Что открыть в нежилом помещении: топ-5 бизнес-идей

Сдать в аренду под бизнес: выгодный пассивный доход

Самый простой и надежный способ заработать на коммерческой недвижимости — сдавать помещение в аренду предпринимателям. В 2025 году спрос на небольшие офисы, мастерские и торговые площади в городах продолжает расти.

Коммерческая недвижимость бывает разная. Вот основные варианты.

• Торговая. Помещения, которые используют для розничной торговли и оказания услуг. Это могут быть магазины, пекарни, аптеки, кофейни, пункты выдачи заказов.

• Офисная недвижимость. Сюда относятся как небольшие кабинеты в жилых районах, так и полноценные офисные блоки или этажи в бизнес-центрах.

• Складская и производственная. Это помещения, предназначенные для хранения товаров, оборудования или организации мелкого производства.

• Универсальная (свободного назначения). Такие помещения легко адаптируются под разные задачи — от салона красоты до мини-кафе или шоурума. Часто встречаются в жилых комплексах и нежилых фондах на первых этажах.

Вот кому можно сдавать коммерческую недвижимость:

• IT-компаниям, бухгалтерским и юридическим фирмам, агентствам — под офисы с рабочими местами;

• салонам красоты — как правило, под них арендуют все помещение, а потом иногда сдают в субаренду рабочие места или кабинеты мастерам — косметологам, массажистам, визажистам;

• маркетплейсам — под пункт выдачи заказов или склад;

• небольшим торговым точкам — магазинам или пекарням.

Преимущество такой идеи в том, что не нужно сразу вкладываться в запуск бизнеса, — вы получаете стабильный доход от арендаторов. Главное — выбрать правильный формат помещения и сделать его удобным для разных целей.

Если помещение большое, его можно поделить на несколько частей и сдавать нескольким арендаторам одновременно. Так вы увеличите доход и снизите риски — если кто-то съедет, остальные продолжат платить.

Такой вариант хорошо подходит тем, кто хочет начать зарабатывать на коммерческой недвижимости, но не планирует заниматься бизнесом самостоятельно. Вы просто превращаете свободные квадратные метры в источник дохода.

Открыть кофейню или мини-кафе

Особенно хорошо такая идея работает, если ваше нежилое помещение находится в жилом районе или рядом с офисными центрами, где много людей, которым удобно выпить кофе по дороге на работу или встретиться с друзьями после рабочего дня.

Чтобы кофейня стала популярной, стоит обратить внимание на несколько важных моментов.

• Анализ локации и конкурентов. Перед открытием кофейни предприниматели нередко заказывают маркетинговое исследование района: оценивают трафик, потребности жителей, ценовой сегмент и даже вкусовые предпочтения. Это помогает избежать типичных ошибок и не вложить деньги в проект вслепую.

• Юридическая и административная подготовка. Открытие кофейни связано с множеством документов — лицензии, разрешения на торговлю, согласование с пожарной инспекцией и СЭС. Лучше заранее обратиться к специалистам или воспользоваться консультациями профильных компаний.

• Уютный и удобный интерьер. Небольшие столики, мягкие стулья и приятное освещение создают комфортную атмосферу, куда хочется возвращаться.

• Качество кофе и свежая выпечка. Люди готовы платить за хороший напиток и вкусные десерты, поэтому важно выбирать качественные ингредиенты и регулярно обновлять ассортимент.

• Команда и сервис. Важна не только сама продукция, но и уровень обслуживания — приветливый персонал, быстрое приготовление заказов и чистота в зале играют большую роль.

• Продвижение и маркетинг. Даже отличная кофейня не будет успешной без рекламы: соцсети, акции, участие в локальных мероприятиях помогут привлечь и удержать клиентов.

• Удобные форматы обслуживания. Помимо классического посещения, предложите клиентам возможность взять кофе с собой или организуйте доставку. Это расширит круг покупателей и увеличит прибыль.

Один из наглядных примеров — запуск кофейни BIG BLACK CUP Coffee от предпринимателя Андрея Ваньгушина. Он начал с небольшой точки рядом с метро и сделал ставку на формат «кофе с собой», простое меню и стабильный пешеходный трафик. При минимальных вложениях и грамотном расчете владелец быстро вышел на прибыль. Этот кейс показывает, как удачное место и понятная концепция могут обеспечить успех даже на насыщенном рынке.

Начать можно с небольшой команды — бариста и помощника, постепенно расширяя меню и услуги. Такой бизнес подходит для нежилых помещений с небольшой площадью.

