
предприниматель, арендатор помещения
Мы арендуем по договору с «Почтой России» помещение и сдали его в субаренду. Сейчас «Почта России» разрывает все договоры аренды, будет проводить аукцион, потом снова на 5 лет заключать договор. Они нам дали время, чтобы освободить все помещения. У них возникли проблемы: они не имели права сдавать. Теперь всех начали выселять.
Все [наши субарендаторы] культурно вышли и ушли, а [Шпагина] не хочет выйти. Теперь в суд подала на нас, чтобы мы вернули эти деньги. У нас в договоре написано, что за месяц надо арендатора предупредить. Каждые 11 месяцев мы договор перезаключали. Поэтому мы тоже подали на нее в суд. Она просто тянет время, чтобы подольше не съезжать.
Так бы могло продолжаться еще долго, но в марте 2018 года Сардарян потребовал, чтобы Шпагина на 2 месяца покинула помещение. Он ссылался на требование «Почты России», якобы там начались проверки насчет неправомерно сданных в аренду помещений, — Шпагина возмутилась и наняла юриста. Он запросил через Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) сведения об этом помещении и выяснил, что на бумаге оно даже не выделено — а является частью помещения площадью 242 кв. м, где находится отделение «Почты России».
Тогда Шпагина заподозрила, что договор между «Почтой России» и Аванесяном может быть недействителен, как заключенный без проведения открытого конкурса. Без него госорганизация не имеет права сдавать в аренду госимущество. Шпагина предполагает, что чиновники имущественного отдела «Почты России» просто наплевали на предписание ФАС 2010 года расторгнуть все незаконные договоры по сдаче в аренду помещений и продолжили сдавать это помещение Аванесяну.
Предпринимательница отправила через сайт «Почты» на имя гендиректора Николая Подгузова официальную жалобу, где сообщила о возможных нарушениях закона, которые допустил имущественный отдел, и потребовала провести там служебную проверку. Но жалобу переслали именно в этот отдел, после чего на ее электронную почту и мобильный телефон начали поступать угрозы от имени сотрудницы отдела Кристины Новиковой. В частности, чиновница писала предпринимательнице: «А вы не боитесь Бога? Или ответить за клевету?» (Новикова не ответила на звонки и письмо Inc.). После этого жизнь Шпагиной превратилась в ежедневную борьбу: по ее словам, к ней в кофейню по поручению имущественного отдела «Почты» приходил электрик, пытавшийся отключить электричество (Шпагина не позволила ему это сделать, поскольку на это уполномочена только энергосбытовая компания), в мае приходили Аванесян и Сардарян и угрожали, что «выкинут ее и ее барахло», а 8 июня в дверях кофейни встали 2 охранника, которые преградили вход посетителям (имущественный отдел «Почты России» с 24 мая установил в этом помещении «особый пропускной режим»). С тех пор восстановить нормальную работу кофейни Шпагиной так и не позволяют.
Сейчас в кофейне сдвинуты столы и стулья, а возле входа сидит охранник. Входу посетителей он не препятствует, но кофейня работает только на вынос, — провести время внутри нельзя. При этом Шпагина продолжает платить зарплату трем сотрудникам (хотя одного бариста пришлось передать другой франшизе) — и, по ее словам, дневная выручка от продажи кофе на вынос вдвое ниже, чем когда кофейня работала в нормальном режиме.
Выселить по закону
Предпринимательница считает, что стала жертвой мошенничества, — сейчас она подала 3 иска в Арбитражный суд Москвы с целью признать ничтожным каждый из договоров с Аванесяном о субаренде. Кроме того, она обратилась в полицию, чтобы привлечь к ответственности сотрудников имущественного отдела «Почты России» (за незаконные, по ее мнению, действия по сдаче помещения в аренду Аванесяну) и субарендодателей — Гарика Аванесяна и Армена Сардаряна. Шпагина планирует потребовать с них, по ее словам, возмещение ущерба за незаконное обогащение.
В судебном процессе участвует и «Почта России» — как третье лицо. Ее юристы признают, что «Почта» сдавала помещение в аренду Аванесяну с 2013 года без проведения торгов, а значит, договор с ним все это время являлся ничтожным (письменное пояснение для суда есть у Inc.). При этом они утверждают, что в декабре 2017 года «Почта» уведомила Аванесяна о расторжении договора (по каким причинам — не уточняется), а он якобы продолжил пользоваться помещением, несмотря на это.
Арендодатели
Г.В. Аванесян зарегистрирован как ИП в подмосковной Щербинке в 2008 году (основной вид деятельности — посредничество при купле-продаже недвижимости). Кроме того, с апреля 2015 года Аванесян числится учредителем ООО «Союз-5М», которое занимается арендой и управлением недвижимостью, сообщает база «Контур.Фокус». Несколько зданий этой компании подлежали сносу по решению мэрии Москвы весной 2016 года — в «Ночь длинных ковшей». Выручка юрлица за 2016 год составила 150 тыс. рублей, чистый убыток — 209 тыс. рублей. Сардарян также зарегистрирован как ИП в Щербинке, он занимается оптовой торговлей.