Открыть мастерскую по ремонту техники или одежды

Ремонт всегда нужен людям, и спрос на качественные услуги не падает. Клиенты ищут надежных мастеров в районе своих ежедневных маршрутов. Открыть мастерскую в нежилом помещении — удобный и перспективный вариант. Вот несколько направлений:

• ремонт смартфонов, ноутбуков и другой электроники;

• ремонт одежды и пошив на заказ;

• изготовление ключей и ремонт обуви;

Для мастерской не нужна большая площадь. Часто достаточно одного-двух помещений, где мастер сможет комфортно работать. Это отличный способ начать бизнес в коммерческом помещении жилого дома и быстро выйти на прибыль.

Например, экс-сотрудник «Яндекса» запустил сервис ремонта гаджетов, который быстро вырос. Благодаря дружелюбному отношению к клиентам и качеству услуг ему удалось привлечь постоянных заказчиков и расширить бизнес.

Другой успешный кейс — «Shoe Brush», премиальный сервис ремонта обуви, который запустили два бывших диджея. Они сделали ставку на высокое качество, удобный сервис и грамотный маркетинг, что позволило им зарабатывать миллионы и успешно развиваться в конкурентной нише.

Если речь о ремонте одежды или пошиве, вашим главным преимуществом будет профессионализм мастеров. Ателье обычно имеют низкий порог входа по инвестициям, но чтобы удержать клиентов, нужно качественно выполнять работу и предлагать хорошие условия. 

• Удобное расположение. Если ателье находится рядом с жилыми домами или офисами, клиентам удобно зайти в ателье на маршруте «работа — дом».

• Гибкие сроки. Возможность суперсрочного ремонта или пошива, варианты стандартного и ускоренного исполнения заказов.

• Доступные цены и прозрачное ценообразование. Клиенты хотят знать, за что платят, без скрытых наценок.

• Дополнительные услуги. Например, консультации по подбору ткани, выезд на дом для замеров или бесплатный ремонт мелких дефектов.

Открыть фитнес-студию или йога-центр

Если ваша коммерческая недвижимость находится в оживленном районе, ее можно использовать для открытия фитнес-студии, зала для занятий йогой или центра массажа. Спрос на услуги для здоровья и спорта только растет, и многие жители города ищут удобные места для занятий рядом с домом или работой.

Преимущества этой бизнес-идеи для предпринимателя:

• постоянный поток клиентов при правильном продвижении,

• возможность расширять услуги — проводить групповые занятия и индивидуальные тренировки, увеличивая прибыль;

• широкий выбор направлений — от силовых тренировок до расслабляющих практик, что привлекает разные аудитории и снижает риски простоя помещения.

Яркий пример успешного старта — студия Ocean Yoga в Москве. Анна Сохина открыла первую студию йоги в жилом районе Бутово, несмотря на отсутствие опыта в бизнесе. Благодаря правильному выбору локации, удобному формату и качественным занятиям спрос появился практически сразу.

Для старта важно правильно спланировать помещение, приобрести необходимое оборудование и пригласить квалифицированных тренеров. Хорошо продуманное пространство создаст комфортную атмосферу для занятий и привлечет постоянных клиентов.

Открыть шоурум или магазин локальных товаров

В современных городах покупатели все больше ценят локальные бренды и уникальные товары. Нежилое помещение под бизнес можно превратить в шоурум или магазин, где будут продаваться вещи от местных производителей — одежда, косметика, аксессуары, сувениры.

Как сделать магазин успешным:

• проанализировать рынок, выбрать нишу и составить жизнеспособный бизнес-план;

• выбрать правильную локацию;

• подбирать ассортимент, ориентируясь на потребности покупателей;

• создавать и поддерживать комфортные условия для клиентов: хорошее освещение, чистоту в торговом зале, удобство выбора товаров;

• активно продвигаться: выявить самые актуальные каналы продвижения (для небольших магазинов хорошо работают соцсети), проводить акции, взаимодействовать с аудиторией;

• контролировать запасы, чтобы товары не залеживались на складе;

• сотрудничать с местными производителями, рассказывать их истории и привлекать внимание к уникальности продукции.

Как выбрать бизнес в нежилом помещении

Для успешного старта важно учитывать несколько факторов:

• расположение помещения — чем ближе к центру или оживленным районам, тем выше шанс привлечь клиентов;

• размер инвестиций — для каждого вида бизнеса существует свой минимальный «порог входа»;

• площадь и состояние — помещение должно подходить для выбранного направления;

• выбор ниши — чтобы избежать высокой конкуренции, выбирайте направление, которое слабо развито в вашем районе;

• ваши навыки и интересы — бизнес легче вести, когда вы разбираетесь в том, что делаете, и вам нравится этим заниматься.