В комментарии для Inc. «Почта России» лишь сообщила, что имеет право расторгнуть договор аренды с уведомлением арендатора за определенный срок. Начальник имущественного отдела «Почты России» сменился в середине июня.
В марте 2018 года Шпагина перестала платить Аванесяну и перечисляет 192 тыс. рублей на расчетный счет «Почты России» в счет аренды помещения (плюс отдельно оплачивает коммунальные услуги).
— Это добровольный жест с моей стороны (юристы «Почты России» в курсе). Мы не имеем права находиться в этом помещении бесплатно, и юрист посоветовал мне поступить так, чтобы обезопасить себя от обвинений в нарушении закона, — говорит она.
Гарик Аванесян тем временем подал встречный иск в арбитражный суд Московской области о взыскании с субарендатора платы за субаренду начиная с марта.
Договор с «Даблби» у Шпагиной действует еще 2 года. Съезжать по требованию Аванесяна, чей договор с «Почтой» суд может признать ничтожным, Жанна не хочет. Сейчас она добивается, чтобы ее выселили по закону, в будущем надеясь принять участие в официальном конкурсе на аренду этого помещения (который должна рано или поздно провести «Почта России», если будет принято решение легально сдавать его в аренду).
Александр Петров
юрист компании Art De Lex
В этой ситуации предпринимательница была недостаточно осмотрительна и добросовестна при заключении сделки. Права на недвижимость и ограничение применения этих прав легко проверить через публичный реестр ЕГРН. И любой предприниматель при планируемой сделке с недвижимостью должен посмотреть, что записано в реестре по объекту, который он готов взять в аренду.
Если договор «Почты России» с арендатором признают недействительным, значит, он не имел права сдавать его в субаренду. И суд должен признать, что он не имеет права на получение денег от субарендатора. Если договор не будет признан недействительным, тогда у предпринимательницы будет просрочка по платежам. Может случиться и так, что договор аренды действителен, а договор субаренды — нет (если собственник не дал согласия на субаренду). Правда, получить у арендодателя компенсацию убытков вряд ли получится: суд может поставить вопрос о том, насколько необходимы были затраты на ремонт и прочие вложения.
Если в краткосрочном договоре не зафиксировано право арендодателя в одностороннем порядке увеличивать арендную плату — такое требование незаконно. Угроза выселения в связи с тем, что арендатор отказывается вносить плату в повышенном размере, перспективы не имеет. Это просто давление на арендаторов, которые не хотят по каким-то причинам связываться с процедурой долгосрочной регистрации договоров, соглашаются на краткосрочные договоры — видимо, в надежде что они будут перезаключаться каждый год и они будут сидеть в помещении и дальше. Но эта надежда не очень оправданна. Аренда у него краткосрочная, права на долгосрочную нет, и у арендодателя появляется возможность воздействовать экономически.
Если арендодатель вымогает у вас деньги, надо не вестись на угрозы, а предложить обратиться в суд.
Если уж вы вошли в конфликт и отказываетесь ему платить, то желательно фиксировать все эти обращения и требования в какой-то форме, вплоть до использования мобильного телефона как диктофона. Наконец, можно сказать, что вы обязаны сообщить о противоправном акте в полицию. Можно написать заявление в свободной форме (в отделениях полиции есть образцы), получить талон с регистрацией в книге учета сообщений о преступлениях — и спокойно дождаться, пока заведут дело о вымогательстве. В таком случае скорее всего арендодатель быстро постарается погасить конфликт. А вы уже будете выбирать, хотите ли преследовать его по всей строгости закона или достаточно его просто припугнуть.
Как не стать жертвой мошенничества при аренде коммерческой недвижимости
1
Наймите юриста
Он должен не просто посмотреть договор, но и увидеть документы, устанавливающие права на помещение, и проверить сведения о нем в ЕГРН и Государственном кадастре недвижимости (ГКН). Привлекайте своего юриста, а не того, которого порекомендует арендодатель.
2
Проверяйте права собственности на помещение
Если есть сомнения — лучше обратитесь к собственнику напрямую. Помните, что сдавать помещения в субаренду можно только с согласия собственника (если иное не прописано в договоре между собственником и арендатором). Если это госимущество, то при его сдаче в аренду должен проводиться открытый конкурс или аукцион.
3
Внимательно читайте договор и проверяйте, чтобы он был правильно составлен
Проверьте, чтобы в нем был план помещения, эскиз вывески и правильно прописанная общая и торговая площадь. Особенно внимательно читайте условия одностороннего расторжения договора: если в нем написано, что арендодатель имеет право предупредить вас о выселении за 1 месяц, вы не сможете оспорить это в суде.
4
Заключайте договор на несколько лет
Выселение арендаторов по краткосрочным договорам — распространенная история на рынке коммерческой недвижимости в России. Согласиться перезаключать договор каждый год — значит увеличивать риски для своего бизнеса. Настаивайте на долгосрочных договорах. Практика заключать договор на 11 месяцев распространена, потому что такой договор не подлежит госрегистрации (и недобросовестный арендодатель скорее всего не будет платить по нему налоги). Например, владелица сети кафе «АндерСон» Анастасия Татулова не подписывает договоры аренды менее, чем на 7-10 лет.
При подготовке материала использованы данные базы «Контур.Фокус».
